Прямые скидки уже достигают миллионов — только покупай! Как вам, к примеру, квартира со скидкой от 1,5 млн до 5,6 млн рублей? Примерно так сейчас выглядит рынок новостроек, если семейная ипотека клиенту недоступна, а деньги есть. Свыше половины сделок идет с наличными, уверяют опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. И если новостройки показывают уверенный рост — Росреестр фиксирует 1,7 тыс. сделок в сентябре, то вторичное жилье в глубокой стагнации. Скидок тут нет, ипотека только коммерческая, и сообщество «ждунов» раз за разом наблюдает за телодвижениями Центробанка. Пульс рынка недвижимости — в нашем материале.
В сентябре в части новостроек зарегистрировано 1 777 сделок — это на 74% больше, чем в этом же месяце в прошлом году
Новостройки: плюс 74% по сравнению с сентябрем 2024-го
Весьма оптимистично выглядят сентябрьские данные управления Росреестра по РТ в части новостроек. Зарегистрировано 1 777 сделок — на 74% больше, чем в сентябре 2024-го.
«Рост по отношению к прошлому году может быть связан с очень низкой базой предыдущего периода. В июле 2024-го была отменена льготная ипотека, продажи III квартала сильно просели после отмены», — объясняют такие результаты в ГК «НоваСтрой».
И правда, трубить о том, что пришел крах рынку недвижимости России, начали еще в июле прошлого года, когда продажи неумолимо пошли вниз после отмены массовой льготной ипотеки под 8%. Сделки по новым квартирам таяли на глазах и теряли по 20% ежемесячно. Еще быстрее падение терпела ипотека. К примеру, в августе 2024-го зафиксировали снижение почти на 40% за месяц по Казани. Это был период массовой паники, ужесточения условий по оставшимся льготным программам и общей неразберихи на рынке.
К этому можно добавить и неоправданные ожидания некоторых диванных экспертов о приближающемся ценопаде: мол, застройщики уже скоро начнут продавать квартиры за бесценок. Поэтому были и те, кто просто замер в ожидании в надежде на удачную покупку в будущем.
Есть вещи, которые всегда будут расти в цене. Первое — людям надо что-то есть. Поэтому магазинная полка дорожать будет всегда. Второе — одежда, потому что мы не можем обойтись без нее. Третье — кров. Никто уже не согласится жить в палатке или шалаше. Поэтому люди будут продолжать покупать, продавать, арендовать жилье — и все это продолжит расти в цене.
Можно вспомнить еще об одной болезни рынка недвижимости во второй половине 2024 года. Это комиссии банков для застройщиков по льготным ипотекам, в основном 7–11%. Нетрудно подсчитать, что при семейной ипотеке покупателя квартиры в 6 млн рублей застройщик должен был перечислить банку полмиллиона. Очевидно, что в таком формате заключать сделки было сложнее.
Кроме того, сейчас продолжается снижение доли рассрочки, что на самом деле тоже можно назвать следствием некоего оздоровления. Более активно застройщики используют субсидирование ипотечной ставки. Покупатель в течение 2–3 лет платит ипотеку по сниженной ставке, а на выходе из этой программы может рефинансироваться. Это работает, поскольку почему-то многие надеются: ставка упадет в ближайшие пару лет. Особенно после заявлений главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о ставке в 12–13% уже в 2026-м.
Первая десятка девелоперов реализовала за сентябрь 739 квартир на сумму 7,3 млрд рублей
Десятка застройщиков
Выручка застройщиков в Казанской агломерации в сентябре составила 11,2 млрд рублей — это следует из отчетности «Дом.РФ». Конечно, не сравнится с «жирным» 2023 годом, где стрелка на графике резко взлетела вверх, аж до 17 млрд, но о приближающихся массовых банкротствах говорить тоже не приходится. Ну а первая десятка девелоперов реализовала за сентябрь 739 квартир на сумму 7,3 млрд рублей.
Статистика госкомпании «Дом.РФ» анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке.
Цифры расходятся с реальностью. По факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка. Единственная проблема — фактор рассрочки: такие квартиры, как говорят эксперты, пополняют статистику, но за них не уплачено полной суммы. И это искажает картину реальных доходов банков и девелоперов.
