«Восточные» сказки Пимурзина: над редевелопером навис долг в 306 миллионов

Истец просит признать компанию Пимурзина несостоятельной из-за долга в 306 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Выдал заем на ТЦ «Восточный», но взыскивает долг через суд

В ноябре 2025 года в Арбитражный суд Татарстана (АС РТ) поступило заявление о банкротстве ООО «Твой дом», собственником и руководителем которого является учредитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин.

Истец — 44-летний предприниматель Ильдус Муратшин — просит признать компанию Пимурзина несостоятельной из-за долга в 306 млн рублей. Дело в том, что 10 октября 2024 года между сторонами был заключен договор займа с процентами. Муратшин дал в долг «Твоему дому» 158 млн рублей под 36,8% годовых со сроком погашения до 10 января 2025 года. Позднее должник попросил передвинуть сроки возврата, дополнительным соглашением стороны предусмотрели новый срок возврата долга — до 10 февраля 2025-го.

При этом заем был целевым. По соглашению деньги пошли на покупку «Твоим домом» трех объектов: двух нежилых помещений (общей площадью 1,6 тыс. кв. м) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (также 1,6 тыс. «квадратов»). Речь о торговом центре «Восточный», который расположен на перекрестке улиц Московской и Парижской Коммуны.

Муратшин перевел денежные средства напрямую продавцу торгового центра — ООО «Аксер» (фирма, специализирующаяся на купле-продаже недвижимого имущества, владеет и руководит бизнесом Аида Ахметвалеева). И недвижимость сразу перешла в собственность «Твоего дома», но под залог, установленный договором займа.

Чем руководствовался Муратшин? По словам его представителя, управляющего юрфирмой «Парадигма» Тимура Тагирова, бизнесмену сделка казалась перспективной инвестицией. Заем неспроста давался под такой высокий процент — на этом основании и предполагалось получить прибыль. «Была цель только одна — дать в долг под высокий процент, чтобы заработать на этом проценте за несколько месяцев. „Твой дом“ должен был реанимировать торговый центр, привести его в надлежащий вид и перепродать по более высокой цене. А Муратшин получил бы свои деньги обратно с прибылью от процента. Мой доверитель не девелопер, он просто иногда зарабатывает на выдаче займов под процент», — объясняет юрист.

Пимурзин же в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» сделал акцент на том, что заем был выдан Муратшиным не ради извлечения прибыли в виде процентов, а именно как участие в инвесторском проекте. «Между нами были подписаны соглашения, которые соблюдают этику предпринимателей, чтобы ни одна сторона не была ущемлена. Условия о процентах — дополнительная гарантия для Муратшина в нашем сотрудничестве. Поскольку это совместная реализация проекта, мне важно, чтобы мой партнер был защищен со всех сторон. Для меня это обычная практика взаимодействия с инвесторами», — отмечает бизнесмен.

Так или иначе, «Твой дом» свои обязательства по возврату займа в срок не выполнил, и 27 марта 2025 года Муратшин направил в адрес компании досудебную претензию. Однако без суда разобраться не вышло, поэтому 16 апреля 2025-го в арбитраж Татарстана поступил иск о взыскании с компании 240 млн рублей по договору займа.

В эту сумму, помимо основного долга, были включены проценты по договору (70,5 млн рублей) и договорная неустойка за нарушение срока возврата займа — 0,1% от суммы основного долга и процентов за каждый день просрочки (10,1 млн рублей), а также госпошлина, уплаченная суду (1,7 млн рублей).

Учитывая наличие залоговых отношений, Фемида одобрила иск в части обращения взыскания на объекты недвижимости, указанные в договоре Фото: «БИЗНЕС Online»

Истец — в суд, ответчик — в апелляцию

Решением судьи АС РТ Тимура Гиззятова от 20 июня 2025 года иск был удовлетворен. Помимо удовлетворения требований в части взыскания 240 млн рублей, суд указал на то, что и проценты, и неустойка будут начисляться до момента возврата долга.

