Будущее инженерной столицы современной России прочит Набережным Челнам Институт пространственного планирования РТ. В новом мастер-плане Камской агломерации оказался вариант строительства делового центра на месте карьера в географическом центре города. 6 лет назад участок в 16 га впервые пытались отдать на торгах, но он оказался невостребованным. Покойный разработчик генплана города Александр Дембич предлагал разбить на этом месте террасный парк: Челнам не хватает зеленых зон, а это единственный новый парк, заложенный в генплане до 2043 года. О том, как оценивают переезд мэрии и штаб-квартиры КАМАЗа в небоскребы, «ньюзей» технологий и башни делового центра бизнес и архитекторы автограда, — в материале «БИЗНЕС Online».
Олег Григорьев считает, что деловой район Челнов станет катализатором трансформации города в инженерную столицу России, а Камская агломерация — ведущим промышленным комплексом Евразии
Челны — будущая инженерная столица России?
Район манхэттенских небоскребов придумал Институт пространственного планирования (ИПП) для Набережных Челнов. Разработчики назвали этот район «суперцентром». Концепция заложена в мастер-плане Камской агломерации, с основными параметрами которого «БИЗНЕС Online» уже знакомил читателей.
Вообще мастер-план — это документ высокого уровня, взгляд на развитие территорий с большой высоты, обычно он не предусматривает детализации конкретных объектов. Но законом границы фантазии разработчиков не устанавливаются. И что в таком случае мешает градостроителям поразмышлять на горизонте в десятилетия? Вот и глава ИПП РТ Олег Григорьев летом на официальной презентации мастер-плана в Нижнекамске (его проводили без прессы) презентовал видение будущего делового центра автограда. Сейчас документ проходит процедуру согласования в министерствах.
На визуализациях, представленных в мастер-плане, Челны обрастут высотками, похожими на нью-йоркские небоскребы или башни Москва-Сити. При этом на картинках трудно посчитать этажность каждого из зданий и их точное количество, но есть несколько выделенных объектов.
На визуализациях, представленных в мастер-плане, Челны обрастут высотками, похожими на манхэттенские небоскребы
Мэрия Набережных Челнов, согласно этому плану, должна переехать в высотку в 23 этажа, похожую внешне на челнинскую «Тюбетейку» — здание бизнес-центра «2.18». Там же расположится и центр Камской агломерации. Рядом по задумке должна разместиться штаб-квартира КАМАЗа. На заводе нашему корреспонденту рассказали, что не в курсе градостроительных планов, затрагивающих интересы компании. «С нами не обсуждали, но мы рады такому креативному подходу. Готовы обсуждать по мере реализации этого плана», — сказал «БИЗНЕС Online» руководитель пресс-службы автогиганта Олег Афанасьев. На момент публикации мнение исполкома автограда о проекте узнать не удалось.
Подробной пояснительной записки к четырем картинкам нет, будущее изложено в трех абзацах. ИПП назвал эту территорию, как было сказано выше, «суперцентром», который дополняет систему общественных центров Набережных Челнов и располагается между Старым городом и Новым.
Помимо деловых центров, на территории планируются и инфраструктурные интеграции — например, «ньюзей» на манер Музея новостей в Вашингтоне, открывшегося в 2008 году в центре американской столицы
«Деловой район формирует концентрированную экосистему для развития творческого, научного, коммерческого и промышленного потенциала агломерации и позволяет вывести его на конкурентный международный уровень», — объясняют разработчики мастер-плана.
Замах у института серьезный. Здесь считают, что деловой район Челнов станет катализатором трансформации города в инженерную столицу России, а Камская агломерация — ведущим промышленным комплексом Евразии.
Судя по визуализациям, в одном из небоскребов делового центра заложен дизайн-центр. Нашлось место даже для здания инженерного кластера «Ростеха», о котором ранее тоже ничего не было известно. Помимо деловых центров, на территории планируются и инфраструктурные интеграции — например, «ньюзей», а также теле- и медиацентр, визит-центр (музей) Челнов, торговый молл, детский центр, а окружать все это будет центральная городская площадь.
Что такое «ньюзей», с ходу сказать трудно, но в сети есть много сообщений об открытии Ньюзея в Вашингтоне в 2008 году. Дословный перевод иностранного слова — музей новостей. Как писали в свое время «Известия», на 7 этажах здания размещено 14 галерей, посвященных истории информационной журналистики, а также театры, магазины и разнообразные сервисные службы. По задумке организаторов, посетители музея смогут окунуться в рабочую атмосферу редакции и понять, как делаются новости. Челнам же прописали «ньюзей технологий» — и остается лишь предположить, что музей может быть связан с новостями в IT, инженерии и пр.
