Последствия экспансии федеральных застройщиков на рынок строительства жилья Казани и Татарстана не заставили себя долго ждать. В 2021 году в регион зашел застройщик России №1, потом №2, а сегодня только из федерального топ-100 в регионе представлено 11 компаний, в том числе местный «Унистрой». Рынок трансформируется, и это уже выражается в союзах лендлордов с «пришельцами», истощении банка госземель в черте города, поиске новых ниш за пределами Казанской агломерации. Локально местные игроки уже проигрывают в цене крупным игрокам — и дальше будет только сложнее. Эксперты «БИЗНЕС Online» поразмышляли о будущем стройки в ближайшие 10 лет.
Стройка — один из столпов экономики, любимый конек Татарстана. Она дает 7% валового регионального продукта республики
Как Татарстан закрывал эпоху «строительного суверенитета»
Жилищно-строительная «десуверенизация», которую «БИЗНЕС Online» прогнозировал в 2023 году, набирает обороты. Расстановка сил в отрасли начала меняться все быстрее с того момента, как казанский «квадрат» подобрался к отметке в 150 тыс. рублей. Местные игроки в последнее время ослабляли доминирование в жилищном строительстве за счет прихода федеральных и других региональных компаний.
Стройка — один из столпов экономики, любимый конек РТ. Она дает 7% валового регионального продукта республики. Недаром сферу напрямую курирует раис Татарстана Рустам Минниханов. Варягам в этой области долгое время были, мягко говоря, не рады, как и в других сферах экономики времен суверенитета. Причины называют разные: от административного ресурса местных девелоперов, которым лишняя конкуренция не нужна, до банального отсутствия интереса к столице РТ у федералов. Какой смысл строить в «дешевой» Казани, если есть иные вкусные места? В Москве, Санкт-Петербурге и других региональных центрах заработки были выше.
Первое исключение сделали для международной компании. Казанское подразделение ЮИТ создали с нуля в 2006 году, хотя в других регионах финны предпочитали покупать уже действующий бизнес. ЖК «Современник» на берегу Казанки стал образцом стройки начала нулевых, хотя масштабный кризис 2008-го вынудил приостановить строительство. Теперь бизнес иностранных соседей в России выкуплен петербургским «Эталоном» — в 2022-м федеральный застройщик подхватил выпавшее из рук финнов знамя стройки в Казани.
На определенных условиях в Казани «прописался» удмуртский «Комосстрой» — сначала застройщик получил землю в обмен на достройку второго дома обманутых дольщиков ЖК «МЧС»
Вторыми международниками по соседству с финнами могли стать турки из «Руми Групп». Но в 2017 году подмосковная группа «Садовое кольцо» выкупила землю и пересмотрела проект у моста «Миллениум». В числе совладельцев компании бывший вице-премьер и экс-полпред президента РФ Илья Клебанов.
Региональные игроки тоже заходили в Казань. На определенных условиях в столице республики «прописался» удмуртский «Комосстрой» — сначала застройщик получил землю в обмен на достройку второго дома обманутых дольщиков ЖК «МЧС». Интерес ижевской компании объяснялся просто: в столице Удмуртии на тот момент жилье продавалось в среднем за 49 тыс. рублей за «квадрат», в Казани — за 72 тысячи. Неожиданно раскрылся Волжский домостроительный комбинат с марийскими корнями (его связывают с семьей Морсиных). Одна из компаний группы ООО «Мониал» прописана в Казани. А по данным ЕРЗ, у застройщика три региона продаж: Марий Эл, Татарстан и Московская область — в городе Дубне у компании активный проект ЖК «Квартал С-3». Напомним, первые шаги в Татарстане этот застройщик делал в Зеленодольске. Девелопер заявился, но пока не осваивает яркую площадку — в планах был редевелопмент бывшего завода «Сантехприбор» в Адмиралтейской слободе.
