«Дополнительной безопасности для клиентов все это не даст. Будут очередные сборы, бюрократия и, что тоже вероятно, возможность приобрести эту квалификацию незаконными способами», — так в стане казанских риелторов оценили инициативы Курултая Башкортостана. Законопроект предполагает экзамены для риелторов, единый реестр специалистов, оформление по ТК — в общем-то, контроль над сферой. Сейчас же, по словам авторов законопроекта, 80% риелторов — это серые игроки. А их заработки в среднем составляют от 100 тыс. до 300 тыс. рублей. О том, как к инициативе относятся в стане казанских риелторов, — в материале «БИЗНЕС Online».
Курултай Башкортостана внес в совет законодателей РФ инициативу о регулировании деятельности риелторов
Риелторов хотят заставить сдавать экзамены и оформлять ИП
За последние лет 10 доля сделок с участием риелторов постоянно растет — и сейчас уже выше 75%. Т. е. как минимум три четверти сделок проходит с участием посредника. Многие считают, что купить, продать, инвестировать, арендовать или сдать удобнее с риелтором, хотя эти сделки можно проводить и самостоятельно. А уж девелоперы без них обходятся крайне редко, хотя у них и есть свои отделы продаж.
Однако при этом рынок посреднических услуг сейчас никак не регулируется, но, как оказалось, попытки вновь вернуть государству регуляторные рычаги есть. Курултай Башкортостана внес в совет законодателей РФ инициативу о регулировании деятельности риелторов. Авторы предлагают сделать что-то вроде системы лицензирования. В принципе, для страны это не новое, а лишь забытое старое: риелторские лицензии в России были, но их отменили в 2001 году.
В законопроекте депутаты прописали следующие правила игры для риелторского сообщества:
- Риелторами могут быть только юрлица, ИП и физлица, заключившие с агентством договоры на право риелторской деятельности. Сейчас по большому счету риелтором может стать любой желающий: можно работать без привязки к агентству недвижимости — это законно.
- Больше всего депутатов из Башкортостана, судя по пояснительной записке к законопроекту, беспокоит компетентность риелторов. Поэтому предлагается проводить экзамены для подтверждения их квалификации. Без этой бумажки работать риелтором будет нельзя.
- Еще одно требование — единый реестр специалистов, куда риелторы будут попадать после прохождения экзамена. Можно сказать, это подтверждение того, что у специалиста есть лицензия и он имеет право помогать вам с покупкой недвижимости.
«Оказывать услуги на должном уровне могут только высококвалифицированные специалисты и компании, за плечами которых стоит многолетний и результативный опыт, — говорится в пояснительной записке к законопроекту. — Однако для начала деятельности в качестве специалиста по недвижимости и для первой консультации по вопросам, касающимся недвижимости, нет ограничений. И порог входа в данную профессию является низким, не требующим абсолютно никаких усилий в освоении специальных знаний, организации работы и контроля над рисками своих клиентов. Как говорят на рынке риелторских услуг, для входа в профессию нужно напечатать 50 визиток».
В пресс-службе Курултая Башкортостана «БИЗНЕС Online» раскрыли авторов законопроекта. Рабочую группу возглавляет вице-спикер Курултая Илшат Тажитдинов. В состав группы вошли председатель комитета ГС РБ по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Андреев, председатель комитета ГС РБ по бюджетной, налоговой, инвестиционной политике и имущественным отношениям Рузалия Хисматуллина, завотделом финансового, хозяйственного, аграрного законодательства секретариата ГС РБ Юлия Ахметова, замруководителя секретариата ГС РБ Арсен Еникеев, зампредседателя комитета ГС РБ по бюджетной, налоговой, инвестиционной политике и имущественным отношениям Юрий Рудаков и Ильгам Галин.
Кроме того, к участию могли привлекать замминистра торговли и услуг РБ Ильгама Бикбулатова, директора ООО «Этажи Про» Артура Девятерикова, гендиректора агентства недвижимости «Эксперт» Елену Андрееву, члена правления ассоциации по взаимодействию профессиональных риелторов РБ Светлану Енину, замминистра земельных и имущественных отношений РБ Фанию Нафикову, главу Роспотребнадзора по РБ Анну Казак, замруководителя управления Росреестра по РБ Марину Мартынову, руководителя агентства недвижимости «Юникор-недвижимость» Ирину Коломасову, предпринимателя и юриста Олега Миниахметова.
Сейчас законопроект рассматривают в совете законодателей РФ по вопросам экономической и промышленной политики. Пока неизвестно, дадут ли документу дальнейший ход.