«Это политические игры через картинки», — впрочем, дал оценку один из высокопоставленных источников «БИЗНЕС Online». У некоторых нарисованных на карте зданий уже есть проекты планировки территорий. Градостроители «залезли» и на территорию элеватора Ильшата Фардиева, отмечает он. Хотя подобные вещи в градостроительстве скорее обычны. Например, при разработке генплана автограда в первоначальной версии предусматривалось освоение территории птицефабрики «Челны-Бройлер», но в итоге вопрос отложили на вторую половину XXI века.
Вот и здесь развитие делового центра, очевидно, предложено уже, скорее всего, за пределами 2050 года — ближе к XXII веку. В самом Институте пространственного планирования РТ эти визионерские перспективы к моменту публикации не прокомментировали.
Градостроители в будущем закладывают в автограде второй деловой район — он будет рядом с «Мегастроем» недалеко от того же карьера
Никто не хочет строить на мусоре: участок не раз пытались пристроить через торги
Территория нового делового центра должна расположиться на берегу Камы — между поселками Элеваторная Гора и Чаллы Яр. Его площадь — 16,1 гектара. Это широко известный горожанам участок: его несколько раз пытались выставить на торги под застройку, но потенциальных арендаторов и владельцев смущает сложная геология. В овраг годами скидывались мусор и отходы производства.
Кадастровая стоимость участка — 581 млн рублей. В 2019 году его уже выставляли на торги по начальной цене 223 млн рублей, но тогда сняли с них. А в 2020-м аукцион сорвался — ни одна строительная компания не выразила интереса к территории. Как рассказал тогда «БИЗНЕС Online» директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, раньше в этот карьер свозили отходы с литейного и кузнечного заводов КАМАЗа. Сейчас там идут работы по отсыпке земли.
В 2021 году мэрия вновь выставляла участок на торги. Начальная цена договора аренды указывалась в 219,7 млн рублей. Размер задатка — 175,8 млн рублей. Застроить территорию высотками, по условиям аукциона, можно было лишь наполовину. Кроме того, имелись ограничения прав на земельный участок, под которые подпадает территория более чем в 5,6 гектара. Если посмотреть на участок на карте, заметно, что довольна большая часть надела со стороны реки фактически заболочена.
В образце договора, прикрепленном к аукционной документации, было указано, что застройщик в установленный договором срок собственными силами и за свой счет или с привлечением других лиц должен выполнить обязательства по комплексному освоению территории. Оно включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах этой территории и строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией.
«Я не знаю, можно ли там башни вообще строить и насколько проект станет востребованным. Там наверняка появятся какие-то ограничения. Вокруг этого котлована, который засыпают, может, и можно будет строить, а именно в самом котловане, думаю, возникнут ограничения по этажности», — рассказал в свое время «БИЗНЕС Online» директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов.
Известный челнинский архитектор Ринат Сафиуллин напомнил, что в свое время на месте карьера даже думали создать искусственный водоем, но от этого отказались. «Там от 20 до 30 метров насыпано отходами металлургов. Там и железобетон, чего туда только ни возили. Эта вода не будет держаться, она станет уходить», — отметил он. На такой глубине ничего нельзя делать, говорит Сафиуллин. Если только глубоко посаженные в землю паркинги.
Обсуждаемый земельный массив на берегу Камы расположен между поселками Элеваторная Гора и Чаллы Яр. Его площадь — 16,1 гектара
Высказывался об этой территории и директор челнинского филиала специализированного застройщика «Талан» Айрат Бадертдинов, который отмечал, что участок привлекателен с точки зрения расположения. «Но да, когда-то там была свалка, туда свозили строительный мусор», — подтвердил он.
Покойный ныне директор архитектурного бюро «Артпроект», профессор КГАСУ Александр Дембич говорил, что для застройки понадобятся длинные сваи, которые смогли бы пройти сквозь этот насыпной грунт и дойти до материкового грунта. Архитектор положительно относился к застройке территории жильем, но только частично.
«Есть некоторая опасность, как бы его полностью не „забили“ жильем, потому что желательно оставить выход бульварами, какими-то объектами общественного обслуживания именно к реке. Возьмите Казань. Центр Казани, Кремль выходят непосредственно к берегу Казанки — и это хорошо», — был уверен Дембич.
Александр Дембич говорил, что для застройки понадобятся длинные сваи, которые смогли бы пройти сквозь этот насыпной грунт и дойти до материкового грунта
А как же террасный парк?