В 2021 году в Казань пришел ПИК — группа компаний занимает в России 1-е место по объемам строительства и ввода жилья
В 2021 году в Казань пришел ПИК — группа компаний занимает в России 1-е место по объемам строительства и ввода жилья. Причем девелопер №1 пытался войти в столицу РТ несколько лет и в конце концов сделал это. Летом 2022-го о выходе в Казань заявил девелопер №2 в стране — группа «Самолет». И данный процесс продолжается.
Из числа неместных на 8-й строчке рейтинга также ижевский «Талан», продавший за полгода в Набережных Челнах 320 квартир на 2,9 млрд рублей
Федералы укрепляются и бьют ценником
Сегодня в Татарстане на разных этапах проекты у 11 федеральных застройщиков, входящих в топ-100 по вводу жилья единого ресурса застройщиков за 2024 год. В том числе единственный представитель из РТ — это «Унистрой». Принято считать, что крупный федеральный девелопер — это компания из первой тридцатки. В данной категории в республике пока представлены пять игроков: ПИК, «Самолет», ФСК, ГК «Точно», «Комосстрой».
Прошло пять лет, и зацепившийся за земли группы компаний ASG Алексея Семина «птичьим коготком» ПИК запустил на рынок столицы Татарстана всю «лапку»: девелопер одновременно возводит в Казанской агломерации пять ЖК. По итогам первого полугодия компания вышла на 1-е место в РТ по выручке — девелопер продал 805 квартир за 6,6 млрд рублей, говорится в статистике «Дом.РФ». При этом «Самолет» уже на 9-й позиции — 243 квартиры на 2,2 млрд рублей. Из числа неместных на 8-й строчке рейтинга также ижевский «Талан», продавший за полгода в Набережных Челнах 320 квартир на 2,9 млрд рублей.
Ценовая война разворачивается на рынке недвижимости Казанской агломерации, где фиксируется скопление техники и личного состава федеральных игроков. Признаки противостояния подтверждает статистика единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ» на примере 7 локаций Казани, «Лаишевского узла» и Зеленодольского района, из которых в четырех низкая средняя цена квадратного метра у ПИКа, в одной у другого федерала — «Эталона» — и лишь в двух случаях у местных игроков. Рассмотренные объекты сдают в эксплуатацию в 2025–2028 годах.
У ПИКа в ЖК «Нокса парк» средняя цена квадратного метра в доме №4 составляет 199,5 тыс. рублей, распродано 98%
Рассмотрим обстановку на примере двух локаций:
- Мамадышский тракт. В этой локации три строящихся объекта, два из которых сдают в III квартале 2025 года. У ПИКа в ЖК «Нокса парк» средняя цена квадратного метра в доме №4 составляет 199,5 тыс. рублей, распродано 98%. Для сравнения: «Унистрой» распродал 84% квартир в доме №1 ЖК «Весна», но ценник там на 11% выше и составляет 221,9 тыс. рублей. Третий объект также строит «Унистрой» — это пятый дом ЖК «Лето», средняя цена «квадрата» в котором при распроданности в 4% и вводе в эксплуатацию в 2026-м составляет 223,2 тыс. рублей.
- «Лаишевский узел». Тут #Суварстроит предлагает в доме №4.1 ЖК «Южный парк» квартиры в среднем по 244,6 тыс. рублей за квадратный метр, ввод в эксплуатацию — 2025 год, распродано 25%. Напротив через железную дорогу ПИК в партнерстве с «Ак Барс Холдингом» строит «Матюшино парк». И там на 73 тыс., или 30%, дешевле, но ввод в эксплуатацию в 2027-м, а распродано уже 84% квартир. Схожая ситуация и в третьем строящемся объекте локации — #Суварстроит предлагает в ЖК «Станция Спортивная» квартиры в доме №3.4 в среднем по 227,7 тыс. рублей за «квадрат», ввод в эксплуатацию — 2026 год, распродано 11% квартир.