Также, учитывая наличие залоговых отношений, Фемида одобрила иск в части обращения взыскания на объекты недвижимости, указанные в договоре. «Установлена начальная продажная стоимость имущества — 290,3 миллиона рублей. Определено в качестве способа и порядка исполнения проведение открытых торгов», — указано в решении суда.

«Твой дом» дважды пытался оспорить это решение. В июле 2025-го компания обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (11-й ААС, Саратов) с жалобой, в которой просила отменить решение АС РТ и принять по делу новый судебный акт. «Податель жалобы указывает, что он просил отложить судебное заседание для заключения мирового соглашения с истцом и выплаты задолженности после продажи нежилых помещений потенциальному покупателю», — указано в определении апелляционного суда.

Однако суд первой инстанции, по версии компании «Твой дом», безосновательно отказал в отложении судебного заседания, а взысканная неустойка (0,1% за каждый день просрочки, или 36,5% годовых) оказалась «несоразмерна последствиям нарушения обязательства» и должна была быть уменьшена.

Но апелляционный суд определением от 1 ноября 2025 года жалобу не удовлетворил, решение АС РТ оставил без изменения. Фемида указала, что размер неустойки является «обычно применяемой в договорных отношениях хозяйственных субъектов и обеспечивает баланс интересов сторон и компенсационное значение неустойки».

При этом доказательств того, что между истцом и ответчиком имелось соглашение о разрешении спора мирным путем, ответчик в суд первой инстанции не представил. Не представил он подобных доказательств и в апелляцию. Любопытно, что юрист истца (ИП Муратшин) в суде апелляционной инстанции возможность разрешения спора мирным путем отрицал, указано в постановлении.

Вторую жалобу в апелляцию подал уже сам Пимурзин. Он указал, что решение касается его лично. Мол, «Твой дом» из-за такого крупного долга может обанкротиться и Пимурзина могут привлечь к субсидиарной ответственности как лицо, контролирующее должника. 11-й ААС отметил, что данные доводы «носят исключительно предположительный характер и какими-либо доказательствами не подтверждены». А если бы и были чем-то подтверждены, то уже поздно — срок на апелляционное обжалование решения суда истек. Потому 22 сентября 2025-го 11-й ААС вернул жалобу заявителю.

Стоит отметить, что в деле о взыскании долга с «Твоего дома» в качестве третьего лица отмечен Руслан Сафин — брат популярной певицы Алсу, старший сын бывшего вице-президента «Лукойла» Ралифа Сафина. При этом ни одна из сторон не в курсе, что послужило поводом для привлечения Сафина в арбитражный спор, который его никак не касается. Ранее «БИЗНЕС Online» писал о том, что Сафин-младший проходит процедуру банкротства (один из кредиторов — Банк Казани с требованием в 161 млн рублей). И ТЦ «Восточный», по словам наших собеседников, до того как попасть в собственность ООО «Аскер», проходил продажу через банкротные торги. Однако в деле самого Сафина данный объект недвижимости никак не «светится».

По банкротному делу на сегодняшний день прошло только два довольно формальных заседания Фото: ru.freepik.com

Банкротить эффективнее, чем продавать ТЦ на торгах

Теоретически Муратшин мог бы пойти по пути реализации залогового имущества с торгов, но вместо этого он выбрал банкротную «дорожку». В заявлении о несостоятельности «Твоего дома» указана сумма долга в 306 млн рублей — на изначально взятые 158 млн рублей набежали проценты, которые продолжают начисляться и по сей день.

«Мы считаем, что банкротство — это более быстрый и эффективный способ реализации имущества, поэтому решили идти не через исполнительное производство. Залоговое имущество, по нашим подсчетам, обеспечивает 150–200 миллионов рублей, а сейчас долг уже больше 300 миллионов рублей. Важно и то, что в деле о банкротстве можно будет привлечь руководителя к субсидиарной ответственности», — объясняет Тагиров.