В пояснительной записке значится, что до 80% всей риелторской сферы находится в серой зоне
Годовой объем риелторских комиссий в РФ — 150 млрд рублей
Над законопроектом о риелторской деятельности группа авторов из Башкортостана работает с осени прошлого года. Подтолкнуло их к этому общее отсутствие контроля на этом рынке. В пояснительной записке значится, что до 80% всей риелторской сферы находится в серой зоне. А ведь сейчас часто именно на основании мнения риелторов принимаются решения о том, по какой цене продавать, где покупать, на какие условия сделки соглашаться и т. д. За это не может браться «человек с улицы», как отмечал в материале РБК председатель парламента Башкортостана Константин Толкачев.
«Были попытки урегулировать отдельные аспекты работы риелторов, но они наталкивались на противоречия с другими правовыми нормами. В итоге воз и ныне там. Нам нужен другой подход — не внесение точечных изменений, а разработка единого, всеобъемлющего закона о риелторской деятельности. Рабочая группа займется анализом правового массива и выработкой предложений», — объяснял Толкачев.
Аргументы к тому, что сфере нужен такой закон, депутаты находят и в самом объеме этого рынка. Для примера они приводят московскую недвижимость, оборот которой в 2021–2023 годах составил 6,7 трлн рублей. Из этой массы 82% сделок, по данным ПАО «Сбербанк», проходило с участием риелторов. Получается, что объем сделок с посредниками в Москве можно оценить в 5,5 трлн рублей за три года. Возьмите отсюда 2% — среднюю стоимость риелторской услуги по РФ — и получите 110 млрд рублей, которые заработали агенты недвижимости в столице.
Из других интересных цифр от российской гильдии риелторов: индивидуальных специалистов в сфере — от 200 тыс. до 400 тыс., а общая годовая выручка всего риелторского рынка страны составляет около 150 млрд рублей. В целом доходы примерно половины риелторов в России в 2025 году заметно выросли — результаты опроса разработчика платформы автоматизации агентских продаж TYMY приводит РИА «Новости». В Москве каждый четвертый риелтор зарабатывает в среднем более 300 тыс. рублей в месяц, 29% говорят о доходах менее 100 тыс. рублей, остальные указывают доход в 200–300 тысяч. В Казани доходы специалистов по недвижимости оцениваются в 100–200 тыс. рублей в месяц. При этом каждый 10-й признался в заработках свыше 300 тыс., а каждый пятый указал доход менее 100 тыс. в месяц. Но риелторские комиссии в столице РТ на фоне прихода федеральных игроков серьезно выросли — и за сделку с однушкой приходится платить до полумиллиона, а это серьезно влияет на себестоимость для застройщиков.
Много это или мало? Небольшой цифра кажется в сравнении, к примеру, с объемами рынка строительства. В одном только Татарстане в прошлом году компании продали жилья на 136,7 млрд рублей. Не особо впечатляет риелторская выручка и в случае сопоставления с другой весомой сферой услуг — бьюти-индустрией. За 2024-й, по официальным данным, выручка там составила около 220 млрд рублей, а по некоторым сведениям, она дошла до 1 трлн рублей.
Несмотря на это, последствия от ошибки риелтора кажутся гораздо значительнее, чем поход к неграмотному парикмахеру. В последнем случае вы получите неудачную прическу, а вот в первом — потерю тысяч, а при худшем исходе миллионов рублей. «Сделки по продаже и приобретению недвижимости для большинства граждан являются самой крупной финансовой операцией, в которой они когда-либо участвовали. Приобретение или потеря жилья радикально влияет на качество жизни человека», — поясняют депутаты.
«По сути, клиент находится в ситуации неосознанного принятия рисков непрофессионализма, недобросовестности и даже злого умысла своего риелтора, которые выражаются в значительных в масштабах одной семьи финансовых суммах, — говорится в пояснительной записке. — При этом какие-либо инструменты, способствующие выбору специалиста, которому можно доверять, отсутствуют. Это в свою очередь грозит получением гражданами некачественных услуг в сфере недвижимости. Нередко граждане сталкиваются с недобросовестными действиями посредников, с так называемыми скрытыми комиссиями, когда организаторы сделок получают значительную часть стоимости недвижимости „незаметно“ для участников сделки или со злым умыслом».
Стоит уточнить, что лицензии в риелторской сфере — это не уникальная история. Россия скорее несколько запаздывает с принятием таких законодательных решений. Турция, Германия, Италия, Греция, США, Великобритания и соседняя Беларусь — это лишь часть стран, где деятельность агентов недвижимости регулируется государством. А в России отошли от таких лицензий больше 20 лет назад, в 2001 году. Тогда Госдума ссылалась на закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», которому якобы противоречил закон о риелторском регулировании. Судя по публикациям 20-летней давности, специалисты приняли эти новости без восторга, утверждая, что отмена лицензирования приведет к хаосу на рынке и росту непрофессиональных игроков. Сегодня же мнения экспертов разнятся.