Застройщики снижают цены при выходе на рынок? Возможно. Ведь так было во время прихода ПИКа в Ростов-на-Дону. «При заходе в город компания держала цену квадратного метра на 5–7 процентов ниже рынка, но это продолжалось недолго», — рассказывала изданию в 2021 году при появлении ПИКа в Казани руководитель отдела продаж ростовского агентства недвижимости «Перспектива 24» Юлия Ламба.
Версия о демпинге при входе на рынок рабочая
Версия о демпинге при входе на рынок рабочая. Но у других федеральных застройщиков в рассмотренных локациях цены на уровне казанских и даже выше: это зависит от концепции ЖК, класса. Выделяется только ПИК. Участники рынка напоминают, что в рейтинге застройщиков России ПИК занимает 1-е место по объему ввода жилья. В 2023 году компания ввела 2,6 млн кв. м, в 2024-м — 1,7 млн кв. метров. Для сравнения: в Татарстане ежегодно вводят 1 млн «квадратов» в многоквартирных домах, оставшиеся 60% приходятся на индивидуальное жилищное строительство.
«Разница до двух с половиной раз! — восклицает собеседник издания в сфере строительства. — И миллион „квадратов“ дается региону с напрягом, из которых 100 тысяч добирают по социальной ипотеке Госжилфонда. У ПИКа с таким объемом, себестоимостью средняя цена квадратного метра будет ожидаемо ниже. Местные застройщики при прочих равных в одной и той же локации начинают проигрывать в цене — у них ниже норма маржинальности». Почему такое возможно, тоже вполне понятно: компания может себе позволить зарабатывать за счет биржевых инструментов (те же акции) или за счет других регионов. Но некоторые собеседники все же полагают, что демпинг и стройка с околонулевой маржинальностью — явление временное: играть так вдолгую не получится, придется покинуть регион или увеличивать прибыльность.
О сложности работы в чужом регионе напоминает пример марийской строительной компании «Спектр-М», которая возвела в Казани «Авалон Сити» на улице Карбышева
О сложности работы в чужом регионе напоминает пример марийской строительной компании «Спектр-М», которая возвела в Казани «Авалон Сити» на улице Карбышева. Получилось не без проблем — застройщик отставал от сроков, достройку объекта с 2022 года контролировала прокуратура РТ. Пришлые девелоперы могут и не задерживаться в регионе. «Ода Премиум» из Московской области в 2023-м сдала в Казани ЖК «Гагаринский», на следующий год — Gorky Point, но новых объектов в РТ нет, активные в Смоленске и Ярославле.
Прогноз №1. Смена гегемонов
Еще 5–10 лет — и уже пришедшие в Татарстан федеральные застройщики ощутимо укрепят позиции в региональном массмаркете, который формирует рынок, цены, задает моду. Россыпь средних застройщиков в РТ не сможет конкурировать на равных из-за отсутствия финансовых возможностей, масштаба, отсутствия земли, ведь ее нужно будет покупать, а не брать по дешевке муниципальную или государственную с подключением административного ресурса.
«Федеральные застройщики работают с объема и могут купить землю под большие проекты у частных землевладельцев или вести проект совместно — такое уже практикуется на рынке Казани», — рассказывает собеседник.
Доминировать федералы начнут, когда займут до половины рынка по выручке и количеству проданных квартир. Рассмотрим текущую ситуацию на примере первого полугодия. Общая выручка застройщиков за этот период составила 63,3 млрд рублей, из которых 60% приходится на 10 крупнейших девелоперов, в том числе четырех федеральных: ПИК, «Самолет», «Талан», «Унистрой». Суммарно три эти компании реализовали 1 705 квартир — 25% объектов в регионе, а выручка составила 15,5 млрд рублей — это четверть всей региональной выручки, по данным «Дом.РФ». И это только федералы из первой десятки. Фактически данный показатель выше за счет проектов «Комоса», «Садового кольца», башкирской организации «Руслан+», ФСК, «Точно», «Глоракса», «Эталона». Компанию им вот-вот составит и тюменская фирма «Энко».
