«В далеком советском прошлом жилье доставалось бесплатно. При этом квартиры были государственной собственностью: их нельзя было продать, завещать, официально сдать внаем, подарить любимому внуку или легко разменять» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как приватизация работает сейчас

Пока все готовились к Дню знаний, незамеченными остались несколько законов и других нормативных актов в сфере недвижимости, которые вступили в силу в сентябре. Они могут внести коррективы в нашу жизнь. Давайте их рассмотрим.

1. Отказники от приватизации выходят из тени, но не полностью.

В далеком советском прошлом жилье доставалось бесплатно. Обычно ордер на жилплощадь торжественно выдавали по месту работы, затем следовало новоселье почти как в советском фильме «Вам и не снилось». При этом квартиры были государственной собственностью: их нельзя было продать, завещать, официально сдать внаем, подарить любимому внуку или легко разменять. Помните мытарства главных героев фильма «По семейным обстоятельствам», где герой актера Владимира Басова помогал с разменом квартиры? Очень яркий пример того времени.

В 1991 году пришла она — приватизация. Это процесс перевода квартир и другой недвижимости из государственной (муниципальной) в личную собственность. Несколько раз пугали тем, что приватизацию не продлят или сохранят только для отдельных категорий граждан (например, детей-сирот), однако в феврале 2017 года был принят Федеральный закон № 14-ФЗ, отменивший все прежние положения Жилищного кодекса и сделавший приватизацию жилья бессрочной.

Для того чтобы приватизировать квартиру, заявитель должен получить отказ или согласие всех членов своей семьи. И если кто-то отказывается от участия в приватизации, то получает право пожизненного (бессрочного) пользования данной квартирой. Получается, что, не являясь собственником, он может оставаться прописанным и даже проживать в этой квартире. Но кто об этом узнает, если в выписке из ЕГРН указываются лишь собственники (текущие или бывшие)?

Рассмотрим на примере. Два брата, Зуфар и Карим, проживали в хрущевке на улице Воровского, которую в свое время получили на заводе их родители. Зуфар приватизировал квартиру, а Карим не хотел и отказался. И вот Зуфар продает квартиру в мае, когда Карим традиционно уезжает на все лето в Буинск. В сентябре Карим (не потерявший своих прав, несмотря на то, что собственник сменился) оказывается на пороге проданной квартиры, поэтому «вселяется» в нее только через суд. Это довольно распространенная ситуация. В данном случае потерпевших двое — новый владелец и Карим.

«Несмотря на то что приватизировать свою квартиру можно уже больше 30 лет, в Казани достаточно жилья в государственной муниципальной собственности, и на вновь отказавшихся от приватизации также распространяется право проживания. Поэтому будьте бдительны и не надейтесь на новый закон» Фото: «БИЗНЕС Online»

Приватизированную квартиру теперь нельзя заложить без разрешения отказников

С сентября 2025 года заработал Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Его, конечно, приняли с запозданием и не доработали, но прекрасно, что он вообще появился. Давайте разбираться. Согласно новому закону, сведения о членах семьи и бывших членах семьи собственника квартиры (тех, у кого в силу закона есть право пожизненно пользоваться), приватизированной или полученной от жилищного кооператива, будут включаться в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это:

  • бывшие супруги, сохранившие право пользования жильем;
  • лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи;
  • другие члены семьи бывшего собственника, чье право проживания подтверждено законом, договором или судебным решением, например несовершеннолетние дети.

Но обратите внимание, что сведения будут включаться по заявлению собственника жилого помещения либо по решению суда (куда могут обратиться граждане, имеющие право пожизненного проживания, чтобы защитить свои права). Из плюсов: приватизированную квартиру теперь нельзя будет заложить без разрешения отказников от приватизации, улучшится юридическая прозрачность сделок и защищенность покупателей.

Почему я считаю закон недоработанным? Так как сведения включаются в ЕГРН только по доброй воле собственника или по судебному решению, не всегда информация о неучтенных жильцах дойдет до покупателя квартиры. Следовательно, по-прежнему проверка юридической чистоты ложится на его плечи.

