«Месяц назад правительство России продлило мораторий на взыскание неустоек с застройщиков до конца 2025 года. Чем это плохо для покупателя? Если застройщик задерживает передачу квартиры, дольщик не сможет взыскать неустойку, а также получить неустойку за несвоевременное устранение недостатков в новостройке — штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов», — пишет в статье для «БИЗНЕС Online» генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Эксперт объясняет, почему закон «котлована» больше не работает и грозит ли Казани дефицит новостроек.
«Если проанализировать данные единой информационной системы жилищного строительства по соотношению распроданности и строительной готовности, то увидим не разрешенные в Казани проблемы затоваренности»
О каком дефиците жилья в Казани можно говорить, если даже в сданных домах достаточно нереализованных квартир
В последние дни СМИ только и пишут о том, что снизились цены на яйца. Впрочем, неудивительно, ведь нечасто в России что-то так стремительно дешевеет. Разумеется, сразу подключились эксперты, предрекающие аналогичный сценарий для недвижимости. Давайте вместе разберемся, что сейчас происходит с жильем в Казани, и ответим на актуальные вопросы.
1. Грозит ли дефицит новостроек в столице РТ?
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ожидает рост стоимости новостроек, потому что запуск новых проектов притормозили и может грозить дефицит. Я согласна с тем, что предпосылок для снижения цен нет, но вот относительно грозящего дефицита можно поспорить. Во-первых, если проанализировать данные единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) по соотношению распроданности и строительной готовности, то увидим не разрешенные в Казани проблемы затоваренности. Да, нам еще далеко до антирекордов Краснодарского края (100 раз подумайте, прежде чем приобретать там недвижимость с инвестиционной целью), но даже столице Татарстана потребуется три года, чтобы распродать имеющиеся и строящиеся новостройки. О каком дефиците можно говорить, если даже в сданных домах достаточно нереализованных квартир?
В данных ЖК также остались квартиры в готовых домах: «Атмосфера», «Лето», «Каштан», «Южный парк», «Дольче Вита», «Волшебный сад», «Достояние», «Дома у сада», «Арена», «Династия», Costura Town, Sreda of Life, «Уникум» на улице Ершова, «Авалон Сити», «Дом на Бирюзовой», «Зеленая долина», «Легенда», «Столичный», «Царево City», экопарк «Дубрава», «Элегия», «Яшьлек».
Во-вторых, текущее снижение запуска новых ЖК — логичная реакция рынка на сдувшийся спрос. Будет спрос — станет строиться жилье. Все как у героя «12 стульев» монтера Мечникова: «Утром деньги, вечером стулья», а не наоборот. В-третьих, в Казани и агломерации готовятся под застройку новые жилые комплексы. Это ЖК в Зеленодольске, «Восточной дуге», на «Новой Портовой», в Адмиралтейской слободе, «промка» на улицах Аделя Кутуя, Кулагина, Технической и многие другие объеткы. В общем, есть где строить и есть кому строить.
«Воспользоваться семейной ипотекой можно, пока вашему чаду не стукнуло 7 лет. Плюс не получило одобрение и увеличение лимита — он остался для нас в пределах 6 млн рублей»
2. Семейная ипотека — единственная работающая программа
Пока единственной работающей программой останется семейная ипотека. Что скрывать, расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, на которое намекнул сам президент РФ Владимир Путин, стало бы спасательным кругом в сложившейся ситуации, но минфин России не поддержал это предложение из-за «напряженного» бюджета и высокой ставки, потому воспользоваться данной программой можно, пока вашему чаду не стукнуло 7 лет. Плюс не получило одобрение и увеличение лимита — он остался для нас в пределах 6 млн рублей.
Что можно купить по этой программе в Казани, если минимальный первоначальный взнос составляет 20%?
Как видите, выбор невелик и больше подходит не для расширения, а для изгнания повзрослевшего студента из лона семьи или для разъезда бывших супругов.
3. Тревожные новости в семейной ипотеке
Но и на этом перипетии семейной ипотеки не закончились. Появились предложения привязать ипотеку к региону покупки. Грубо говоря, где родился, там и пригодился. Получается, если вы прописаны в Казани, значит, сможете купить квартиру по семейной ипотеке только в столице РТ, а если прописаны в Волжске, то в Казани или Москве уже не получится. Согласна, логика в этом предложении есть. В Первопрестольной и Санкт-Петербурге вместе с областями строится около 30% многоквартирного жилья России, плюс лимит на семейную ипотеку здесь 12 млн, а не 6 млн рублей, как в столице Татарстана, плюс цены и гарантированные арендаторы.
Не уверена, что такое изменение будет оперативно принято и что его пропустят столичные лобби, но пока эти новости привели к повышению спроса на квартиры в Москве и Питере со стороны региональных покупателей.