По банкротному делу на сегодняшний день прошло только два довольно формальных заседания. На первом присутствовал только представитель Муратшина, который сообщил судье татарстанского арбитража Айдару Галиуллину, что, несмотря на долгие попытки урегулировать спор со стороны истца, консенсуса достичь не удалось. «Мы судились в первой инстанции, в апелляции, но так и не пришли к мировому соглашению», — отметил юрист, который хотел как можно скорее запустить процедуру банкротства.

Однако первое заседание было перенесено в связи с тем, что у суда не было доказательств извещения ответчика о заседании. А второе отложилось из-за того, что «Твой дом» вновь попросил суд дать время на заключение мирового соглашения.

Тагиров обращает внимание, что ТЦ «Восточный» продолжает находиться в собственности «Твоего дома» и фирме поступают платежи от арендаторов. По словам юриста, речь идет о сумме примерно 2 млн рублей в месяц Фото: «БИЗНЕС Online»

«Наша компания никогда не отказывается от своих обязательств»

Со стороны может показаться, что ответчик отчаянно молит о мире, а истец упорно не идет на это. Но, возможно, загвоздка состоит в принципиально разных взглядах на предполагаемые условия мирового соглашения. По словам юриста Муратшина, его доверитель рассматривал вариант с переходом к нему права собственности на ТЦ «Восточный», но решил отказаться от этого в пользу возврата денег, поскольку у него отсутствует опыт в сфере девелопмента.

Также «Твой дом», по словам Тагирова, предлагал вместо выплаты денег забрать иной объект недвижимости — здание на Технической улице, которое на данный момент еще не принадлежит Пимурзину. При этом Муратшину за это здание еще пришлось бы доплатить. Но решение было тем же: предприниматель не имеет опыта в сфере управления недвижимостью и хочет получить «чистые» деньги, а не тратить еще больше средств, его такие условия не интересуют.

Отметим, что какая-либо информация о переговорах по условиям мирового соглашения получена исключительно со слов истца, Пимурзин условия о мире комментировать отказался.

Тагиров обращает внимание, что ТЦ «Восточный» продолжает находиться в собственности «Твоего дома» и фирме поступают платежи от арендаторов. По словам юриста, речь идет о сумме примерно 2 млн рублей в месяц.

Но, по словам Пимурзина, эти деньги еще не покрыли и тех затрат, которые бизнесмен вложил в это здание. «Сумма наших инвестиций пока не перекрывает тех затрат, которые мы вложили в это здание, поэтому нельзя сказать, что мы получаем доход от его деятельности. Для создания реконцепции торгового центра я привлек профессионалов: они разработали проект размещения торговых павильонов, подобрали торговое оборудование, которое я купил на безвозмездной основе. Разработали айдентику, которую казанские художники наносили вручную. Помимо этого, настроил арендаторам электронный документооборот и, конечно же, сделал ремонт — треть здания уже готова. А это около 600 квадратных метров. Все это стоило немалых денег. И я дальше навожу там порядок, занимаюсь управлением», — поясняет собеседник.

Интересы Муратшина, по словам Пимурзина, защищены процентами, установленными в договоре. «Пени и неустойка, прописанные в договоре, продолжают начисляться, и они компенсируют все те временные издержки, которые несет инвестор. Мы находимся в постоянном диалоге и ищем пути решения проблемы. Наша компания никогда не отказывается от своих обязательств. В данном случае инвестор получит свою доходность от этого проекта, просто позже», — уверяет предприниматель.

Однако, по словам Тагирова, тот факт, что его доверитель находится в диалоге с должником, не говорит о том, что между сторонами не существует спора. «Просто Ильдус Аминович не тот человек, который будет с кем-то открыто ссориться, устраивать громкие конфликты и раздувать скандал. Возможно, поэтому, его доброту и спокойный характер принимают за слабость и считают, что можно подолгу не возвращать долги. Но сам спор о долге есть, и это очевидно по тому, что он уже давно вышел в юридическую плоскость», — комментирует юрист.

В объявлении «Восточный» называют единственным объектом в Казани, где собраны товары и услуги, ориентированные на мусульманскую аудиторию Фото: «БИЗНЕС Online»

Что известно о торговом центре «Восточный»?