Кстати, многие до сих пор думают, что «советские» кооперативные квартиры тоже надо приватизировать, но это не так — они уже являются собственностью. Следовательно, их можно дарить, продавать, завещать и т. д. Еще одно заблуждение, связанное с наследством: по общему правилу неприватизированную квартиру завещать нельзя, в ней продолжат жить родственники, только если они также были зарегистрированы. Несмотря на то что приватизировать свою квартиру можно уже больше 30 лет, в Казани достаточно жилья в государственной муниципальной собственности, и на вновь отказавшихся от приватизации также распространяется право проживания. Поэтому будьте бдительны и не надейтесь на новый закон.

«Изъять земельный участок, конечно, могут, но только в случае, если собственник после многочисленных предупреждений не устранит нарушения. И да, участок не изымут в пользу соседа или председателя СНТ: процедура сложная, включает в себя судебные заседания и публичные торги» Фото: «БИЗНЕС Online»

Какие штрафы ждут тех, кто захламил участки

2. Владельцев борщевика найдут и накажут. С 1 сентября заработала норма о признаках неиспользования земельных участков в населенных пунктах и садоводческих хозяйствах. Основная задача документа — оказать воздействие на нерадивых хозяев, кто бросил и не использует свою землю в течение длительного времени. Кстати, задачи поголовно изымать такие участки не стоит, поэтому не верьте громким заголовкам в СМИ, сначала внимательно изучите размер штрафов.

Изъять земельный участок, конечно, могут, но только в случае, если собственник после многочисленных предупреждений не устранит нарушения. И да, участок не изымут в пользу соседа или председателя СНТ: процедура сложная, включает в себя судебные заседания и публичные торги.

Кого накажут:

  • Тех, кто более половины площади участка захламил предметами, которые не связаны с целевым назначением и разрешенным использованием земли.
  • Тех, чей участок заполонили сорные растения. Нарушением считается поросль высотой более 1 м, а также деревья и кустарники, не являющиеся предметами благоустройства, и озеленения, занимающие 50% площади участка.
  • Тех, кто не построил, не достроил дом или не содержит в надлежащем состоянии свои постройки и допустил их разрушение.

А теперь к штрафам (они совсем немаленькие):

  • В случае неиспользования земель, отведенных под ИЖС, садоводство и огородничество, штрафы могут составить (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) от 1% для граждан.
  • Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, влечет наложение административного штрафа — для граждан в размере от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
  • За нецелевое использование участка штраф может составлять от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. рублей для частных лиц.
  • В случае если кадастровая стоимость не определена, штраф для граждан составит 10 — 20 тыс. рублей.

«Дачи для отдыха, а не для бизнеса — такой закон №353-ФЗ вступил с 1 сентября. Что нельзя: открывать хостелы, склады, мастерские, автосервисы, питомники, магазины и прочие объекты, не подходящие под определение «для личных нужд» Фото: «БИЗНЕС Online»

Самозапрет на кредиты установили 13,2 млн россиян

3. Открыть хостел на даче нельзя, а продавать кабачки можно.

Дачи для отдыха, а не для бизнеса — такой закон № 353-ФЗ вступил с 1 сентября. Что нельзя: открывать хостелы, склады, мастерские, автосервисы, питомники, магазины и прочие объекты, не подходящие под определение «для личных нужд». Можно следующее: продавать урожай, если он собран без привлечения наемного труда (использование детей, зятя и гостей допускается) и если размер участка не более 50 соток.

4. Оформить самозапрет на кредит стало проще.

Граждане могут бесплатно установить самозапрет на кредиты и займы через МФЦ с 1 сентября. Это можно было сделать и раньше, но через «Госуслуги». Чтобы оформить самозапрет через МФЦ, необходимо иметь при себе паспорт, ИНН и заполнить заявление. Определитесь с параметрами запрета (полный или частичный, кредит, микрозаем, выдачи онлайн/офлайн). При этом запрет можно установить только на себя бессрочно и снять в любой момент. Пока вы не снимите запрет, у вас не получится оформить кредит.

Кстати, самозапрет — «популярная» мера. На 1 сентября его установили 13,2 млн россиян (по данным объединенного кредитного бюро). Большинство людей выбирают полный самозапрет на любые кредиты и займы — 13,36 млн заявок (90,9%).

В сентябре российский рынок недвижимости ждут и другие изменения. Они будут касаться покупателей квартир на первичном и вторичном рынках, условий выдачи ипотеки. И конечно, ожидание оттепели от ЦБ — снижения ключевой ставки. Но об этом мы поговорим в следующий раз.