«Много броней и задатков, не всех успеваем вывести на сделки в декабре», — говорят на рынке жилой недвижимости Казани к завершению 2025 года. На рынок первички продолжают ощутимо влиять очередные перемены с семейной ипотекой — в результате число сделок в ноябре-2025 в 1,5 раза больше, чем год назад. Живее стал и вторичный рынок — там все еще много налички, фиксируют переток денег с банковских вкладов, но люди стали осторожнее из-за дела Долиной. Банки удерживают ставки коммерческой ипотеки выше 20% годовых, число кредитов не растет, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 16%. Опрошенные застройщики ждут скорого роста цен и неожиданно позитивно восприняли отмену моратория на штрафы. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
«Предновогодние месяцы заметно скорректировали поведение покупателей и общий ритм рынка. Ожидание изменений условий по семейной ипотеке стало важным фактором, который ускорил принятие решений»
Итоги ноября и декабря на первичке
С ростом закончил минувший ноябрь рынок новостроек Татарстана. По данным Росреестра по РТ, число договоров долевого участия за месяц выросло на 3% до 2 393, а к аналогичному периоду 2024 года число сделок увеличилось в 1,5 раза.
«К концу года появился задел на некоторое выпрямление ситуации со сделками, — говорит генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — По итогам октября мы рассчитывали выйти на плато по количеству продаж в четвертом квартале, но длинные ноябрьские выходные испортили статистику. Декабрь же показывает вполне удовлетворительные продажи. И хоть рекордов мы не поставим, но удержимся в плановом коридоре. Это уже повод для радости. Не думаю, что сейчас мы видим постепенное раскрытие отложенного спроса. Скорее это совокупный эффект от предновогодних акций, субсидий, очередных изменений в семейной ипотеке и зашевелившейся вторички на фоне снижения ключевой ставки».
На рынок первички продолжают ощутимо влиять два фактора:
- С 1 февраля 2026 года семейная ипотека под 6% будет доступна только в случае покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Каждая семья сможет оформить только один льготный кредит, а супруги будут выступать в нем как созаемщики. Эти изменения призваны остановить «донорскую» ипотеку, когда супруги брали по отдельному льготному кредиту на одну семью.
- Госдума продолжает обсуждать рост процентной ставки для однодетных семей с 6% до 10% или вдвое до 12%, а для многодетных уменьшение до 4%. Закон о дифференцированных ставках планируют рассмотреть уже в начале 2026 года.
«Конец года традиционно остался окном возможностей для тех, кто внимательно следит за изменениями и действует на опережение, — говорит заместитель генерального директора „АБД“ Айгуль Латыпова. — Предновогодние месяцы заметно скорректировали поведение покупателей и общий ритм рынка. Ожидание изменений условий по семейной ипотеке стало важным фактором, который ускорил принятие решений: рациональные покупатели предпочли не откладывать сделки и зафиксировать условия здесь и сейчас. Это напрямую отразилось на динамике продаж на российском рынке, особенно в ноябре и декабре».
Рост продаж фиксирует и зеленодольская MIR Group. «На мой взгляд, это обусловлено прежде всего ростом привлекательности Зеленодольского района, масштабными планами по его развитию, а также доступной ценой квадратного метра, — рассказал генеральный директор MIR Group Тимур Егоров. При этом основные покупатели у застройщика из соседних республик. — Это дает нам не только высокие продажи, но и дополнительные кадры на производства».
Положительная динамика и за 11 месяцев — число договоров долевого участия за этот период по РТ выросло на 3% до 18,9 тыс. в сравнении с прошлым годом. Так что все страхи по поводу снижения спроса и падению рынка недвижимости остаются страшилками.
Не скупятся застройщики на скидки, отмечает тенденцию последних месяцев вице-президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. «Видим скидки даже до 800 тысяч – миллиона рублей, — говорит эксперт. — Плюс активнее пошли рассрочки. Они были и до этого, но сейчас практически у всех застройщиков есть варианты».
Конец года на вторичном рынке жилья по традиции активен
Вторичка подросла к прошлому году
Количество зарегистрированных Росреестром договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений за ноябрь по Татарстану сократилось на 16% до 8 тыс., но к аналогичному периоду 2024 года выросло на 2%.
«Вторичная недвижимость пользовалась спросом, люди снимают деньги с депозитов, перекладываются в квадратные метры, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — В декабре, как и следовало ожидать, смотрят и покупают все что есть из дешевых предложений».
Конец года на вторичном рынке жилья по традиции активен, комментирует обстановку директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
«Негативные прогнозы, которые делали некоторые эксперты, к счастью для всех участников рынка — и для покупателей, и для профессионалов — не сбылись, — продолжает собеседник издания. — Покупают как недорогое жилье, так и жилье элит-класса. Хотя пока из-за высоких ипотечных ставок не многие используют кредит для покупки недвижимости. Больше сделок сегодня за собственные средства».