Затоваренность растет, застройщики жалуются на вялые продажи, при этом все равно запускаются новые проекты»
Чем дольше вы ждете свою квартиру, тем дороже она вам обходится
4. Закон «котлована» больше не работает
Часто покупатели новостроек сталкиваются с выбором между ЖК на разных этапах строительства: от нулевого цикла до полностью завершенных домов, даже у одного и того же застройщика и в одном и том же жилом комплексе. Всем известно, что степень готовности напрямую влияет на стоимость квартиры. Но новые времена диктуют новые нравы. Как было раньше? Чем дольше сроки ожидания ключей, тем ниже цена за квадратный метр. Еще три года назад можно было сэкономить, покупая квартиру на стадии нулевого цикла. А летом 2025-го? Теперь все изменилось. Чем дольше вы ждете свою квартиру, тем дороже она вам обходится. Посмотрим на примере двух популярных жилых комплексов.
Обратите внимание, что аналогичные квартиры в соседнем доме со сроком сдачи в 2027-м или 2028-м стоят ощутимо дороже сдающихся в 2025 году.
5. Почему застройщики строят, раз новостройки не покупают?
Да, многие считают сложившуюся в Казани ситуацию парадоксальной. Затоваренность растет, застройщики жалуются на вялые продажи, при этом все равно запускаются новые проекты. Почему? У многих просто не было выбора, т. к. на проекты уже получены кредиты и даны обязательства. Но есть и оптимисты (среди них много федеральных игроков), которые приобретают участки под будущие ЖК и сейчас находятся на стадии проектирования.
6. Как мораториями поддерживают застройщиков
Месяц назад наше правительство продлило мораторий на взыскание неустоек с застройщиков до конца 2025 года, оно вступило в силу 19 июня. Напомню, появился мораторий в далеком кризисном 2020-м. Его действие распространяется на все ЖК, сроки сдачи которых попадают в интервал действия постановления, — как пятилетние, так и стартовавшие проекты.
Чем мораторий плох для дольщика? Если застройщик задерживает передачу квартиры, дольщик не сможет взыскать неустойку, а также получить неустойку за несвоевременное устранение недостатков в новостройке — штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов.
А что, если квартиру передали вовремя, но с множеством недостатков? Здесь тоже есть изменения. 1 января этого года начали действовать нормы о взыскании с застройщика недостатков, также не в пользу дольщика. Теперь общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора. Так что, приобретая новостройку, учитывайте, что новоселье может затянуться. В Москве, в отличие от Казани, такие злоупотребления достаточно распространены. У нас есть некоторые проблемы, но в гораздо меньших масштабах и от варягов или застройщиков-новичков.
7. «Не прячьте ваши денежки по банкам и углам, несите ваши денежки нам, иначе быть беде»
Думаю, примерно так думает каждый застройщик и риелтор. Кроме снижения ставки, расширения семейной ипотеки, всех участников рынка волнует, когда деньги из банков перекочуют в «бетон» и спасут рынок недвижимости. Пока не перекочуют и не спасут. Размер сбережений россиян уже перевалил за 60 трлн рублей, а к концу декабря составит почти 70 триллионов. К сожалению, средний вклад составляет около 400 тыс. рублей, а этого недостаточно на первоначальный взнос по ипотеке. К тому же есть еще один антирекорд, негативно влияющий на рынок недвижимости: по данным ЦБ, просрочка по кредитам достигла максимума за 6 лет и перевалила за 1,5 трлн рублей.
Почему такие просрочки? Основная группа — это заемщики по кредитам 2023–2024 годов под высокие ставки и с надеждой (или обещаниями) скорого рефинансирования. По данным «Домклик», 23% дольщиков не платят по рассрочкам, всего 31% придерживается графика, а число непогашенных рассрочек к моменту раскрытия эскроу достигает уже 18% в первом полугодии 2025-го.
Да, массовый отток в квадратные метры возможен, но только при условии снижения ключевой ставки до 12–13%. А пока июнь 2025-го по количеству сделок на вторичке стал самым худшим за последние пять лет. Это антирекорд!
Новостройки пока тоже в стабильно тяжелом состоянии, в июне в столице РТ и пригороде продано лишь 786 квартир, что на 60% меньше, чем в июне прошлого года.
Вчера Центробанк России снизил ключевую ставку до 18%. Значит, ожидаем небольшое оживление потребительской активности и перебежчиков с депозитов в «бетон». Но ипотечная ставка все равно пока за гранью реальности и здравого смысла для покупки недвижимости. Доступность квартир в Казани за последние пять лет снизилась в 5 раз. Если мы сравним условия покупки квартиры на вторичке в 2020 году и сейчас, то обнаружим, что из-за роста цен на квадратный и ставок по ипотеке условия ухудшились в 5 раз. Т. е. если пять лет назад вы могли купить в Казани однушку 30 «квадратов», то сейчас за эти же деньги сможете приобрести лишь 6 кв. метров. Плюс банки все реже одобряют ипотеку. В июне этого года они отклонили 50,6% ипотечных заявок по причине снижения маржинальности льготных программ, роста просрочек и отмены комиссий застройщиков.
Комментарии 33
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.