Так что команда Дембича при разработке генплана Набережных Челнов определила, что эта территория идеально подходит для строительства террасного парка. Факт в том, что городу не хватает зелени и ее процент хотели увеличить за счет создания новых общественных пространств. Разработчики генплана тогда определили, что в автограде всего 17% зелени (2 905 га) при нормативе не менее 25%, а рекомендовано вообще 40–50%. К 2043 году по генплану цифру планируется увеличить до 24% — до 3 988 гектаров.
Хотя с Дембичем был не согласен руководитель исполнительного комитета Челнов Фарид Салахов. Он в беседе с нашим корреспондентом утверждал, что, по их подсчетам, город озеленен на 36%. Разработчики генплана считали по своду градостроительных правил, который в расчет берет озеленение общественных пространств. Т. е. если деревья растут в комплексе (внутриквартальное озеленение — прим. ред.), их не учитывают, объяснял он.
Общественное пространство в 16 га — это единственный новый парк, заложенный в генплане до 2043 года. Получается, что Григорьев такой перспективы для автограда не видит? На запрос «БИЗНЕС Online» касательно своих наработок в ИПП не ответили.
Городу не хватает зелени, ее процент хотели увеличить за счет создания новых общественных пространств. Разработчики генплана тогда определили, что в Челнах всего 17% зелени (2 905 га) при нормативе не менее 25%
«Территория элеватора, карьера действительно красивая для силуэта города, но это как-то немножко фантазийно, — выразил мнение заслуженный архитектор РФ, бывший главный архитектор Набережных Челнов Вячеслав Нилов. — Потому что с точки зрения инженерной подготовки это золотые затраты. В нашу пору, когда народ нищает и бедность растет, рождаемость меньше, чем смертность, мне кажется, это непозволительные затраты. Большого ума не надо нарисовать что-то дорогое и потом говорить: мол, смотрите, как я хорошо это дело сделал. С точки зрения архитектуры акценты придадут городу изюминку, оригинальность, панораму украсят, но в жизни важна не только панорама. Парковая тема естественнее, экономичнее, может быть, даже нужнее современному городу».
Нужны ли Челнам новые бизнес-центры
Как визуализация идеи мастер-план смотрится «красиво», но будет ли «челнинский Манхэттен» востребован и заполнен, задается вопросом коммерческий директор ООО СЗ «Домкор» Евгений Александров. С одной стороны, благодаря концентрации деловой активности в одном месте рядом сформируется соответствующая инфраструктура: прогулочные зоны, торговые ряды и т. д. С другой — как заполнять бизнес-центры? В Челнах много пустующих помещений — как торговых, так и деловых, отмечает собеседник. Ситуация может поменяться в лучшую сторону с развитием экономики, но насыщение и концепцию в любом случае нужно внимательно проработать. «Если делать такой кластер, то пусть будет не только деловая застройка, но еще и развлекательная, торговая составляющая», — предлагает Александров.
Бизнес-центры и не должны быть заполнены целиком, уточняет он. Например, в «2.18» одна из самых высоких заполняемостей по городу — 98%. «Если бы везде [получалось] так, как в „2.18“, было бы здорово», — заметил спикер. Кроме того, не любое нежилое помещение можно назвать бизнес-центром. Здание, где сдаются отдельные помещения для локальных офисов, подходит для микробизнеса, а бизнес-центр должен обладать синергетическим эффектом.
![В «2.18» одна из самых высоких заполняемостей по городу, но она вряд ли достигает 100%. «Если бы везде [получалось] так, как в «2.18», было бы здорово», — заметил спикер](https://stcdn.business-online.ru/v2/25-10-30/76397/bophotos-176395-1.jpg "В «2.18» одна из самых высоких заполняемостей по городу, но она вряд ли достигает 100%. «Если бы везде [получалось] так, как в «2.18», было бы здорово», — заметил спикер")
В «2.18» одна из самых высоких заполняемостей по городу, но она вряд ли достигает 100%. «Если бы везде [получалось] так, как в «2.18», было бы здорово», — заметил спикер
Деловая застройка нужна, но насколько целесообразно размещать ее в одном микрорайоне? «Для миллионников такая концепция востребована, но для городов поменьше… Есть определенные сомнения. В эту точку притяжения ведь будут вести все транспортные потоки. Когда центры распределены по городу, транспортная загрузка немного балансируется», — объясняет коммерческий директор «Домкора».