С застройкой пустующих государственных земель в черте Казани власти пересмотрят функционал Госжилфонда РТ и подконтрольного ему застройщика «Ак Барс Дом» (АБД). Соципотека будет, но все дальше от города — либо это будут проекты точечной застройки на месте снесенных аварийных домов. У АБД еще остается задел для стройки вокруг ипподрома, но массовая застройка уже идет в Лаишевском районе на южной границе столицы республики.
Определенную долю рынка федералы заберут, но не смогут пользоваться конкурентными преимуществами «по месту прописки». «У того же ПИКа или ФСК вертикальная интеграция за пределами домашнего региона не работает, — объясняют в „Унистрое“. — Они же не будут переводить сюда свои заводы, например, панельного домостроения. Соответственно, и строительство в регионах у них будет идти, уж извините, по остаточному принципу. Главными точками дохода и роста для них были и остаются Москва и Питер».
Не исключено, что средним и малым застройщикам Казани и Татарстана останутся проекты точечной застройки в центре и спальных районах города. Пример тому — группа компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова, которая после строительства ЖК «Победа» не ведет собственных проектов
Прогноз №2. Местным точечная застройка
Локальным застройщикам придется научиться работать с уже происходящим захватом доли рынка федералами: грамотно формировать портфель проектов, не выводить на рынок жилья больше, чем он способен «переварить».
Не исключено, что средним и малым застройщикам Казани и Татарстана останутся проекты точечной застройки в центре и спальных районах города. Пример тому — группа компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова, которая после строительства ЖК «Победа» не ведет собственных проектов. Бывший завод «Коламбия» девелопер осваивает в партнерстве с ижевским «Комосом», землю в районе Восточной дуги — с ГК «Точно». В то же время от ГК отпочковалась компания «Авторы», строящая штучные дома в центральной части Казани.
Еще вариант для местных застройщиков в перспективе 10 лет — выход в другие крупнейшие города региона: Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск, Зеленодольск. Но и там строители столкнутся с присутствием федералов. В Челнах уже работает «Талан», в Зеленодольском районе — ГК «Точно», в Альметьевске — башкирская группа компаний «Руслан+», которая за полгода продала 49 квартир за 400 млн рублей и входит в топ-10 застройщиков Закамья. В Нижнекамске пять лет назад рынок жилья был «перегрет». По словам экс-мэра города Айдара Метшина, на первичном и вторичном рынках находилось свыше 1 тыс. нереализованных квартир. Спрос отсутствовал, но ситуация поменялась — и в конце 2024 года в город вышло СМУ-88.
Приглянутся застройщикам и малые города. Например, в августе строительная компания «Финдом» начала возводить 8-этажный дом в 17-тысячном Кукморе. До этого застройщик работал преимущественно в малоэтажном строительстве Казанской агломерации.
Полностью локальных игроков крупные федеральные компании из Казани все же не выдавят — у местных застройщиков останется своя аудитория, приобретенное за годы работы доверие. «Посмотрите открытые источники. Многие „именитые“ федералы зачастую не вводят дома в указанные сроки, — говорит собеседник издания. — Есть замечания и по качеству строительства. Поэтому в регионах люди готовы даже немного переплатить, зато они возьмут квартиру у своего, проверенного годами строителя».
Те, кто не смирится с ролью в массовке трансформированного рынка недвижимости РТ, начнут масштабировать бизнес, выходить в новые регионы, конкурировать там с местными и федеральными застройщиками. Пока в крупном масштабе так поступил только «Унистрой»
Прогноз №3. Смелые рискнут в других регионах
Те, кто не смирится с ролью в массовке трансформированного рынка недвижимости РТ, начнут масштабировать бизнес, выходить в новые регионы, конкурировать там с местными и федеральными застройщиками. Пока в крупном масштабе так поступил только «Унистрой». Компания уже присутствует в 7 городах, в том числе и в Казани, и не собирается ограничиваться такой географией — девелопер ищет участки от 0,5 га не только там, но и в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Тюмени, Красноярске, Самаре.