Причиной спора, по сути, стал ТЦ «Восточный», который Пимурзин, если судить по открытым данным, пытался продать. В марте этого года торговый центр относился к самому дорогому лоту на рынке готового арендного бизнеса в Казани. Его продавали за 290 млн рублей (183,6 тыс. рублей за кв. м).

Информация о продаже объекта по-прежнему размещена на сайте бесплатных объявлений, но уже с дисконтом на 10 млн рублей, актуальная цена — 280 млн рублей (177,4 тыс. рублей за кв. м). Продавец («Доступный офисный фонд») указывает, что объект полностью заполнен арендаторами (ранее сообщалось, что всего их 27), продающими мусульманские товары.

В объявлении «Восточный» называют единственным объектом в Казани, где собраны товары и услуги, ориентированные на мусульманскую аудиторию. «Благодаря удачному расположению рядом с ключевыми достопримечательностями и прогулочными зонами ТЦ пользуется постоянным спросом у посетителей», — указано в публикации.

Продавец обещает окупаемость 8–9 лет с учетом ежегодной индексации ставок в 10%, стабильных арендаторов, которые работают уже 15–20 лет, и новую концепцию торгового центра. Кроме того, высок потенциал роста: арендная ставка, как заверяет продавец, в ТЦ «Восточный» может увеличиваться до 30% ежегодно.

Что касается исторического характера здания, «Восточный» имеет статус объекта культурного наследия. Построен дом был еще в первой половине XIX века. И уже почти два столетия назад в его окрестностях процветала торговля.

Домовладение принадлежало купцу Исхаку Апакову (1789–1859) — представителю одной из самых богатых татарских купеческих династий и дедушке известной Марьям Бану Апаковой-Шамиль. Сам дом на углу Московской и Сенной, как тогда называлась ул. Парижской Коммуны, относился к числу доходных.

Ранее Пимурзин говорил, что практичные точки притяжения вроде «Восточного» важны для процветания татаро-мусульманской общины в РТ наравне с театром им. Камала или мечетью Кул Шариф Фото: «БИЗНЕС Online»

Поднял себестоимость в 2 раза и не хочет выгонять мусульман

Но почему объект так и не удается продать? «Думаю, что со стороны компании „Твой дом“ был просчет, неправильно оценили риски, а также потенциал этого объекта. В один момент продавец („Твой дом“) понял, что цена, по которой изначально планировалось реализовать объект, не позволит покрыть проценты по займу, а также принести прибыль компании. Из-за этого собственник тянул время и не продавал объект по рыночной цене. А это в свою очередь привело к наращиванию долга», — считает Тагиров.

Пимурзин же видит ситуацию с другой стороны. «Есть внутренние цели и задачи, для чего мы приобретали этот объект недвижимости. И есть реальность, с которой мы столкнулись», — отмечает собеседник.

«Когда мы взяли этот объект, в нем было множество проблем. Начиная с электрики (объект вообще невозможно было безопасно использовать), заканчивая необходимостью создания татаро-мусульманской айдентики. Я вложил много средств, ресурсов и времени в этот объект и вижу результаты этой работы — растет посещаемость, продажи, прибыль. Растет и себестоимость объекта: до реновации он стоил 150 миллионов рублей, а сейчас около 300 миллионов рублей. За год я увеличил его стоимость в 2 раза. Как вы знаете, такая динамика не во всех торговых объектах», — объясняет Пимурзин.

По словам владельца «Твоего дома», объект привлекает интерес множества инвесторов, часть из которых изъявляли желание переделать здание под апарт-отель, но Пимурзин пока не готов менять концепцию мусульманского торгового центра. «Место уникально по своему расположению и привлекательности — центр города, прекрасная транспортная доступность, исторический контекст (здание — дом купца Апакова), внутри есть свой двор, прекрасная архитектура, поэтому были предложения сделать здесь апарты. Также этот объект рассматривался инвесторами в качестве офисного здания. Но пока мы все подобные предложения отклоняли — просто не готовы выкидывать мусульман на улицу! Мы хотим сохранить историю этого места, а торговля в здании не прекращалась ни на день», — сообщил бизнесмен.