«Бабушка, которой удалось продать свою квартиру, еще не является специалистом по недвижимости»
Член рабочей группы Курултая, гендиректор агентства недвижимости «Эксперт» Елена Андреева в разговоре с «БИЗНЕС Online» пояснила необходимость принятия «закона о риелторах».
По ее словам, разговоры о таком ходят уже 20 лет, но за это время закон не приняли по одной простой причине: в данной деятельности уже огромный пакет законодательных актов, которые регулируют сделки с недвижимостью. Это и Гражданский кодекс, и законы о государственной регистрации сделок с недвижимостью, законы об ипотеке, о строительстве, о долевом участии. Таких законов очень много. Потому ранее и не могли принять закон о риелторской деятельности: не было понимания, что в этой сфере регулировать.
В данной версии законодатель по большому счету хочет создать реестр, говорит она. Такой условный допуск к профессии в виде реестра, учет налогоплательщиков, специалистов, которые ведут официальный бизнес. Но дело в том, что эта функция и так есть у Росфинмониторинга.
«Но версия этого закона от Курултая мне нравится, потому что она довольная мягкая, не копается в действиях риелторов, а создает некий барьер, вход в профессию, показывает, что бабушка, которой удалось продать свою квартиру, не является специалистом по недвижимости. И в этом доля истины есть, потому что практика показывает, что каждый, кто что-то сам сделал на данном рынке, считает, что теперь может называться риелтором, предложить кому-то услуги, пойти работать», — резюмировала Андреева.
«То, что некоторые люди оказывают услуги неофициально, без уплаты налогов, — это неправильно. Так не должно быть нигде — ни в риелторской сфере, ни в любой другой»
«Ничего, кроме коррупционной составляющей, эта инициатива не принесет»
Одни специалисты на казанском рынке поддерживают инициативу, но переживают за грамотность ее реализации, а другие считают законопроект несколько однобоким. Директора крупных агентств недвижимости подтверждают, что серые игроки действительно имеют место в общей доле рынка, но эта проблема касается и других сфер бизнеса. Кроме того, не соглашаются участники рынка с мнением башкирских депутатов относительно некомпетентности специалистов.
«Любая деятельность по оказанию услуг — это предпринимательская деятельность. Последняя подразумевает уплату соответствующих налогов, соблюдение законодательства. Это само собой разумеющееся. А то, что некоторые люди оказывают услуги неофициально, без уплаты налогов, — это неправильно. Так не должно быть нигде — ни в риелторской сфере, ни в любой другой, поэтому инициатива несколько однобокая», — считает генеральный директор АН «Этажи-Казань» Марат Галлямов. По его словам, в риелторской сфере, конечно, имеют место серые игроки, которые по старинке ведут сделки за наличный расчет. «Но эта проблема касается не только нашей сферы, но и любой деятельности, где игроки не торопятся накладывать на себя налоговые обязательства, работают в тени».
О тенденции к обелению рынка говорят в АН «Альтера». «Я думаю, что цифра 80 процентов для серой зоны была актуальна еще несколько лет назад, — говорит сооснователь и руководитель „Альтера“ Инна Адгамова. — Сейчас все больше и больше агентов (и даже те, кто раньше был в серой зоне) регистрирует ИП и платит хотя бы какие-то минимальные налоги». Даже у небольшого агентства недвижимости все меньше возможности избегать налогов, уверяет эксперт, поэтому оценки авторов законопроекта несколько преувеличены.
«В целом инициатива необходима рынку, но возникают вопросы, как и кто будет контролировать неисполнение этого закона, — рассуждает руководитель АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Представьте: кто-то оформит всех сотрудников, станет оплачивать налоги, а кто-то останется в серой зоне. Тот, кто работает по всем правилам, будет вынужден поднять стоимость своей услуги, а остальные — серые игроки — смогут оставаться более конкурентоспособными из-за сниженной цены».
Мнение коллеги поддерживает Адгамова. «Если все будет работать так же, как, например, в Беларуси, то это ни к чему хорошему на рынке не приведет. Там еще больше риелторов уходит в серую зону из-за обязательного лицензирования, жесткого регулирования и риелторской комиссии. Есть фиксированная плата и многие другие условия. То есть там агентствам недвижимости фактически невыгодно работать», — рассуждает эксперт.
«Оценка квалификации риелторов дополнительной безопасности для клиентов не даст. Будут очередные сборы, бюрократия и, что тоже вероятно, возможность приобрести эту квалификацию незаконными способами. Потому, скорее всего, ничего, кроме коррупционной составляющей, данная инициатива не принесет», — считает Галлямов. Он также обращает внимание на то, что в крупных агентствах недвижимости и так регулярно проводятся обучения специалистов и оценка знаний по его итогам. «За частных маклеров, конечно, отвечать не могу, но по сотрудникам агентств недвижимости проблемы некомпетентности на сегодня не вижу», — поясняет эксперт.
Комментарии 55
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.