«Эти города присутствуют в стратегии развития и региональной экспансии, — рассказал изданию директор по продукту и бренду УК „Унистрой“ Искандер Юсупов. — И отбирали их исходя из следующих параметров: демография, обеспеченность жильем, платежеспособность, экономический потенциал региона. Безусловно, эти факторы довольно динамичны, но в настоящий момент именно данные города для нас представляют наибольший интерес по совокупности всех этих составляющих».
Доля продаж компании в Казани как домашнем регионе будет снижаться год от года, заявляет девелопер. И это ожидаемый процесс. «Мы достаточно давно взяли курс на диверсификацию, чтобы не зависеть от рынка одного региона, — сказал Юсупов. — Как показало время, это было верное решение. Мы видим, что с приходом в Казань федеральных девелоперов конкуренция усилилась „в разы“. Это почувствовали все местные игроки. И если бы мы ранее не ушли в регионы, с большой вероятностью компанию бы ждала стагнация и убытки. Мы же продолжаем расти и развиваться».
Начнем с неудачных попыток компаний Татарстана выйти в другие регионы. Например, «Сувар Девелопмент» в 2017 году из-за краха Татфондбанка не смог построить в Краснодаре ЖК «Казанский». Выходцу из империи «Сувар» бизнесмену Рашиду Таймасову также в партнерстве с ТФБ не удался проект казино «Оракул» в «Азов-Сити», который ликвидировали из-за создания игорной зоны «Красная Поляна» в Сочи. Попытки банковского сектора РТ завоевать рынки регионов России тоже не заканчивались победой.
Среди удачных примеров — ТТС Вячеслава Зубарева как регионального дилера в РФ с 88 автосалонами новых и подержанных машин, а также «Мегастрой» Владимира Малыгина, владеющего 12 строительными магазинами, из которых половина находится за пределами республики. Но это все-таки другой бизнес.
Нужен ли для выхода в другие регионы подходящий момент? И наступил ли он для девелоперов? «Мы несколько лет подряд делали выпуски облигаций компании и убедились, что подходящего момента не существует, — отвечает на эти вопросы директор по продукту и бренду УК „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Да, какие-то временные факторы могут сработать как в плюс, так и в минус. Но если вы приняли решение, то действовать надо здесь и сейчас».
Первый объект в другом регионе построила компания «СМУ-88» — в 2024 году сдан «Дом на Курчатова» в городе Большой Камень Приморского края, что в 30 км от Владивостока.
«Он оказался вполне востребован, хотя операционно по нему работать было довольно непросто: сказывались и огромная разница в часовых поясах, и некоторые региональные особенности, — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Тем не менее выход в Приморье можно считать успешным, мы настроены продолжать расширять географию нашего присутствия в других регионах, но текущие макроэкономические условия заставляют нас быть осторожными. Высокая ключевая ставка вынуждает нас действовать более сдержанно, чтобы сократить издержки, хотя у нас готовы проекты и для соседей по Поволжью, и для севера, и центральной части России».
Наиль Галеев: «Мы настроены продолжать расширять географию нашего присутствия в других регионах, но текущие макроэкономические условия заставляют нас быть осторожными»
Высокие ипотечные ставки и стоимость финансирования проектов сфокусировали внимание застройщика на Татарстане. «Такой подход позволяет нам сохранять финансовую устойчивость компании, обеспечивать выполнение текущих обязательств перед дольщиками и партнерами и в то же время быть готовыми к новым возможностям, как только рынок „отпустит“», — объясняет Галеев.
Не так просто, как кажется на первый взгляд, оценивают работу за пределами Татарстана в «Унистрое». «Как минимум это достаточно серьезный вызов с точки зрения менеджмента, — говорит Юсупов. — Управлять ситуацией в домашнем регионе — это одно. Управлять ситуацией в чужом, да еще и, возможно, не в одном, мягко сказать, гораздо сложнее. Ну и плюс нужна подготовленная, профессиональная команда, которой можно доверять и которая способна выстроить систему, соответствующую культуре и ценностям компании, при этом умеет вписаться в существующие в новом регионе „правила игры“. Это сложно. Но не невозможно, поскольку мы через такое прошли. Потому если компания готова работать с такими вызовами и может их преодолеть, то выйти в другие регионы ей ничего не мешает».
