«Полная легализация рынка аренды жилья может дополнительно приносить более 100 млрд рублей налоговых поступлений ежегодно, а местный бюджет напрямую заинтересован в выявлении злостных неплательщиков. И уже не только заинтересован, но и настроен решительно с ними бороться», — пишет в своей статье генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Автор «БИЗНЕС Online» объяснила, зачем и как правильно составлять договор аренды с квартиросъемщиком, почему за апартаменты нельзя платить по «упрощенке», и рассказала о госсистеме «Правосудие».
«Рынок аренды жилья в Казани, да и в целом в России, один из самых серых сегментов экономики»
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи жилья в аренду
Помните момент с черной меткой из чудесного мультфильма «Остров сокровищ»? Так вот, на днях мэр Казани Ильсур Метшин дал черную метку казанцам, занимающимся арендой жилья. «Мы радуемся за них и не облагаем налогами. Пока. Я никогда не называл с трибуны эту цифру. У нас 4,5 тысячи жителей Казани, собственников, сдают 11 тысяч квартир. Это официальные данные, мы их видим на Avito. Это огромный денежный поток, и мы только рады за них. Но мы не тихо радуемся в сторонке… Пусть и дальше процветают наши бизнесмены», — высказался градоначальник.
Рынок аренды жилья в Казани, да и в целом в России, один из самых серых сегментов экономики. Большинство владельцев сдает квартиры «втихушку», несмотря на существующие риски. А ведь в условиях бюджетного дефицита и развития технологий расширить налоговую базу за счет аренды проще простого. Так что не НДС единым живет ИФНС. Тем более в 2023 году «Дом.РФ» уже подсчитал, насколько это выгодно: полная легализация рынка аренды жилья может дополнительно приносить более 100 млрд рублей налоговых поступлений ежегодно, а местный бюджет напрямую заинтересован в выявлении злостных неплательщиков. И уже не только заинтересован, но и настроен решительно с ними бороться!
Во избежание путаницы поясню. В повседневной речи говорят: «Договор аренды», — подразумевая договор коммерческого найма жилья, когда один человек сдает квартиру или дом другому. Сегодня мы будем говорить именно о таких случаях.
1. ИФНС в последнее время усилила контроль над собственниками, сдавшими квартиры в аренду. Особое внимание направлено на владельцев нескольких объектов недвижимости — не забывайте, налоговая активно сотрудничает с Росреестром. Что грозит тем, кого найдут? Сначала вас уведомлением вызовут в ИФНС для беседы. Доверительной, но неприятной. Нужны будут ваши пояснения по использованию принадлежащих квартир. После диалога вас ждет выплата всех налогов плюс штраф до 40% от суммы задолженности. Учитывайте, что налоговый инспектор подготовится к встрече и наверняка в его распоряжении уже будут объяснения от арендаторов или список регулярных поступлений на вашу банковскую карту.
Три кита налоговой осведомленности, или Как вычисляют серых арендодателей
«Первый кит» — анализ движения средств на вашем счете. Ежемесячные одинаковые переводы на личные карты от посторонних лиц (не родственников) легко интерпретируется как арендный доход. Кстати, их совсем несложно выделить из общей массы платежей. Второй кит — интернет сервисы для аренды жилья. Avito, ЦИАН и другие онлайн-площадки давно находятся в поле зрения налоговой. Поэтому размещение там вашей квартиры может стать основанием для проверки. Не стоит надеяться, что эти сайты не предоставят ИФНС необходимую информацию о времени размещения и количестве ваших объектов. Третий кит — соседи, ТСЖ и неблагодарные арендаторы. Кто, как не «добрые» соседи, помогут налоговой подтвердить факт сдачи квартиры. Поругались с арендатором — ждите, что все расписки о получении ежемесячной аренды за последние пять лет окажутся в ИФНС.
Дарим новый iPhone, Яндекс Станцию Миди или сертификат на покупки за подписку!
Все просто: перейдите в наш бот, нажмите «Старт» и участвуйте в розыгрыше!
Реклама. ООО «БМ Холдинг» erid: 2SDnjd1edfL Правила. Итоги — 13 октября
2. Как сдавать жилье легально? Давайте разберем самые популярные способы оплаты налога на доход от аренды:
- НДФЛ для физических лиц;
- «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей;
- налог для самозанятых.
Многие продолжают платить по старинке 13%, хотя минимальная ставка действует для самозанятых. Поэтому самый простой вариант оформить статус самозанятого и платить налог на профессиональный доход: 4% при расчетах с физлицами, 6% — при работе с юрлицами.
Если вы сдаете апартаменты, то рассчитывать на условия самозанятых не сможете, собственник либо уплачивает классический налог 13% (либо 15% при высоких доходах) или регистрируется в качестве ИП с выбором упрощенной системы налогообложения. Многие не знают, но апартаменты, хоть они продаются сейчас под видом квартир, — это и не гостиница и не квартира. Апартаменты — это нежилое помещение, его нельзя сдавать как самозанятому.