На 1-й строчке — федеральный ПИК. Он за сентябрь продал 173 квартиры за 1,4 млрд рублей. Эта же компания, к слову, заняла 1-ю строчку и по итогам 9 месяцев. Это, конечно, особо не удивляет: они реализуют 241,3 тыс. кв. м жилья, а продают «квадраты» по цене ниже средней — по 216 тысяч.
В первой тройке оказался #Суварстроит, который практически догнал ПИК по числу проданных квартир. Не хватило всего четырех сделок, чтобы сравнять счет. Он же сегодня находится на 1-м месте по количеству возводимого жилья в Татарстане, по данным ресурса ЕРЗ. Строит в 2 раза больше ПИКа — 423,1 тыс. кв. метров. Чуть проигрывает #Суварстроит и по выручке, которая остановилась на уровне в 1,4 млрд рублей. И это несмотря на то, что компания, по данным «Дом.РФ», в среднем продает дороже — по 236 тыс. рублей за 1 кв. метр.
В СМУ-88 продали 74 квартиры, компания вошла в тройку девелоперов, которые отправили на эскроу-счета более 1 млрд рублей. Средняя цена «квадрата» у девелопера — 262 тыс. рублей, что объясняется классом недвижимости. Дороже продают только в «КамаСтройИнвесте» — в среднем по 269 тыс. рублей за «квадрат». Он в сентябре продал 55 квартир на 718 млн рублей и занял 5-ю строчку. Обгоняет его «Унистрой», который в сентябре реализовал 72 квартиры на 774 миллиона.
На 6-м месте по итогам месяца расположился «Ак Барс Дом» — 51 квартира за 566 млн рублей. 7-я строчка у федерального «Самолета» — компания реализовала 46 квартир за 495 млн рублей. Следом ТСИ — 34 жилых помещения за 315 млн рублей. На 9-й позиции «НоваСтрой» — 36 объектов за 304 млн рублей. Завершает десятку московский GloraX — ушло 29 квартир за 289 млн рублей.
Остальные девелоперы за сентябрь реализовали 329 квартир на 3,9 млрд рублей.
Средняя цена новостройки по Татарстану зафиксировалась на уровне в 213 тыс. рублей за «квадрат»
Миллион рублей скидки от застройщика как будто обычное дело
В Казани средняя цена новостройки в сентябре зафиксировалась на уровне в 250,4 тыс. рублей за «квадрат». По Татарстану («Дом.РФ» включает сюда и Казань) — 213 тысяч. За 9 месяцев рост составил всего 1,5%. В последние несколько месяцев некоторые эксперты «БИЗНЕС Online» сигнализируют о повышенных скидках со стороны застройщиков.
«Исходя из аналитики, вероятность проведения продаж с более существенными скидками в последние три месяца высокая. Но это скорее наблюдение», — замечают, к примеру, в компании «Авторы».
Большинство девелоперов стараются отказаться от рассрочек. Такая схема продажи не пополняет эскроу-счет, а значит, компания не может снизить платеж по проектному финансированию. Поэтому клиента стараются заинтересовать какими-либо акционными моментами. Они в основном распространяются на тех, кто приходит в офис к застройщику с чемоданом денег и покупает квартиру за собственные средства.
Скидка может быть предоставлена за лояльность к застройщику. К примеру, если клиент готов выйти на сделку в максимально короткие сроки. Также дисконт выдается клиентам, которые выходят на сделку с высоким процентом собственных средств.
«Мы в „НоваСтрое“ предлагаем скидки от 5 до 15 процентов при полной оплате собственными средствами, различные программы по субсидированию ипотечной ставки застройщиком, а также по отсрочке первоначального взноса. Именно такие акции дают возможность снизить долю рассрочки в структуре сделок, а значит, увеличить наполнение эскроу-счетов», — передают, к примеру, в «НоваСтрое».
В целом эти цифры одинаковы для всего рынка — застройщики готовы дать скидку от 5 до 15% при полной оплате.
Потрясает сумма скидки на сайте #Суварстроит — до 5,6 млн рублей на квартиру в ЖК «Времена года». А в «Станции Спортивная» скидка на трешку заявлена в 25% от цены. Другая акция по этому ЖК предлагает скидку на трешку с 17,7 млн до 14,8 миллиона. Конечно, все это единичные предложения, реклама — она такая, но все же. «Осталось 20 квартир со скидкой в 1,5 миллиона рублей», — гласит акция в сданном ЖК «Крыловка парк» от СМУ-88. «Унистрой» готов предоставить бонус в 10% цены при полной оплате, рассрочке или в ипотеку на ряд квартир в различных жилых комплексах. «Ак Барс Дом» готов «простить» клиенту 8% цены ограниченного пула квартир — и приводит расчет, согласно которому скидка превышает 700 тыс. рублей. Скромен федеральный ПИК, предлагавший в октябре 5% скидки.
