«Подарков судьбы ждать не приходится. Но вместе с тем все без особенных катаклизмов», — оценивают девелоперы ситуацию на рынке Закамья и Альметьевска. С начала года рынок несколько оживился, продажи выросли и почти дошли до отметки в 3 тыс. квартир — это примерно половина того, что расходится в Казани. Мощно взлетел Нижнекамск: здесь продали аж в 5 раз больше квартир, чем годом ранее. Выросла и цена «квадрата», но без рекордных всплесков, которые поразили покупателей в 2024-м. Подробности — в нашем материале.
Новых квартир продали на 19,8 млрд рублей — выручка подскочила на 27%
Подводим итоги Закамья
Новостройки Закамья с января по сентябрь пользовались неожиданно неплохим спросом. Если в целом по Татарстану застройщики впервые с 2022 года закончили 9 месяцев с упавшей на 7% выручкой, то в Закамье и Альметьевске все наоборот. За это время продали 2,8 тыс. квартир, что на 11% выше аналогичного периода прошлого года. Новых квартир продали на 19,8 млрд рублей — выручка подскочила на 27%. Таковы данные «Дом.РФ».
«Естественно, картина существенно отличается от прошлого года, — описывает ситуацию коммерческий директор ООО СЗ „Домкор“ Евгений Александров. — В 2024-м динамичнее выглядела первая половина [под действием массовой льготной ипотеки под 8 процентов], а 2025-й в целом прошел стабильнее. Продажи показали „плюс“ скорее за счет III квартала».
Цифры это подтверждают. Выручка просела только в II квартале. И довольно внушительно — сразу на 35% до 5,5 млрд рублей. Самым «жирным» для застройщиков Закамья оказался период с июля по сентябрь. Реализовали почти на 8 млрд рублей — это на 42%, чем годом ранее.
«Летом мы наблюдали затишье по новостройкам, — говорит руководитель одного из старейших агентств недвижимости Челнов „Кама“ Рисхат Сабирзянов. — Сейчас все заметно оживилось. Такое ощущение, что все хотят успеть купить к Новому году. Ставки снижаются, люди надеются на лучшие условия в следующем году».
Кроме того, у многих есть понимание: за снижением ставок ЦБ пойдет скорый рост ценника у застройщика.
«II квартал 2025 года был в этом году скромнее, чем в прошлом. Но это не связано со снижением спроса, — подчеркнули в ижевском филиале компании „Талан“. — Необходимо учитывать, что в 2024 году произошел резкий прирост продаж в период с мая по июнь в связи с окончанием программы господдержки и желанием покупателей успеть приобрести квартиру на льготных условиях».
Как Закамье смогло показать «плюс», если в целом по Татарстану отмечено снижение спроса? Приглядимся к городам. В самом крупном городе Закамья, Набережных Челнах, неожиданное снижение до 1,8 тыс. квартир — это на 9% ниже, чем годом ранее. В Альметьевске тенденция такая же. Там продали на 12% меньше — 327 квартир на 2,4 млрд рублей.
Но зато почти двукратный рост отмечен в Елабуге — до 140 проданных квартир. Бросается в глаза Нижнекамск. За 9 месяцев 2025-го продали 542 квартиры на 3,4 млрд рублей. Для понимания: в прошлом году реализовали всего 81 квартиру на 600 млн рублей. «Уверен, что это связано с низкой базой прошлого года, — объясняет Александров. — В целом же в Нижнекамске довольно понятные и стабильные продажи. Все идет в нормальном режиме».
«У нас просто покупать было нечего, не строят же новых квартир!» — так ранее говорили местные эксперты о рынке новостроек в столице нефтехимии. В этом году ситуация, кажется, кардинально другая: к предложениям от «Домкора» и «Евростиля» в конце 2024-го прибавился перспективный ЖК «Калина» от ГК «СМУ-88». Они, к слову, сделали пятую часть от результата всего района.
