«Бороться за клиента стало сложнее, и к каждой ситуации требуется индивидуальный, почти ювелирный подход», — говорят на рынке недвижимости РТ, комментируя итоги августа. Тренд на снижение ключевой ставки ЦБ добавляет оптимизма и заставляет держателей депозитов приглядеться к «бетонию». Как итог, число ипотечных сделок за месяц взлетело в 1,5 раза; доля налички на этом фоне снизилась — теперь за живые деньги покупают каждую 7-ю квартиру, а не каждую третью, как было в июле. При этом отбор заемщиков банками по-прежнему строг, ужесточилась оценка объекта, вырос средний размер «первоначалки». Ажиотажа нет, но вместе с дальнейшим снижением «ключа» рынок предупреждает о новом росте цен. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Количество заключенных договоров долевого участия за месяц выросло на 11% до 1,8 тыс., а по сравнению с августом 2024 года увеличилось в 2 раза
Итоги августа: рост продолжился
Второй месяц рынок недвижимости Татарстана демонстрирует положительную динамику, следует из статистики татарстанского Росреестра. Количество заключенных договоров долевого участия за месяц выросло на 11% до 1,8 тыс., а по сравнению с августом 2024 года увеличилось в 2 раза.
На результаты влияет смягчение денежно-кредитной политики Центробанка, который за четыре месяца снизил ключевую ставку на 4 процентных пункта:
- в июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1% до 20%;
- в конце июля «ключ» понизили еще на 2% до 18%;
- 12 сентября ключевую ставку уменьшили на 1% до 17%.
Да и в принципе повеяло оттепелью: в ведомстве Эльвиры Набиуллиной допускают снижение «ключа» ниже 10% в 2026 году, а значит, в будущем станет проще перекредитоваться.
Впрочем, пока эти факторы скорее просто держат в уме, они на поведение покупателя влияют косвенно.
КОМОССТРОЙ: застройщик, о котором все чаще говорят в Казани
Имя компании «КОМОССТРОЙ» все громче звучит в столице Татарстана. Для кого-то это новый бренд, а для кого-то — надежный девелопер с 20-летней историей и миллионом квадратных метров за плечами. В Казань КОМОССТРОЙ пришел всерьез и надолго — с проектами, которые меняют город и формируют новые точки притяжения.
Здесь девелопер не просто строит дома, а создает среду. В каждом комплексе — дворы без машин, умные технологии, продуманная инфраструктура. Архитектура отражает дух района, а внутри — все, что нужно для жизни «здесь и сейчас».
В Казани компания уже реализует ряд знаковых проектов: масштабный проект редевелопмента — ЖК «ПАРКМАЯК» с набережной и зелеными бульварами, семейный «Фермаполис» вблизи озера Верхний Кабан, клубный дом «КОМОС на Тукая» и бизнес-класс «Унай» возле будущей станции метро «Тулпар».
КОМОССТРОЙ называет свой подход просто: строим для тех, кто строит собственное счастье. И именно это определяет философию компании — быть рядом с людьми, создавать дома, которые становятся частью их историй.
Застройщики: ООО «ЖК ПАРКМАЯК СЗ», ООО «КС БАРС СЗ», ООО «КС ТУКАЯ СЗ», ООО «КС КАЗАНЬ СЗ». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
Узнать о проектах можно на сайте КОМОССТРОЙ или по телефону +7 (843) 203-24-10.
«Рост количества сделок происходит не столько из-за снижения ключевой ставки в июле, которое еще не успело оказать существенного влияния на условия кредитования, сколько благодаря выгодным акциям и специальным предложениям от застройщиков, которые привлекли клиентов, — говорит коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев о значительном росте числа ипотечных оформлений. — Август показал исключительно положительную динамику и стал рекордным за уходящее лето по количеству сделок».
Оживленным и конкурентным называют рынок новостроек Татарстана по итогам августа в ГК «НоваСтрой». «Сделки есть, но каждая из них сейчас — это результат кропотливой работы. Бороться за клиента стало сложнее, и к каждой ситуации требуется индивидуальный, почти ювелирный подход, — рассказывает коммерческий директор ГК „НоваСтрой“ Антонина Дарчинова. — Решение ЦБ снизить ключевую ставку, безусловно, добавило рынку оптимизма, но оно не стало мгновенным триггером для всплеска. Его основной эффект — это улучшение настроений и формирование позитивных ожиданий на будущее».
«Почувствовали выравнивание рынка, хотя еще не вернулись к показателям прошлых периодов продаж, но в целом планы выполняются», — говорит гендиректор зеленодольской ГК «Мир Групп» Тимур Егоров.
Всплеск активности на вторичном рынке. За месяц в целом по Татарстану количество зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений выросло на 13% до 6,7 тыс., что лишь на 5% ниже показателя августа 2024 года.
«Устойчивая положительная динамика количества регистраций переходов прав на основании договоров купли-продажи, которую мы наблюдаем в течение всех трех летних месяцев, может свидетельствовать о возвращении к сбалансированному росту спроса на недвижимость», — отмечает заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
Ожидаемым рост спроса на вторичку называет вице-президент гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев. «Во-первых, снижение процентных ставок по ипотеке, что возвращает к покупке тех, кто откладывал жилищный вопрос после их повышения, — объясняет эксперт. — Во-вторых, у многих, кто разместил средства на высокодоходных депозитах в банках, заканчиваются сроки таких вкладов, а условия пролонгации уже не так привлекательны».