Приглядимся к числу договоров купли-продажи за 11 месяцев. Росреестр провел 176,7 тыс. регистраций, что на 12% ниже прошлогоднего показателя. Что в разрезе этого рыночного пирожка?
- Земельные участки — число договоров сократилось на 21% до 89,4 тысячи.
- Нежилые помещения — уменьшение на 25% до 7,8 тыс. договоров.
- Жилые помещения — спад на 15% до 79,3 тыс. договоров.
«Рынок вторичной недвижимости в части спроса и цен чувствовал себя не очень хорошо ввиду отсутствия каких-либо ипотечных продуктов на вторичном рынке, — описывает ситуацию Савельев. — Так как здесь нет льготных программ, а ставка выше 20 процентов неприемлема, то спрос крайне низок».
Тенденция положительная, но покупатели не так активно используют коммерческую ипотеку для покупки недвижимости
Ключевую снижают, но ставки по ипотеке остаются
Количество сделок с ипотекой за месяц снизилось на 16% до 6 тыс., а к ноябрю 2024 года спад на 10%. Тем временем Центробанк снизил в ноябре ключевую ставку на полпроцента до 16 процентных пунктов, но ничего не происходит. И многие просто выжидают.
«Ключевая идет вниз, но ставки по ипотеке держатся на своем уровне, — говорит Кострыкина. — Риелторы ждут, когда банки начнут снижать свою ставку, и очень хочется увидеть ниже 20 процентов».
Тенденция положительная, но покупатели не так активно используют коммерческую ипотеку для покупки недвижимости, признают и в компании «Премьер-Недвижимость». «Скорее всего, это связано с ожиданием более низкой ставки в начале 2026 года, — размышляет Садреев. — Озвучивают прогнозы, что в 2026 году она будет снижена до 10 процентов, во что очень хотелось бы верить. Поэтому те, кто намеревается приобрести недвижимость по коммерческой ипотеке, также находятся в ожидании более выгодных ставок».
«Снижение ключевой ставки ЦБ до 16 процентов никак не повлияет, потому что ипотека все равно остается дорогой, — считает Савельев. — Но это позитивный сигнал для участников рынка, тенденция к снижению ставки продолжается. Надеемся, что в следующем году получим приемлемую ставку».
Текущее снижение до 16%, безусловно, позитивное, но все-таки минорное, признают и в СМУ-88. «Понятно, что ЦБ стремится сохранить баланс, не перегреть ситуацию, — отмечает Галеев. — Главное, чтобы тенденция сохранилась — это уже позволяет как-то планировать работу и запускать не только новые очереди, а новые проекты. Для строительной отрасли и рынка это важно, чтобы не допустить дефицита предложения, когда восстановится спрос».
«В первую очередь к нам возвращаются клиенты, у которых были размещены вклады», — говорит Егоров о плюсах снижения «ключа», но одновременно с этим вместе с клиентами ждет комфортную ставку по ипотеке не выше 10–11% годовых.
Вторичка людям нужна, но теперь стали еще более тщательнее относиться к документам и особенно к продавцам
«Схема Долиной» бьет по сделкам в РТ
Негативной тенденцией уходящего года на вторичном рынке стала «схема Долиной», суть которой в том, что продавец квартиры вскоре после ее продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства. Впрочем, рынок вздохнул после решения Верховного суда.
«Сделки, когда мошенники забирают у продавцов недвижимости деньги, были и в Казани, — говорит Садреев. — Но тем не менее к концу декабря это резонансное дело Долиной – Лурье разрешилось в позитивном ключе. Считаем, что эта ситуация поутихнет и будут приняты какие-то кардинальные решения. Как минимум в части рекомендаций от Верховного суда по рассмотрению дел аналогичного характера».
Летом прошлого года певица Лариса Долина заявила, что стала жертвой мошенников. По версии следствия, в течение четырех месяцев злоумышленники убеждали артистку перевести деньги на так называемые безопасные счета, а затем продать квартиру в центре Москвы. Средства от сделки, как установили правоохранительные органы, были переданы курьеру. Общий ущерб по делу оценивается как минимум в 317 млн рублей. Кроме того, Долина продала свою квартиру Полине Лурье за 112 млн рублей.
В марте Хамовнический райсуд восстановил право собственности на квартиру за певицей, после чего Лурье, заплатившая за жилье, фактически осталась без недвижимости и без денег.
В итоге Верховный суд 16 декабря отменил решения нижестоящих инстанций и признал право собственности на спорную квартиру за Лурье. Долину, которая проживала в квартире на время судебных разбирательств, обязали освободить жилье. В случае отказа исполнение решения суда может быть обеспечено в принудительном порядке.