«„Калина“ хорошо себя чувствует и без дополнительных стимулов для покупки, тут прекрасно работает семейная ипотека, даже без подключения комбинированных инструментов. В рассрочке необходимости почти нет. В целом, на мой взгляд, это очень хорошо иллюстрирует и подтверждает гипотезу о том, что на рынке недвижимости сегодня нет затоваривания, есть отложенный спрос», — пояснил «БИЗНЕС Online» гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев. В общем, появился выбор новостроек, и это в плюс городу.
За год цена «квадрата» выросла на 11% — в целом так же изменился «квадрат» и в Казани. В начале осени жилье в Закамье продавали за 145 тыс. рублей за 1 кв. метр
«Скидку дают, чтобы покупатель почувствовал, что он сэкономил»: дисконт на квартиры до миллиона в Закамье — норма?
Стоимость квадратного метра в Закамье, напомним, в 2024 году побила все рекорды и выросла на 39% до 129 тыс. рублей. Но в 2025-м темп роста резко упал. За год цена «квадрата» выросла на 11% — в целом так же изменился «квадрат» и в Казани. В начале осени жилье в Закамье продавали за 145 тыс. рублей за 1 кв. метр.
«Как мы и прогнозировали в начале года, цена в 2025-м росла, но без каких-то невообразимых взлетов. Все в пределах инфляции», — рассуждает Александров.
Тенденция продолжится, потому что и продукты в магазинах дешевле не становится. Не снижается и себестоимость строительства: по стоимости материалов, по рабочей силе. Поэтому цена квадратного метра будет подтягиваться вверх.
Самый дорогой «квадрат» традиционно в Челнах: крупный город, хороший спрос… Там новые квартиры в среднем покупают за 148 тыс. рублей за 1 кв. м — это на 12% выше, чем было в сентябре прошлого года. Такой же рост отмечается в столице нефтехимии. И цена там почти такая же — 143 тыс. рублей за «квадрат». Это раньше часто использовали в качестве объяснения причины низких показателей продаж в Нижнекамске — мол, кто будет там покупать квартиры, если по такой же стоимости можно инвестировать в Челны? Но последние 9 месяцев показывают, что все-таки людям это вполне интересно.
Меньше всего подорожал «квадрат» в Елабуге — на 8% до 136 тыс. рублей. Выросла стоимость квадратного метра и в Альметьевске — на 9%, также до 136 тысяч.
В Казани застройщики сигнализировали «БИЗНЕС Online» о повышенных скидках в проектах нового жилья. На некоторые ЖК заявляли невероятные 25% от стоимости квартиры, т. е. до нескольких миллионов рублей. Так девелоперы старались избавиться от ставшего популярным за последний год инструмента — рассрочек. Такая схема продажи не пополняет эскроу-счет, а значит, компания не может снизить платеж по проектному финансированию. Но в Закамье, как известно, с самого начала относились к этому продукту с опаской.
«Сейчас, мне кажется, у застройщиков приходит осознание небезопасности этого инструмента на рынке, — поясняет Александров. — Сейчас уже видим публикации на тему того, что по России резко выросло количество просрочек по этому механизму. Ведь подошел период, когда первая волна покупателей должна рассчитаться за квартиры! Расторжений договоров тоже достаточно много. Мы это все прогнозировали, поэтому изначально не опирались на рассрочки». Для понимания: долг граждан по рассрочке при покупке жилья составляет примерно 1,5 трлн рублей, эта сумма с начала года выросла в 1,5 раза. Об этом РИА «Новости» ранее рассказывала директор департамента финансовой стабильности Центробанка РФ Елизавета Данилова.
«Доля рассрочки в наших проектах составляет не более 5 процентов. Мы намеренно ее не наращиваем, потому что это высокорисковый продукт для застройщика, — соглашаются с коллегами в „Талане“. — Что касается альтернативных финансовых инструментов, мы видим перспективу в использовании траншевой ипотеки: в ней рисков меньше».
