Сделки с ведомыми продавцами — проблема не только столичного рынка, в Татарстане тоже достаточно печальных случаев «Сделки с ведомыми продавцами — проблема не только столичного рынка, в Татарстане тоже достаточно печальных случаев» Фото: ru.freepik.com

Основными «агентами под прикрытием» становятся женщины пенсионного возраста

Если верить аналитикам Центрального банка, только за первое полугодие 2025 года в России зафиксировано 5,3 тыс. мошенничеств с недвижимостью. Это антирекорд! Причем, когда речь заходит о мошенничествах с недвижимостью, многие представляют поддельные паспорта и доверенности или проводят манипуляции с наследством. Спешу разочаровать — все вышеперечисленное с развитием технологий легко выявить даже начинающему юристу, а вот настоящим риском для покупателей последние два года является «ведомый продавец». Кто это такой? Помните фильм «Правдивая ложь», где герой Арнольда Шварценеггера для всех тихий семьянин и неприметный работник компьютерной компании, а на самом деле агент ФБР?

Так вот, «ведомый продавец» — это продавец недвижимости, находящийся под влиянием мошенников, которые используют его для незаконной продажи имущества. Грубо говоря, такой собственник квартиры убежден, что он агент ФСБ или прокуратуры под прикрытием и продает свое жилье не по-настоящему. Его задача — помочь «следователям» в поимке преступника, поэтому деньги после продажи должен передать «правоохранителям». Псевдоправоохранители забирают миллионы рублей и исчезают, и только продавец понимает, что его обманули, начинаются затяжные суды. Только суды начинаются с новыми владельцами квартиры, а не с мошенниками. К сожалению, судебная практика по таким сделкам больше склоняется не в пользу пострадавших покупателей, которые в итоге остаются и без денег, и без жилья. Несмотря на то что СМИ постоянно рассказывают о таких случаях, ряды «ведомых продавцов», а значит, число мошенничеств, увеличивается.

Ни элитной квартиры, ни миллионов: как не оказаться на месте Ларисы Долиной

При этом основными «агентами под прикрытием» становятся женщины пенсионного возраста, которые втайне от родственников начинают помогать «российским спецслужбам». Вспомните хотя бы, как в этом положении оказалась певица Лариса Долина, которая продала свою пятикомнатную квартиру в центре Москвы, а полученные деньги передала аферистам. Весной Хамовнический районный суд вернул певице право собственности на недвижимость.

Сделки с ведомыми продавцами — проблема не только столичного рынка, в Татарстане тоже достаточно своих печальных случаев. Расскажу один из них. Марат Давлетшин (имя изменено) весной 2023 года купил у Розы Марсовны квартиру. Для этого он продал свою однушку, в которой жил с семьей, и оформил ипотечный кредит. Для сделки Марат затребовал у Розы Марсовны пакет документов, заказал дополнительную проверку Сбербанка и заручился поддержкой двух риелторских компаний (со стороны продавца и со стороны покупателя, которые сопровождали куплю-продажу), даже заказал судебно-психиатрическую экспертизу Розы Марсовны, которая показала, что она вменяемая. Несмотря на тщательную подготовку, оказалось, что пенсионерка отдала все деньги двум мошенникам. В итоге семья Давлетшиных осталась без квартиры и уже третий год «живет по углам», борется за свою квартиру, продолжает платить ипотеку. Мошенников, конечно, поймали и осудили, но Розе Марсовне проще требовать возврата квартиры с покупателя, чем похищенные деньги с преступников.

Опасные признаки «ведо́мости» продавца

Давайте разберем основные детали, на которых стоит заострить внимание. Во-первых, банк не союзник, а ипотека не гарантия, 100-процентно полагаться на банк не стоит. Он не проводит тщательную проверку приобретаемого жилья, не копается в истории объекта. Его основная задача — оценить вашу платежеспособность. Даже дополнительные платные услуги банка по проверке юридической чистоты не выявляют скрытые риски. Например, риски по ранее совершенным переходам права или «ведомым продавцам». Когда «ведомому продавцу» вернут квартиру, банк автоматически не «простит» вам ипотечный кредит.

Во-вторых, что действительно нужно проверять перед покупкой недвижимости? Кроме базового пакета документов (о котором я неоднократно писала) и тщательного изучения справки о кредитной истории, потребуйте полноценное освидетельствование продавца до подписания договора купли- продажи. Что это даст? В данных кредитной истории вы сможете обнаружить свежие займы, а это один из признаков ведомости (сотрудничество с органами начинается с переводов и займов). Практика показывает, что «бабушек 007» неоднократно вычисляли в ПНД на беседе. Правда, и это не панацея. Были случаи, что, несмотря на полноценное психиатрическое освидетельствование продавца, иск ведомого все равно удовлетворялся.