Ряд компаний дают скидку около 5% в случае, если застройщик не несет расходы при ипотечной сделке. Что это значит? Квартира покупается по рыночной ставке без использования любых программ субсидирования ставки от застройщика. В целом сбить стоимость здесь можно в среднем на 500–800 тыс. рублей.
Рынку вторички не дают окончательно рухнуть два фактора — продолжение снижения ключевой ставки и отложенный спрос
«Результаты бомбические»: как вторичка догоняет новостройки по цене
А что со вторичным жильем? Татарстанцы купили меньше б/у квартир на 5% — около 4 тысяч. Но собеседники «БИЗНЕС Online» в стане агентов недвижимости обращают внимание, что это был сиюминутный спад. На деле же вторичка живее всех живых, уверяют они. Но, видимо, эта «живость» лишь по сравнению с августом, причем в конкретных компаниях. Ведь в целом с января по сентябрь вторичка по РТ в минусе на 26% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. По Казани же рынок потерял 39% сделок!
«Результаты [по вторичке] бомбические! — радуется директор по продажам АН „ФЛЭТ“ Динара Сингатуллина. — Как только набираем [на продажу] вторичку, она практически сразу уходит под задаток. Очень много налички на рынке, и клиенты спокойно готовы рассматривать вторичное жилье».
Такого же мнения придерживаются в АН «Этажи». «Продажи вторичного жилья сейчас демонстрируют уверенный рост. Это связано, во-первых, с накопившимся за последний год отложенным спросом, который постепенно реализуется. Во-вторых, со снижением ключевой ставки и ожиданием ее дальнейшего падения — многие покупатели рассчитывают в будущем рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. Кроме того, сегодня на рынке представлено достаточно качественное предложение по вторичному фонду», — говорит руководитель департамента ипотеки АН «Этажи» Олеся Гафиятуллина.
Получается, что сейчас рынку вторички не дает окончательно рухнуть несколько факторов:
- Продолжение снижения ключевой ставки. ЦБ, напомним, накануне опустил ее до 16,5%. И пусть все еще достаточно высоко, для покупателей жилья это зеленый флаг — ставка продолжит падать и дальше. Не стоит забывать и о том, что за понижением «ключа» идет уменьшение ставок по депозитам в банках. На них люди активно зарабатывали последний год.
- Отложенный спрос. «Больше двух лет люди находятся в ожидании: „А что мне делать дальше? Продавать? Покупать?“ От этих вопросов люди откровенно уже устали и начали двигаться дальше», — размышляет коммерческий директор АН «Альтера» Александр Столяров. Но, по его словам, на рынке все еще много тех, кто замер в ожидании более приятного предложения по ипотечному кредитованию, но при этом снижения цен на рынке недвижимости все так же не ожидается.
Обращает на себя внимание и большое снижение количества ипотечных сделок. В целом по республике — минус 60%. На практике это означает, что сделки за наличный расчет совершаются гораздо чаще, чем год назад.
Идет снижение количества ипотечных сделок. В целом по республике — минус 60%
«В сентябре из общего количества сделок наличка составляла 75 процентов, а остальное — ипотека. В октябре же доля сделок за наличный расчет снизилась до 62 процентов. Да, пока чаще все еще покупают недвижимость за наличку, но доля ипотеки растет», — наблюдает руководитель ипотечного отдела АН «ФЛЭТ» Екатерина Буланова.
Есть и ощущение, что агенты недвижимости все чаще подталкивают своих клиентов к покупке, потому что с повышением спроса, конечно, растет и стоимость вторичного жилья. Назвать среднюю стоимость «квадрата» на вторичке эксперты «БИЗНЕС Online» затрудняются. В этом сегменте слишком много влияющих на конечный ценник факторов — от локации до оснащения самой квартиры. Кроме того, тут существует момент торга. Но из последних новостей этого рынка: Казань стала первой среди городов-миллионников по темпам роста цен на вторичное жилье за квартал, приводят исследования аналитиков в РБК. Средняя цена «квадрата» составила 212,1 тыс. рублей, что на 7% больше показателя II квартала.