Ранее Пимурзин также говорил, что практичные точки притяжения вроде «Восточного» важны для процветания татаро-мусульманской общины в РТ наравне с театром им. Камала или мечетью Кул Шариф. Ведь наличие таких объектов напрямую влияет на повседневную жизнь людей, поддерживает их в стремлении соблюдать традиции. Более того, на базе ТЦ кипит жизнь комьюнити: например, здесь проводят сборы на фешен-ифтар.

Еще в марте 2025 года Пимурзин отмечал, что, приступая к реновации здания, он принципиально решил сохранить его тематику, идентичность и состав арендаторов. И для этого ему пришлось даже отказаться от выгодных бизнес-предложений. Хотя они могли бы повысить ликвидность здания, но перечеркнули бы те уникальные преимущества, за которые горожане и гости Казани уже несколько десятилетий ценят «Восточный». К реновации объекта приступили в конце 2024 года. Работы шли в несколько этапов, чтобы не останавливать продажи арендаторов.

200-летняя история и супермаркет Made in Tatarstan: ТЦ «Восточный» станет жемчужиной «мусульманского квартала» Казани?

«У разных объектов — разная динамика продаж, мы это знаем наверняка, поскольку у нас в работе всегда несколько объектов. За пять лет компания „Доступный офисный фонд“ успешно реализовала 9 проектов совокупной площадью 20 тысяч квадратных метров. В нашем портфолио есть объекты, которые отмечены на самом высоком уровне. К сожалению, ТЦ „Восточный“ — это единственный объект, который реализовывается не по сценарию. От первоначальной цели по нему, увы, пришлось отклониться. Но это бизнес. А в бизнесе не все бывает идеально, особенно в наше время», — рассказывает Пимурзин.

«Коллекционность» и исторический контекст здания заходит не каждому инвестору

Подтверждают ли сложность продажи «Восточного» участники рынка недвижимости? По словам директора ООО «Мир» (занимается редевелопментом коммерческих строений) Искандера Калимуллина, Пимурзин предлагал ему данный объект недвижимости к приобретению либо к «доинвесту» еще на этапе ремонтных работ. «Но мне проект показался неперспективным с точки зрения концепции: большинство арендаторов там — это именно представители рынка, торговцы национальной одеждой и так далее. Арендный поток показался мне слабым, хотя заполняемость арендаторами есть. Думаю, что с учетом инфляции этот торговый центр окупится только спустя 10–12 лет», — поделился собеседник.

Среди нюансов данного объекта Калимуллин также назвал необходимость проведения «большой работы» по коммуникации с арендаторами и обеспечению их дополнительными сервисами (уборка площади, перевыставление счетов ресурсоснабжающим организациям и прочее). «Это обычные рядовые вопросы управляющей компании. Но тем не менее все это влияет на принятие покупателем решения об инвестиции в объект», — отмечает эксперт.

«Почему это не продано до сих пор? Потому что здание продается большим единым лотом. Сейчас инвесторы стали по-хорошему грамотными. И используют первое правило любого инвестора — это диверсификация. Соответственно, когда у тебя в кармане 300 миллионов рублей, ты с большей долей вероятности приобретешь несколько бизнесов по 50–100 миллионов рублей. Купишь несколько объектов недвижимости для того, чтобы иметь возможность быстрее выйти в кеш и уменьшить риски, раскидав средства по разным объектам. Если разбить лоты на отдельные объекты и дать покупателям рассрочку, процесс пойдет», — уверен Калимуллин.

Также собеседник отмечает, что не для всех покупателей имеет значение «коллекционность» и исторический контекст здания. Главное — цифры и доходность, а не концепция и даже расположение. А уникальность «Восточного» не играет такой важной роли. «Мы так не оцениваем ГАБ (готовый арендный бизнес). Это вторичный фактор. Если бьются цифры, то тогда уже вдобавок можно сказать, мол, вот этот объект имеет интересный культурный код и так далее. Но это вторично, главное — цифры», — говорит Калимуллин. Сделать окупаемый и выгодный ГАБ, по его словам, сейчас можно только двумя способами: приобрести объект по заниженной стоимости с торгов либо «раскрутить» концепцию объекта до такой степени, чтобы он генерировал ежемесячную выручку с аренды больше, чем у конкурентов.