В-третьих, титульное страхование (не путайте с классической ипотечной страховкой). Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности в случае, если суд признает сделку недействительной. А таких причин масса: не были учтены права наследников или несовершеннолетних, продавец оказался недееспособным или ведомым и т. д. Если суд признает сделку недействительной, тогда по договору титульного страхования будет выплачена компенсация в размере той же суммы, за которую приобреталась квартира. Обратите внимание, что некоторые страховые компании меняют условия титульного страхования так, чтобы не производить выплаты за ведомых. Поэтому внимательно изучайте, на какие страховые случаи распространяется полис. И не рассчитывайте всерьез на пункт в ДКП, где указывается, что «покупатель не возвращает квартиру продавцу, пока ему не вернут деньги». Это не работает, как мы видим на примере семьи Давлетшиных.

Какие опасные признаки «ведо́мости» продавца? Есть сделки, от которых лучше сразу отказаться, не углубляясь в проверку документов. И даже не рассчитывайте, что самостоятельно в доверительной беседе сможете вывести на чистую воду «бабушку 007».

Вот эти признаки:

  • одинокий продавец, нет контакта с родственниками;
  • квартира выделяется среди аналогов привлекательной ценой;
  • единственное жилье продавца, при этом у него нет альтернативной/одномоментной сделки;
  • расчет наличными.

Что должно вас насторожить? Присутствующий родственник — убедитесь, что он не подставной. Продавец может заверить, что вот-вот купит другую квартиру и даже продемонстрирует предварительный договор. Какой алгоритм, по которому проходят сделки с «ведомыми продавцами»? Как правило, мошенники звонят жертве через мессенджер под видом сотрудника силового ведомства. Убеждают в потере денег или недвижимости, втираются в доверие и запрещают рассказывать о звонке близким и знакомым. Потом делают переводы и убеждают продать недвижимость, чтобы сохранить деньги на «безопасном счете».

Покупатель остается самой незащищенной стороной

«Ведомые продавцы» — это самая актуальная проблема вторичного рынка недвижимости (ставку ЦБ мы в расчет не берем), и законодатель пока не может найти оптимального решения. Какие предложения поступали в последнее время? Привлечь нотариусов к проведению обязательной правовой экспертизы сделок с недвижимостью. Т. е. все сделки купли-продажи проводить исключительно через нотариуса, как и дарение. Из плюсов то, что бо́льшая часть «ведомых продавцов» отсеется. Например, казанские нотариусы могут отказать в заверении договора дарения между близкими родственниками, если даритель передает единственное жилье. Из минусов — дополнительные расходы и сложность выхода на сделку ввиду навалившейся загруженности на нотариусов.

Еще предлагается замораживать на 10 дней деньги при продаже квартир. Задача — дать продавцу время одуматься и расторгнуть мошеннический договор. «Заморозку» планируют распространить на все сделки по продаже недвижимости, за исключением тех случаев, когда одновременно с продажей идет приобретение другого объекта. Думаю, это не решит проблему, поскольку сейчас мошенников не смущает ожидание по ипотеке, хотя еще три года назад аферы по «ведомым продавцам» были в основном за наличный расчет.

Еще один законопроект — обязать продавцов недвижимости предъявлять справку о дееспособности, т. е. справку от психиатра при заключении сделок купли-продажи. На прошлой неделе инициативу предложил депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон вместе с коллегой Сергеем Колуновым. Несомненно, это замечательная инициатива и поможет избежать проблемных сделок, но она бессильна перед «ведомыми продавцами». Все потому что дееспособность и осознание своих действий не одно и то же. Как правило, «бабушки 007» бодры, веселы и дееспособны, но, как выясняется после продажи квартиры, они не осознавали значение своих действий и согласились на сделку под влиянием мошенников.

История с «ведомыми продавцами» показывает, что покупатели оказались абсолютно незащищенной стороной. Когда суд решит признать сделку недействительной, он не учтет, что это единственное жилье несчастного покупателя. Получается, что последствия мошенничества, совершенного в отношении продавца, просто переложили на покупателя. Поэтому считаю справедливым «оставлять квартиру покупателю», если его причастность к обману продавца не доказана.