Александров обращает внимание на то, что мастер-план Камской агломерации и генеральный план Челнов отличаются меж собой, поскольку это документы «разного горизонта планирования», где могут быть разночтения.
Судя по мастер-плану, небоскребы явно превышают допустимое значение в 40 этажей, но стоит учитывать, что визуализация — это концепт без проработки этажности. В дальнейшем наложатся ограничения и по высотности относительно генплана, и по геологическим изысканиям. «Люди и на воде строят — было бы желание и средства», — подчеркивает Александров.
Григорьев делился, что микрорайон будет востребован, если его наполнить соответствующим образом. Коммерческий директор «Домкора» соглашается: не будет точки притяжения — одним или даже 10 бизнес-центрами людей туда не привлечешь. Тем не менее к определенным задумкам есть вопросы — их надо проработать совместно с городом.
Говорить о наполнении территории, планируемом на ближайшие 30 лет, сложно, но вопрос поставлен, это правильно, резюмирует собеседник. «Нужно посмотреть, во что это выльется: это будут какие-то разумные траты для Челнов или проще в другой локации три здания построить, чем одно здесь», — подытожил Александров.
Гендиректор ТПП Набережных Челнов Фарид Башаров сомневается в востребованности бизнес-центров в автограде в таком количестве. У многих предприятий офис зачастую находится рядом с якорным производством — мало кто выносит штаб-квартиру в город, а так бизнесу хватает и имеющихся коммерческих помещений. «Здания надо строить под хорошо продуманный функционал, а не для того, чтобы извлечь прибыль с якорных резидентов», — уверен он.
Фарид Башаров сомневается в востребованности бизнес-центров в автограде: «Здания надо строить под хорошо продуманный функционал, а не для того, чтобы извлечь прибыль с якорных резидентов»
«Это фантазийные мысли, которые в лучшем случае украсят стены кабинетов»
У архитектурного сообщества также немало вопросов к проекту ИПП.
«Это фантазийные мысли, которые в лучшем случае украсят стены каких-то кабинетов, — уверен Нилов. — Я не считаю реалистичными вот эти всякие „Нью-Москва“, „Нью-Сити“, „Нью-Манхэттен“. Это или дань моде, или отрисовка стереотипов, которые у нас сложились. Чем выше, тем солиднее, тем значимее статус города».
Такие высотки, считает архитектор, может позволить себе Москва, с большой натяжкой — Казань, но никак не Челны, которые расположены в живописной местности. При этом Нилов считает, что если в мастер-плане Камской агломерации заложено объединение города с Тукаевским районом, то размещать деловые функции города надо на объединенной территории, чтобы было рассредоточение.
«Я могу понять такую плотность застройки и такую высотность для Москвы. Для Казани — нет, для Челнов — фантастика», — выразил свою точку зрения архитектор Равиль Сафиуллин. По его мнению, экономических и политических предпосылок для того, чтобы в Челнах возникло новое деловое ядро, нет. На это просто отсутствует запрос.
В Набережных Челнах этажность ограничивается возможностями противопожарной службы, заметил архитектор. Бывают случаи, когда девелопер закупает сначала технику для пожарных бригад, а уже затем строит высотные объекты
«Может быть, [у автора плана] есть инсайдерская информация, что в Набережных Челнах будет столица агломерации, где разместится новое мощное производство, о котором мы не слышали, приедет сразу целая армия высококвалифицированных специалистов, которых нужно срочно где-то разместить», — комментирует архитектор. Разумеется, к моменту застройки территории многое поменяется, но сейчас нет предприятий, которые могли бы позволить себе штаб-квартиру в городе. Даже Москва-Сити при столичном статусе не оправдывает своей плотности и этажности, что уж говорить о Челнах, продолжает Сафиуллин. «Я не слышал, чтобы была проблема, где бы „сесть“», — говорит он о делах на рынке коммерческой недвижимости автограда.
Тем не менее ему предложение понравилось: общественный городской центр с выходом на набережную и с общедоступными пространствами пойдет Челнам на пользу. Например, городу очень не хватает концертного зала на тысячу мест. «Нас же объезжают все серьезные артисты, потому что нерентабельно выступать на наших площадках», — напомнил Сафиуллин. Он набросал еще пару вариантов: библиотека, «мэрия 2.0», многофункциональные пространства для горожан.
По проекту генплана 1973 года архитектора Бориса Рубаненко в Челнах был ярко выраженный центр города. Он представлял собой единую пешеходную зону от бульвара Энтузиастов вдоль бульвара 50-летия СССР (ныне называется проспектом Хасана Туфана). У здания современной мэрии по проекту начиналась двухъярусная пешеходная улица. Под улицей-платформой должны были располагаться двухъярусные парковки, а сама улица представляла бы собой большую пешеходную зону по аналогии с казанской улицей Баумана.
