«Покупка квартиры в Казани с учетом выросших цен и запредельно высокой ставки по ипотеке для большинства становится несбыточной мечтой. Одной из альтернатив приобретению отдельной квартиры может стать комната», — отмечает генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Эксперт «БИЗНЕС Online» разбирает, какой вид недвижимости приобрести, если финансы поют романсы, и как при этом не просчитаться.
«Покупка квартиры в Казани с учетом выросших цен и запредельно высокой ставки по ипотеке для большинства становится несбыточной мечтой»
Где самое бюджетное жилье в Казани?
Последние годы Казань устойчиво входит в топ-3 городов-миллионников по темпам роста цен на жилье. Например, в II квартале 2025 года столица Татарстана и вовсе стала первой по росту цен на новостройки, оставив позади Санкт-Петербург, Нижний Новгород и даже Москву. Получается, что покупка квартиры в Казани с учетом выросших цен и запредельно высокой ставки по ипотеке для большинства становится несбыточной мечтой.
Давайте посмотрим, сколько в нашем городе стоят самые бюджетные варианты жилья, которые можно приобрести, не залезая в обязательства перед банком и обладая небольшими накоплениями.
Одной из альтернатив приобретению отдельной квартиры может стать комната. Средняя цена таких предложений в Казани сегодня составляет порядка 2 млн рублей за небольшие 12 кв. метров.
Конечно, можно найти и более бюджетные варианты, не превышающие 1,5 млн рублей. И, как видите, причина дисконта кроется в непопулярных локациях этих комнат.
Но не только локация может стать причиной сниженной цены, это еще проблемы с документами, сосед – поклонник «Балтики-9» или бабушка с развешенными флагами бывших союзных республик и т. д. Одним словом, если при покупке квартиры соседи играют второстепенную роль, то при приобретении комнаты «качество» соседей выходит на первый план. Если это психически больные люди или страдающие алкогольной зависимостью, то проживать с ними, сдать подобное жилье в аренду и впоследствии выгодно продать недвижимость будет проблематично.
«Коммуналка, в отличие от комнаты в общежитии (где есть хоть какая-то советская власть), вызывает больше вопросов и требует более тщательной проверки. Поэтому подробнее остановимся на ней»
Общежитие или коммуналка?
Комнаты встречаются двух типов: в общежитиях и коммуналках. Общежитие — это, как правило, отдельно стоящие здания или этажи, которые в свое время предназначались для студентов или рабочих предприятий. Общежития бывают двух типов — коридорные и секционные. Второй вариант считается предпочтительнее, поскольку, в отличие от коридорного типа, разделен на несколько секций со своим санузлом и, возможно, кухонным блоком.
Основным риском при покупке комнаты в общежитии является неузаконенная перепланировка. Она не просто неузаконенная, ее невозможно узаконить. Это когда в классической комнате есть и свой санузел, и душ, и даже кухня. В этом случае вас может ждать не только штраф, но и требование администрации привести комнату в первоначальное состояние до перепланировки.
Коммуналка, в отличие от комнаты в общежитии (где есть хоть какая-то советская власть), вызывает больше вопросов и требует более тщательной проверки. Поэтому подробнее остановимся на ней.
Что такое коммуналка? Да, группа «Дюна» уже дала полное описание этого вида недвижимости, поэтому подытожим. Коммуналка — это квартира, где несколько собственников владеют отдельными комнатами, а коридор, кухня и санузел находятся в общем пользовании. Следовательно, сделки с такими объектами имеют свои нюансы и требуют большего внимания.
Что проверяем для покупки? Внимательно изучите следующие документы:
- Выписки из ЕГРН на приобретаемую комнату и на комнаты соседей.
- Правоустанавливающий документ (на основании чего ваш продавец стал ее собственником: договор дарения или купли-продажи, завещание или приватизация и т. д.).
- Технический паспорт с указанием точной площади (частенько в объявлениях о продаже указывается не чистая площадь продаваемой комнаты, а с включением коридора и кухни).
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Уведомление других собственников о продаже (требование ст. 250 ГК РФ) или отказы от преимущественного права покупки.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера продавца.
- Адресная справка о зарегистрированных лицах.
- Выписка из бюро кредитных историй (БКИ) на предмет возможного банкротства продавца.
- Нотариальное согласие супруга (если такой имеется) на продажу или справку по форме № 15 об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния. Эти документы нужны, если комната приобреталась в браке.
С правовыми рисками разобрались, переходим к социальным! Постарайтесь разузнать о состоянии здоровья ваших потенциальных соседей и убедиться в том, что они не ведут асоциальный образ жизни. Поэтому не ограничивайтесь осмотром комнаты в дневное буднее время — нагряньте вечером или в выходной день.
Также заранее выясните, имеются ли конфликты по поводу пользования кухней, санузлом и условий их содержания. Не лишним будет пообщаться с будущими соседями на предмет возможностей ремонта или улучшения общих зон.