Но беда пришла откуда не ждали. Совет Федерации рекомендовал правительству проанализировать результаты эксперимента с самозанятостью и рассмотреть возможность его прекращения в следующем году, а не в конце 2028-го, как изначально обещали при запуске данной программы. ФНС даже разместила опрос для самозанятых на сайте «Мой налог». Многие респонденты оценили вопрос налоговой службы: что планирует предпринять самозанятый в случае, если условия режима станут для него неприемлемыми? Среди ответов предлагался вариант «уход в тень».
В результате долгих споров наше правительство заявило, что систему налогообложения для самозанятых не планируют менять до завершения срока проведения эксперимента. Но все происходящее подтвердило, что с 2029-го прежних условий уже не будет и в тень уйти не получится, поскольку бывших самозанятых не бывает.
«Обязательно заключайте договор аренды, даже если квартиру снимают знакомые или друзья. Вы вправе заключить его на любой срок»
В каких открытых интернет-сервисах можно проверить квартиросъемщика
3. Риски владельцев квартир. Налоги не так страшны по сравнению с проблемами, которые может доставить арендатор (квартиросъемщик). Все собственники жилья мечтают о платежеспособной, порядочной, добросовестной, ответственной молодой семье интровертов без детей, музыкальных инструментов, животных, вредных привычек, родни и друзей. Но не все мечты сбываются. Поэтому важно проверить арендатора и заключить «правильный» договор аренды.
Для проверки может быть достаточно открытых сервисов. Начинайте с соцсетей квартиросъемщика, это кладезь информации, чтобы сложилось первое впечатление. Дальше переходите к проверке действительности паспорта на «Госуслугах». А для анализа платежеспособности потенциального квартиранта стоит покопаться в реестре сведений о банкротстве. Чтобы не нарваться на любителя судебных разбирательств, проверьте автоматизированную госсистему «Правосудие».
4. Договор аренды и новые «крепостные». Обязательно заключайте договор аренды, даже если квартиру снимают знакомые или друзья. Вы вправе заключить его на любой срок. Наиболее распространены договоры на 11 месяцев. Они не требуют регистрации в Росреестре. Кстати, многие наивно полагают, что если договор не зарегистрирован, то и налоги платить не надо. На самом деле длительность договора никак не влияет на размер или обязанность по уплате налога. Краткосрочный договор безопаснее для собственника, по истечению срока достаточно сделать допсоглашение или новый договор.
Стоит сразу проговорить условия досрочного расторжения договора аренды, просто так выселить арендаторов, скажем, в течение недели, у вас не получится. Выберете оптимальное время, за которое каждая сторона предупреждает о грядущем расторжении. Если в договоре предусмотрена пролонгация, уточните ее условия, например, с индексацией арендной платы или мелким ремонтом. Кстати, если собственник продает жилье, это не влечет досрочное расторжение или изменение условий договора, как это было с крепостными и помещиками в XIX веке. Согласно главе 35 ГК РФ ст. 675, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
«Квартира на берегу Казанки будет стоить в 2 раза дороже, чем аналогичная в Авиастроительном районе»
Аренда в хороших локациях Казани будет востребована всегда
Договор должен содержать самое важное: стоимость аренды, сроки и порядок оплаты за квартиру, состав и оплату «коммуналки», условия досрочного расторжения и, возможно, ремонта или устранения недостатков. Если предусмотрено изменение арендной платы, это обязательно надо зафиксировать в договоре, а также сроки и размер изменений. Если в вашем случае оплата коммунальных платежей возлагается на арендатора, то его стоит ознакомить с последними квитанциями, а показания счетчиков отразить в акте приема-передачи. Особое внимание уделите запрету субаренды и ответственности перед соседями. Не пренебрегайте актом приема-передачи жилого помещения с подробной описью и объективным описанием технического состояния мебели, отделки и бытовой техники. Да, и не утаивайте имеющиеся неисправности. Кстати, фото- и видеообзоры дисциплинируют обе стороны и помогут избежать проблем и разногласий в будущем.
5. Сколько стоит аренда в Казани. Однокомнатные хрущевки сдаются от 25–30 тыс. рублей в месяц. Такая же по площадки квартира (примерно 30–34 «квадрата») во вчерашней новостройке по соседству будет стоить уже на 10 тыс. дороже. И этот ценовой разрыв увеличится со сменой локации. Квартира на берегу Казанки будет стоить в 2 раза дороже, чем аналогичная в Авиастроительном районе. Например, трехкомнатная «ленинградка» на улице Амирхана обойдется в 50 тыс. рублей ежемесячно.
Подытожим. Для владельцев квартир аренда «в серую» становится все рискованней. Ведь штрафы, нервы и доначисления могут оказаться намного больше, чем сэкономленная сумма. В случае если вы все-таки платите НДФЛ 13% с аренды квартиры или апартаментов, воспользуйтесь налоговым вычетом (наверняка у вас были расходы на лечение, медикаменты, образование или приобретение жилья). Собственники недвижимости, которые сдают квартиру как самозанятые, могут выдохнуть до конца 2028 года. Чем подробнее составлен договор аренды, тем меньше проблем и споров будет при его окончании или расторжении. Аренда в хороших локациях Казани (не пригород) будет востребована всегда, потому что даже при значительном снижении ставки ипотека с учетом текущей стоимости 1 кв. м недоступна для 40% населения.
Комментарии 30
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.