«Здесь будет сосредоточена общественная культурная жизнь города, расположены наиболее крупные предприятия торговли и коммунально-бытового обслуживания, — делился планами Рубаненко. — Проектирование общегородского центра было начато с разработки технико-экономического обоснования и эскизов застройки на основе принципов, заложенных в генеральном плане. К этой работе, кроме авторского коллектива ЦНИИЭП жилища, были привлечены ЦНИИП градостроительства и ЦНИИЭП зрелищных зданий и спортивных сооружений».
Проще говоря, разработкой проекта центра Челнов занимались лучшие умы СССР. По плану второй ярус пешеходной улицы должен был быть продлен до сегодняшнего ТЦ Sunrise City. Часть улицы-платформы сохранена и сегодня и используется в качестве парковки.
Центр планировалось разделить на три зоны:
— зону, включающую центральную городскую площадь, на которой располагается административное здание городских организаций, и эспланаду-бульвар с группой общественных зданий;
— зону культурно-зрелищной площади с театром, Дворцом культуры, трехзальным кинотеатром, городской библиотекой и примыкающим к этой площади центральным городским парком;
— зону главной пешеходной улицы с торгово-бытовыми предприятиями, объединяющую обе площади.
По планам проектировщиков, центральная городская площадь была предназначена для проведения демонстраций. На ней также предполагалось разместить универсальный концертно-зрелищный зал и трибуны (вероятнее всего, речь идет о концертном зале им. Сары Садыковой — прим. ред.).
Вдоль главной пешеходной улицы должны были появиться общественные сооружения, предприятия торгового и бытового назначения, которые чередуются с четырьмя 25-этажными жилыми домами, обращенными в сторону Камы. «Завершается композиция ядра центра культурно-зрелищной площадью. Находящиеся на ней выразительные по пластике здания образуют запоминающийся силуэт застройки со стороны водохранилища», — писал Рубаненко.
Однако в конце 1980-х, после начала перестройки, наступили сложности с финансами, стройку челнинской улицы-платформы заморозили. Подземные части недостроенного объекта продали под гаражи. И в музее истории города гостям рассказывают, что, из-за того что идею реализовать не удалось, сегодня в Челнах нет ярко выраженного центра города. Есть бульвар Энтузиастов, площадь Азатлык и парк Победы, но все это кусочками, нет единой зоны, где можно было бы гулять.
В общем, если приземлить проект на «челнинские реалии», снизить его по плотности и этажности, то можно рассматривать «по-серьезному». Разве что впоследствии стоит защитить город от девелоперов, которые захотят застроить площадку, найти золотую середину, расположив прогрессивное жилье средней этажности рядом с общественными пространствами. «Классное место. По функции деловая и живая застройка, а по этажности и плотности это предложение нужно поделить на 10 и еще раз посмотреть», — предлагает архитектор.
Ринат Сафиуллин: «Кто будет это строить, кто финансировать? Рисовать что угодно можно. Пусть там будет природа»
«У нас столько зданий, которые построены, и они не полностью загружены. И я бы не сказал, что у нас перспективный для развития город. Как будто на улице стоит огромная очередь на финансирование этого проекта! Ни копейки не даст ни федеральный, ни республиканский, ни местный бюджет. Кто будет это строить, кто финансировать? Рисовать что угодно можно. Пусть там будет природа», — уверен челнинский архитектор Сафиуллин. Он склоняется к варианту создания парковой зоны, возможно, на месте данного парка в будущем молодые архитекторы и смогут реализовать такой амбициозный проект, но сегодня потребности в этом нет.
«Он (Институт пространственного планирования РТ — прим. ред.) ведь не просто так рисует, значит, на это выделяются бюджетные деньги. Надо осваивать деньги, пусть осваивает. На эти деньги бы делать реальные вещи. Покойный Дембич тоже рисовал глобальные вещи, глобальный генплан города. Мы тогда еще говорили, что это никому не нужно», — сказал Сафиуллин. Более актуален был бы проект развития береговой зоны, уверен собеседник газеты.
Впрочем, не исключено, что перед Институтом пространственного планирования РТ и стояла задача создать альтернативное предложение, которое не похоже на идеи Дембича в генплане-2040. И данный проект делового центра Челнов — это лишь повод для обсуждений и споров, чтобы в итоге прийти к лучшему варианту развития автограда.
Комментарии 50
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.