Но скидки застройщики Закамья все равно предлагают, хотя и без особого фанатизма. К примеру, в ЖК «Калина» СМУ-88 делают скидку на ограниченный пул квартир всего в 200 тыс. рублей. А это 3% от стоимости однокомнатной квартиры в жилом комплексе. Однако скидка, вероятно, распространяется на более габаритные лоты. Посущественнее выглядит дисконт от ижевского «Талана», который в одном из ЖК в Челнах обещает выгоду до 900 тыс. рублей.
«Иногда скидка предоставляется, когда изначально стоимость была завышена. Получается, такая игра, чтобы покупатель почувствовал, что он сэкономил», — поясняет один из собеседников «БИЗНЕС Online».
Но в целом тренд для Закамья скорее негативный, соглашаются между собой эксперты.
«Видим, что увеличилось число предложений со скидками. Для рынка это сигнал о не очень хорошем самочувствии застройщика, если это, конечно, не точечные скидки. Смогут ли застройщики зайти в следующие проекты — это уже вопрос. Особенно это касается некрупных игроков», — рассуждает Александров.
Первую строчку уже традиционно занимает ижевский «Талан» — компания продала 544 квартиры на 5,1 млрд рублей
Десятка застройщиков
Теперь посмотрим на расстановку сил. Суммарно лидирующие девелоперы реализовали 1,8 тыс. квартир на 13,6 млрд рублей — примерно 2/3 от общего числа продаж в Закамье и Альметьевске.
Напомним особенности методики расчета «Дом.РФ». Данные касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже сданы. Поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Первую строчку уже традиционно занимает ижевский «Талан» — компания продала 544 квартиры на 5,1 млрд рублей. «Результаты работы за 9 месяцев 2025 года достаточно хорошие, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года мы приросли на 19 процентов. Основной рост связан с запуском новых проектов, а также увеличением среднего чека», — объясняют результаты в компании.
Разрыв между 1-м и 2-м местом двукратный — «Профит» депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова реализовал 421 квартиру на 2,5 млрд рублей. А 3-е место у «Домкора» Мунира Гайнуллова: 298 квартир на 2 млрд рублей.
4-я строчка у «Евростиля» Ильнара Гайсина — за 9 месяцев фирма реализовала 158 объектов на 1 млрд рублей. Если с первыми местами все понятно, то СМУ-88 в первой пятерке смотрится необычно. Компания зашла на нижнекамский рынок лишь в декабре 2024-го и за три квартала успела продать 101 квартиру на сумму в 800 млн рублей. С начала года компания приумножила выручку в 3 раза — и даже летний спад не помешал. «В нашем сегменте ландшафт продаж довольно ровный и предсказуемый. У нас был очень хороший старт продаж в начале года, потом ожидаемый откат и дальше стабильные плановые показатели на протяжении всего года. С учетом сезонного снижения спроса летом, разумеется, но тем не менее», — комментирует Галеев.
На 6-ю строчку поднялся альметьевский «Еврострой», принадлежащий Владимиру Богданову, главные бизнес-интересы которого сконцентрированы в соседнем Башкортостане. 7-е место сохраняет за собой с начала года челнинский застройщик «Комфортное жилье» Михаила Золотухина — 51 объект на 600 млн рублей.
Заметно по итогам 9 месяцев спустилась вниз группа компаний «Руслан+» из Башкортостана, которая входила в первую пятерку по итогам I квартала. Они продали в Альметьевске 53 квартиры на 400 млн рублей — это не сильно отличается от результата первых трех месяцев 2025-го.
8-я строчка у «АНГ-Холдинг» Алексея Горшкова, который продал 44 квартиры на 300 млн рублей. Замыкает десятку «Реал Эстейт Сити» Руслана и Натальи Зариповых — 34 квартиры за 200 млн рублей.
Остальные застройщики Закамья за 9 месяцев продали 1 тыс. квартир на 6,2 млрд рублей.
Агрессивные скидки — это скорее вынужденный инструмент продаж, и довольно рискованный. Последствия для застройщиков предугадать пока трудно
Чего ждать в ближайшем будущем?