Добавим, что свои проекты за пределами республики имеет также группа «Новастрой» (Ленинградская область), а также застройщик «Держава» (компания достраивала ЖК «Дубрава» в Казани, а теперь реализует проекты в Нижегородской области и Башкортостане).
Стройка не быстро, но повторяет путь других отраслей экономики Татарстана, в которых теперь доминируют федеральные структуры
Вывод
Сфера строительства Казани и Татарстана долгое время была неким заповедником с незначительным ареалом обитания федералов вроде «Садового кольца» и финского ЮИТа. Бывшие в меньшинстве усиливаются и вытесняют с территории других, сужая их ареал обитания. В биологии это называют антибиозом, когда разные виды организмов сталкиваются в природе в борьбе за общие ресурсы, такие как пища или территория, и один из них постепенно вытесняет другой. Это может быть прямым вытеснением или косвенным, когда один вид ограничивает возможности другого для выживания и размножения.
Первые признаки передела рынка пока говорят о том, что изменения произойдут бескровно — без громких банкротств и с постепенным уходом в новые ниши вроде премиального жилья центра Казани, ее спальных районов, периферии и городов поменьше. Иначе привыкшие жить на административном ресурсе компании приговорены к гибели.
Выиграет ли от трансформации рынка покупатель жилья? Чуть меньшая стоимость жилья в отдельных локациях у федеральных застройщиков не уронила стоимость в целом по Казани и региону. Она колеблется в районе 205 тыс. и 250 тыс. соответственно. Спада не происходит. Из минусов — снизится видовое разнообразие, палитра выбора в массовом сегменте жилья. Город и республика уже получают клонированные кварталы из домов-пластин, украшенных переменной этажностью. И эта тенденция только укрепится.
Чуть меньшая стоимость жилья в отдельных локациях у федеральных застройщиков не уронила стоимость в целом по Казани и региону. Она колеблется в районе 205 тыс. и 250 тыс. соответственно
Стройка не быстро, но повторяет путь других отраслей экономики Татарстана, в которых теперь доминируют федеральные структуры. Это касается банковского сектора, нефтехимической промышленности, розничной торговли, оборонно-промышленного комплекса, в значительной мере АПК.
Чем это оборачивается для экономики региона? Например, финансирование своих проектов федеральные застройщики обсуждают не в казанских филиалах банков, а в Москве. И там выбивают себе более выгодные условия финансирования. Так столица РТ теряет высокооплачиваемые рабочие места в банках и претензию на статус финансового центра, где принимают решения о финансировании масштабных проектов. За пределами Казани и региона у федералов не только финансы, но и архитектурные бюро, отделы маркетинга и рекламы, а это уже часть креативной индустрии, на развитие которой настроена столица республики и регион. Менеджмент стройки уже не будет местным, да и кое-какие стройматериалы станет удобно комплектовать не в Татарстане. Все по аналогии с федеральными ретейлерами: мало какой фермер может организовать поставки продукции в их сети.
Когда-то созданные заповедные условия, отсутствие конкуренции, земельных аукционов сегодня оборачиваются проблемами для экономики РТ, угрозой утраты потенциала не только в сфере стройки и архитектуры, но и в смежных отраслях. Первый вариант недалекого будущего — становиться застройщиком из первой сотни, проектировать и работать за границами домашнего региона. Второй вариант — смириться с происходящим и работать в узких нишах. Третий — повторить путь «Унистроя», выйти за пределы республики, наращивать мощь, экспансию и держать в долю в Татарстане. В принципе, кроме данной фирмы, повторить этот путь могут вполне еще 3–4 казанские компании. Вопрос амбиций. Но это отдельный разговор.
Комментарии 219
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.