Если верить этим цифрам, то вторичный «квадрат» дешевле новостройки примерно на 30–40 тыс. рублей. Но некоторые эксперты уверены, что вторичка по локальным позициям уже сравнялась с новым жильем.
«Есть районы, где вторичка уже близка по цене к новостройке или даже чуть дороже, — передает Столяров. — Дело в том, что многие (особенно те, кто не проходит по условиям льготных программ) больше склоняются к покупке готового жилья. Как правило, ремонт там уже сделан. Есть и собственники, которые продают с мебелью. На этом фоне растет популярность формата „заезжай и живи“ — без ожидания ключей в два-три года».
Может случиться, что взять семейную ипотеку для покупки недвижимости где-нибудь в Москве и Санкт-Петербурге заявителю из другого региона будет уже невозможно. Семейную ипотеку планируют давать по месту регистрации
Рост цен и ужесточение условий по семейной ипотеке: чего ждет рынок от следующего года
Октябрь, по оценкам собеседников «БИЗНЕС Online», будет лучше сентября.
К примеру, в АН «ФЛЭТ» говорят, что число сделок у них выросло на 20% по сравнению с предыдущим месяцем. Поэтому рынок в целом настроен очень оптимистично. А дальнейшее снижение ставки к середине 2026 года даст дополнительный допинг: те, кто сейчас ждет благоприятного момента, реализуют свою мечту. Но этот же момент повлечет за собой и явный скачок цен, уверены эксперты.
Кроме того, застройщики при стабилизации спроса могут начать вовсе отказываться от популярных сегодня акций и скидок.
«Если ставка продолжит снижаться, мы ждем роста спроса на новостройки в конце года и сильный отложенный спрос в середине-конце 2026-го, что приведет к росту цен. Поэтому задуматься о приобретении недвижимости в новостройке лучше прямо сейчас, пока цены не пошли вверх, а застройщики предлагают интересные акции и скидки», — убеждены в компании «НоваСтрой».
«Конец года традиционно считается высоким сезоном на рынке недвижимости, и 2025-й не станет исключением, — подтверждает это мнение Гафиятуллина. — Мы ожидаем, что продажи будут заметно выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Некоторые вызовы для рынка прогнозируют в АН «Альтера». По их словам, уже сейчас заметна тенденция роста первоначального взноса по ипотекам у некоторых банков. «Есть те банки, которые не стали дожидаться изменений 1 ноября и сразу подняли первоначалку до 40 процентов», — замечает Столяров. Кроме того, возможны и изменения по условиям семейной ипотеки, что может несколько охладить поведение покупателя на рынке. «Для примера: за первого ребенка будут давать, предположим, 12 процентов ставки, за второго — 6 процентов, за третьего — 4. Это пока слухи, но практика показывает, что многое из того, что говорят, становится реальностью», — гадают в стане риелторов.
Кроме того, теперь действует новый размер возмещения банкам — 2,5 вместо 3 п. п. по кредитам на покупку жилья в новостройках. На что это влияет? Государство предоставляет субсидии банкам по такой схеме: разница между льготной и ключевой ставкой плюс уровень возмещения. Если брать семейную ипотеку, то получается, что при текущей ставке в 16,5% раньше компенсировали бы 13,5 п. п., а теперь — на 0,5 меньше. Для простого смертного незначительно, но банкиры с этим не согласны. И уже поднимают первоначальный взнос с 20 до 30%, плюс еще избирательнее стали относиться к потенциальным заемщикам, передают эксперты «БИЗНЕС Online».
Может случиться и такое, что взять семейную ипотеку для покупки недвижимости «на будущее» где-нибудь в Москве и Санкт-Петербурге заявителю из другого региона будет уже невозможно. Семейную ипотеку будут давать по месту регистрации заявителя. С такой инициативой летом выступала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко — и идея находит поддержку в финансовом блоке правительства.
А на прошлой неделе ряд изданий со ссылкой на минфин сообщили, что с 1 февраля 2026 года запретят оформлять по две семейные ипотеки на семью. Сейчас некоторые оформляют одну на жену, другую на мужа, но эту практику хотят запретить: договор «семейки» может быть только один.
Комментарии 88
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.