В целом участники рынка Закамья солидарны с осторожными прогнозами коллег из Казанской агломерации. Продается ведь сейчас не квартира, а ставка ипотеки, какие-то комбопродукты, рассрочки и прочие «подпорки» в отсутствие денег у клиентов. Драйвер рынка — семейная ипотека под 6%, но уже ведутся разговоры о новых изменениях в программе. И то ли снизят ставку до 4% для семей с тремя детьми, но повысят до 12% для семей с одним ребенком, то ли будут еще какие-то условия, непонятно. И это опять подстегивает спрос.
В АН «Кама» ставят очень положительный прогноз до конца года — это обычно самый разгар для рынка недвижимости. А вот ожидания на 2026-й сомнительные. «Надеемся на лучшее, потому что трудности сильно вымотали. Иногда смотрю на ежемесячные платежи и думаю, как же люди пойдут на такое… Но со снижением ставки есть понимание, что покупка все-таки будет становиться доступнее. Рассчитываем на то, что комфортно будет платить ипотеку, а заработные платы позволят это делать», — рассуждает Сабирзянов.
«Уже сейчас видим увеличение активности на рынке, связанное с новостями о смене условий семейной ипотеки в 2026 году, — оценивают конец 2025-го в „Талане“. — Второй драйвер прироста спроса — инвесторы, которые под конец года тоже задумываются о покупке, перераспределяя имеющиеся финансы, многие из них начали выводить свои активы с депозитов и вкладывать их в недвижимость. Не стоит забывать и о предстоящем увеличении налоговой нагрузки, которая окажет влияние на себестоимость строительства жилья и, как следствие, на цену квадратного метра. В таких условиях цена на жилье будет расти».
Напомним, что с 2026 года одна семья сможет оформить только один льготный кредит по программе семейной ипотеки. Раньше ее могли взять оба родителя. Кроме того, недавно пошли активные заявления о том, что ставку по семейной ипотеке могут поднять в 2 раза до 12%. Об этом говорил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. «На данный момент обсуждаются ставки 4, 6 и 10 либо 12 процентов. Если один ребенок, то 10 либо 12 процентов, если второй родился, то 6 процентов, если третий, то 4 процента», — заявил он.
О диверсификации ставки также говорила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. «И раз программа вводилась ради поддержки рождаемости, то она обязана этим целям соответствовать. Мы считаем, что субсидии должны быть адресными. В частности, предлагаем перейти к диверсификации ставки в зависимости от количества детей, а также создавать условия для улучшения жилищных условий для семей с детьми по месту их проживания», — указала она.
Застройщики находятся в такой экономической ситуации, когда понимают, что подарков судьбы ждать не приходится. Но вместе с тем все идет без особенных катаклизмов.
Стабилизацию ситуации видят в «Домкоре». «Резкие падения остановились. По крайней мере, по Закамью все идет достаточно неплохо. В некоторых городах России, знаете, положение вещей гораздо жестче. Поэтому Татарстан и Закамье — это, если хотите, оазис относительно других уголков страны, где работать сейчас гораздо сложнее», — обозначает Александров.
Но для некоторых игроков ситуация будет жестче, убеждены эксперты. Агрессивные скидки — это скорее вынужденный инструмент продаж, и довольно рискованный. Последствия для застройщиков предугадать пока трудно — все зависит от того, как пойдет снижение ключевой ставки дальше и окончательно ли активизируются продажи к следующему году. Могут наложить отпечаток и изменения по семейной ипотеке. Если в Казани высокие темпы все еще держит рассрочка от застройщика, то в Закамье госпрограмма — это основной инструмент продаж.
Так что глобально ситуация на рынке зависит от ключевой ставки ЦБ, без ее снижения нельзя ждать каких-то серьезных перемен. Если «ключ» в обозримом будущем — скажем, в 2026 году — опустится хотя бы на уровень в 12–13%, как того ждут большинство потенциальных покупателей, можно говорить об ощутимом возвращении спроса на рынок недвижимости, в том числе в нестоличных городах Татарстана.
Комментарии 10
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.