«Постарайтесь разузнать о состоянии здоровья ваших потенциальных соседей и убедиться в том, что они не ведут асоциальный образ жизни»
Теперь технические риски. Как давно был ремонт на кухне или в коридоре? Вас не смущает облупившийся потолок и разбитая раковина? Проверьте состояние сантехники, инженерных коммуникаций в общих помещениях, наличие индивидуальных приборов учета и отсутствие перепланировок.
Разберем две главные ошибки в сделках с коммуналками.
1. Договор дарения вместо купли-продажи. Если продавец его не сделал, не смог получить отказы соседей от права преимущественной покупки или не отправил уведомления, то он может предложить вам оформить сделку через дарение. А это нарушение преимущественного права покупки соседей, которое может повлечь признание сделки недействительной (ст. 250 ГК РФ) и плюс налог на дарение, который вы должны будете оплатить в следующем году.
2. Покупка неприватизированной комнаты по предварительному договору купли-продажи. Да, и такое в Казани встречается. Запомните: в идеале расчет должен производиться после регистрации перехода права на покупателя, отличным способом для этого является аккредитив. А в данном случае есть риск, что при наличии долгов после приватизации вы вообще не сможете выйти на сделку.
Риски псевдостудий
В последнее время в Казани набирают обороты псевдостудии: трех-четырехкомнатные квартиры переоборудуют за счет дополнительных перегородок, обустройства места под раковину и санузел и продаются как доля в квартире. При этом уровень нагрузки на инженерные коммуникации и перекрытия дома может стать угрожающим, что сулит большие проблемы. В случае вскрытия подобной схемы самовольные перепланировки должны быть устранены с полным демонтажем санузлов и раковин в комнатах. Пока псевдостудии находятся в серой зоне, а их собственники — в подвешенном состоянии, поскольку споры по перепланировкам могут длиться годами.
На днях казанские вузы опубликовали приказы о зачислении первокурсников, и мамы счастливчиков находятся в поисках бюджетного жилья. Но, к сожалению, половина из них попадется на псевдостудии или смарт-квартиры. Потому что под предложением купить студию до 20 кв. м в Казани скрывается доля в квартире с неузаконенной перепланировкой и четыре соседа-сособственника.
Юридически это выглядит следующим образом: пять посторонних друг другу людей покупают в 2 раза дороже квартиру, которая расположена на первом или втором этаже жилого дома. Понятно, что такая компания в подъезде не устроит многих жильцов и возникнут судебные процессы, где стены вновь могут и оставить, но без личного санузла в каждой комнате. Таким образом, вместо квартиры-студии получается классическая коммуналка.
Если впоследствии собственник доли псевдостудии захочет от нее избавиться, продавать ее придется значительно дешевле или обмануть покупателя на предмет ее легитимности. Стоимость долей псевдостудий стартует от 2,5 млн рублей.
Гостинка — «бабушка» современных модных студий
Кто там иронизировал над тем, что японская семья живет на 15–20 кв. м, или рассуждал о том, что в СССР не было студий? Знакомьтесь — гостинка, «бабушка» современных модных студий, которая, несмотря на свой почтенный возраст, по-прежнему пользуется спросом в Казани. Ее средняя стоимость находится в пределах 3 млн рублей или 200 тыс. за 1 кв. метр.
Что собой представляет гостинка? Это самая маленькая современная студия, практически как гостиничный номер с минимумом удобств: комната до 15 кв. м, небольшой уголок с мойкой и санузлом. В продаже много гостинок с неузаконенной перепланировкой, поскольку изначально в проекте не была предусмотрена мокрая точка или место под кухню.
Какие плюсы у гостинки? Конечно, то, что это отдельное жилье, где ты не зависишь от настроения соседей и их психического состояния. В Казани такие квартиры часто располагаются в хороших локациях с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, по соседству с более современными домами.
Минусы у гостинок тоже имеются: отсутствие полноценной зоны кухни, кладовок, да и сложновато разместиться семьей. Но для старта комнаты и гостинки подходят идеально. Как при покупке, так и при аренде у них есть своя устойчивая аудитория. В зависимости от района Казани аренда комнаты начинается от 13 тыс. рублей, гостинки — от 20 тыс. и выше.
Нельзя не отметить, что у гостинок большая степень физического износа, поэтому в качестве долгосрочного размещения средств лучше не рассматривать (исключение составляет реновация, но пока это только в Москве).
Комнаты и гостинки занимают значительный сегмент в количестве предложений и сделок в Казани. Их покупка может стать выгодной инвестицией при условии подходящей цены, тщательной проверки всех юридических аспектов и разведки в отношении с соседей. И это не простая форма жилья или пережиток советской экономики. Это уникальный социальный феномен — первое самостоятельное жилье или шаг в новую жизнь. Возможно, именно ваша коммуналка вдохновит кого-то написать роман, как в свое время Даниила Гранина, станет местом добрососедства, близости и философских разговоров с чаем на кухне.
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции
Комментарии 5
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.