При этом собеседник отмечает, что на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости тормозят банковские ставки. «Многие покупатели приобретают недвижимость именно в кредит, поэтому девелоперу остается только предложить от себя рассрочку. Но длительную рассрочку мы тоже дать не можем, просто потому что мы не банк. В принципе сделки проходят, но тенденция показывает, что нужно сегментировать на малое. Но сейчас уже это в какой-то утрированный формат переходит. Некоторые девелоперы разбивают офис на 10 квадратных метров, например. Задача — сделать верхнюю планку не дороже 3,5 миллиона рублей. Таким образом мы расширяем круг целевой аудитории», — поделился Калимуллин, добавив, что обратная сторона медали этой стратегии — разрушение концепций и текучка арендаторов.

Эксперт считает, что на сегодняшний день частные инвесторы могут вкладываться в подобные проекты, но перед этим нужно делать более глубокий анализ и основываться не только на доверии к девелоперу, но и на предполагаемом результате. «Инвесторам я бы порекомендовал посмотреть на результаты предброкериджа (исследование и анализ спроса на объект коммерческой недвижимости). Мы, в частности, прежде чем заходить в тот или иной проект, делаем предброкеридж сначала на арендаторов, потом на владельцев ГАБ. И вот только по собранной этой информации, по лидам, принимаем решение, паковать ли это в инвестпроект. И лишь потом идем с этим проектом к частному инвестору», — рассказывает Калимуллин.

Любая инвестиционная сделка рисковая, отмечает собеседник, однако факт залога на «Восточный» ставит инвестора в положение «относительной безопасности». «Другое дело, что он, может быть, дал сумму большую, чем стоит этот залог», — говорит эксперт, добавляя, что «сильная команда» Пимурзина в любом случае должна справиться с реализацией проекта.

Генеральный директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отметила, что с данным спором двух предпринимателей она не знакома. «О претензиях третьих лиц к Пимурзину ранее не слышала. Единственное, хорошо знаю его проект „Теплоприбор“ по реновации здания. Считаю его успешным и интересным», — отмечает эксперт.

Гизатова отмечает, что на рынке недвижимости распространены частные инвестиции в проекты, касающиеся реновации коммерческой недвижимости. «Зачастую они успешны и имеют место. Более того, они изменяют, меняют к лучшему здания в городе, дают им вторую жизнь. Но нельзя не учитывать текущее состояние экономики — риски действительно высокие и не всегда их можно просчитать: высокая ставка, невозможность получения финансирования или кредитов по коммерческой ипотеке и достаточно низкий в связи с этим спрос», — считает собеседница, подтверждающая наличие постоянного роста стоимости стройматериалов и проблем с рабочей силой.

Напомним, что Пимурзин в 2022 году взял в оборот заброшенное здание бывшего заводоуправления «Теплоприбор» на Кулагина, 3, через свою компанию «Доступный офисный фонд» он выкупил здание площадью 6,5 тыс. кв. м за 134 млн рублей. Было решено сохранить историческую изюминку здания, сделав упор на советскую тематику, но используя современные решения. Для реновации привлек архитектора Ангелину Бородкину, которая прежде в партнерстве с Ксенией Евстафьевой (создала интерьер первого этажа ресторана «Приют холостяка», а также PH Bar, Manufact, «Артель», Branch).

«Теплоприбор» сегодня позиционируется как бизнес-центр с дизайнерским ремонтом, кафе и комнатой для улучшения ментального здоровья. Кроме того, на цокольном этаже там имеется несколько десятков производственных помещений до 40 «квадратов», подходящих как для мастерских, так и под склад. Сумма инвестиций в объект составила несколько сотен миллионов рублей.