Всего за месяц в республике зарегистрировали 8,5 тыс. сделок на вторичном и первичном рынках, 7,4 тыс. — с ипотекой
Наличка уступает место ипотеке
Количество сделок с ипотекой в целом по республике за август выросло в 1,5 раза до 7,4 тыс., что на 21% выше аналогичного показателя 2024 года.
Покупатели как будто охотнее берут «кредитное плечо». Всего за месяц в РТ зарегистрировали 8,5 тыс. сделок на вторичном и первичном рынках, 7,4 тыс. — с ипотекой. Получается, что каждую 7-ю квартиру на рынке реализуют за наличные. Для сравнения: в июле за наличку продавали каждую третью квартиру, а в августе 2024-го — каждую четвертую.
«С одной стороны, вроде бы незначительное понижение с 20 до 17 процентов, — рассуждает Егоров о ключевой ставке. — Но мы наблюдаем сейчас как раз приток людей именно с вкладами, которые приобретают в основном двух- и трехкомнатные квартиры. Это именно те покупатели, которые откладывали расширение площади».
Нет единства на рынке относительно эффекта снижения ключевой ставки.
«Ставки по ипотеке, особенно на вторичном рынке, все равно оставались на относительно высоком уровне, — говорит Абдулхаев. — Ожидаемое дальнейшее снижение ставки ЦБ может оказать более заметное положительное влияние на рынок в четвертом квартале, так как это напрямую повлияет на доступность кредитных продуктов для конечных потребителей».
Банки активно борются с завышением цены по ДДУ, проверяя рыночную стоимость квартиры, как это было всегда при работе на вторичном рынке с договорами купли-продажи
Банки осторожны
На фоне снижения «ключа», отказа от комиссий при выдаче ипотеки кредитные организации по-прежнему осмотрительны.
«Банки также ведут себя очень избирательно, — говорит Дарчинова. — Ипотеку выдают, но процесс стал сложнее. Ключевой тренд — ужесточение оценки объекта недвижимости. Банки активно борются с завышением цены по ДДУ, проверяя рыночную стоимость квартиры, как это было всегда при работе на вторичном рынке с договорами купли-продажи».
Адаптируются к новой реальности, но ужесточение условий кредитования все же наблюдается, говорят в #Суварстроит о банках. «Несмотря на снижение ключевой ставки, для многих заемщиков условия стали жестче: вырос средний размер первоначального взноса, особенно по льготным программам. Отбор теперь более строгий», — говорит Абдулхаев.
«Банки стали более лояльными и сейчас поддерживают застройщиков, — выражает иной взгляд Егоров. — Наконец-то приходит понимание общего развития экономики. Конечно, нам бы очень хотелось, чтобы снизились проценты по кредитам, ведь это также является одним из факторов роста цен на жилье, и мы могли бы перенаправить больше денег на инфраструктурные проекты».
Средняя стоимость квадратного метра по Казани держится около 240 тыс. рублей, а по Татарстану (с учетом столицы) — на уровне 200 тыс. рублей за «квадрат»
Прогноз по ценам и спросу
Сентябрь на рынке недвижимости продолжил растущую динамику, участники рынка отмечают рост обращений. Позитивные ожидания от октября и в целом от предстоящей осени.
«Ждем дальнейшего снижения ключевой ставки, что должно привести к росту доступности классических ипотечных программ, — говорит Дарчинова. — Это в свою очередь станет главным драйвером для оживления спроса».
К оптимистичному прогнозу подталкивает снижение ключевой ставки до 17%. «Что в среднесрочной перспективе должно повысить доступность ипотеки, — считают в #Суварстроит. — При этом мы сохраняем реалистичный подход и не строим иллюзий. Наша стратегия заключается в том, чтобы гибко реагировать на запросы клиентов и предлагать условия, которые соответствуют их текущим потребностям и возможностям в существующих рыночных реалиях».
«Прогнозируем, что в дальнейшем положительная динамика спроса сохранится, так как условия для покупки недвижимости становятся более привлекательными в связи со снижением ключевой ставки», — прокомментировал ситуацию Садреев.
Цены на новостройки пока остаются стабильными, резких скачков не наблюдается. Средняя стоимость квадратного метра по Казани держится около 240 тыс. рублей, а по Татарстану (с учетом столицы) — на уровне 200 тыс. рублей за «квадрат».
«Не прогнозируем немедленного роста цен на фоне снижения ключевой ставки, — говорит Абдулхаев. — Напротив, акцент смещается в сторону готового жилья: клиенты проявляют повышенный интерес к квартирам в домах с ближайшими сроками сдачи (получение ключей сразу после сделки) и квартирам в сданных домах, что говорит о спросе на определенные сегменты, а не о всеобщем ажиотаже».
Цены в любом случае будут всегда расти из-за роста цен в рамках общей инфляции, полагают в ГК «Мир Групп». «Вопрос еще в прогнозируемом повышенном спросе после снижения ставки ЦБ, — делится Егоров. — Более того, скажу, что покупатели сейчас считают свои деньги и видят, что рост стоимости жилья за год не меньше стоимости дохода с вклада, поэтому уже плавно люди вкладываются в бетон».
«Уверены, что вслед за дальнейшим снижением ключевой ставки неизбежно придет и фаза роста цен на недвижимость, так что текущий период — это хорошее окно возможностей для покупки, — комментируют долгосрочный рост цен в ГК „НоваСтрой“. — Но пока видим, что застройщики в погоне за живыми деньгами и закрытием планов часто идут на индивидуальные скидки и особые условия, поэтому о видимом росте цен говорить пока рано».
Комментарии 101
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.