«Периодически сталкивались с этой схемой, — рассказывает Савельев. — Но, к счастью, нам удавалось предотвратить мошенничество. Покупатели стали внимательнее, тщательнее проверять документы. Хотя, в принципе, профессиональные риелторы и раньше все это делали. Все эти проверки и раньше проводили, но сейчас покупатели стали более требовательными. Сократилось количество сделок, когда покупатели приходят и покупают сразу за наличку. Таких сделок стало очень мало».
Вторичка людям нужна, но теперь стали еще более тщательнее относиться к документам и особенно к продавцам, соглашаются в АН «АртХаус». «Как-то на подборе квартиры была бабушка, которая не очень-то и хотела продавать квартиру, но ей по телефону кто-то сказал, что надо!!! — говорит Костыркина. — Естественно, такой объект мы не советуем своим клиентам к покупке».
«Ощутили, что на вторичном рынке жилья присутствовало определенное напряжение, — говорит Садреев о влиянии дела Долиной на рынок Казани. — Кто-то из покупателей приостановил, кто-то отложил сделку, но однозначно все стали более осторожно относиться к покупке вторичной недвижимости. Из наблюдений могу сказать, что прежде многие искали квартиры с быстрой продажей без несовершеннолетних детей среди собственников, а теперь покупатели чаще ищут не быструю сделку, а надежную — пусть и долгую. И сегодня собственники-дети являются даже своего рода защитой по сравнению со сделками с недвижимостью, где владельцами являются взрослые, а тем более пожилые люди».
В нынешних условиях сдвиг сроков ввода вправо — это попытка снизить финансовую нагрузку, оттянув момент раскрытия эскроу, подчеркивают в СМУ-88
Мораторий на штрафы не продлят. Ждем дефолтов?
Правительство РФ не стало продлевать мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков за нарушение сроков ввода жилья, действующий с 22 марта 2024 года и до конца 2025-го. Минстрой России вносил в кабмин предложение продлить запрет еще на год, но нет: Владимир Путин запретил. Инициатива вызвала критику, поскольку более половины новостроек в стране уже сдаются с задержкой. По данным на сентябрь, срок 19% строительных объектов уже перенесен, риск банкротства у 20% застройщиков.
«Своевременное планирование, контроль графика строительных работ — и нет никаких просрочек для клиентов. Отмена моратория — хороший инструмент для системного контроля, — оценивает решение Егоров. — Это, наоборот, очень хорошо для рынка, так как выявляет некомпетентных девелоперов».
В нынешних условиях сдвиг сроков ввода вправо — это попытка снизить финансовую нагрузку, оттянув момент раскрытия эскроу, подчеркивают в СМУ-88. «Когда продаж нет, заполнения счетов нет, расплатиться с банком за проектное финансирование нечем, плюс после ввода появляются расходы на налоги, „коммуналку“ и так далее, — говорит Галеев. — Сейчас, когда экономика проектов постепенно выравнивается, возвращение штрафов станет дополнительным стимулом для дисциплины. Добросовестные застройщики к этому готовы. Не думаю, что в Казани у кого-то из коллег были или будут с этим сложности. У нас опытные девелоперы, которые умеют работать в разных условиях и успешно со всем справляются. У нас, например, оба проекта, введенных в этом году, построены раньше запланированных сроков».
«Казанский рынок демонстрирует стабильность, и ведущие крупные компании Татарстана держат свои обязательства перед покупателями по передаче ключей в новостройках, — говорит Латыпова. — Поэтому дополнительных рисков для нашей компании при изменении законодательства мы не видим».
«Несмотря на ожидания самых осторожных оптимистов, рынок продолжает демонстрировать поступательное удорожание, связанное в том числе с ростом стоимости строительных материалов, работ и логистики»
Новый рост цен неизбежен?
Рост стоимости нового жилья замедлился, и в течение года средний показатель по Казани редко превышал 250 тыс. рублей за «квадрат», в РТ (с учетом столицы) колебался на уровне 200–205 тыс. рублей. Но это не надолго, сходятся во мнении эксперты.
«Несмотря на ожидания самых осторожных оптимистов, рынок продолжает демонстрировать поступательное удорожание, связанное в том числе с ростом стоимости строительных материалов, работ и логистики. Дальнейшая коррекция цен — вопрос времени, — говорит заместитель генерального директора АБД. — Именно поэтому текущий период остается оптимальным для покупки: сегодня покупатель фиксирует цену, которая сформирована в более мягких экономических условиях, и тем самым выигрывает на перспективе».
Прибавим к этому рост НДС на 2%. Вроде немного, но НДС начнут платить и те, кто раньше работал по «упрощенке», — и эти компании уже приносят повышенные сметы. Только этот фактор даст 8–10% роста к себестоимости — это неминуемо заложат в цену.
Скачок цен с III квартала 2026 года прогнозируют в MIR Group. «Здесь много факторов, которые зависят не от самих девелоперов, — говорит Егоров и приводит в пример производителей стройматериалов, которые без постоянных заказов уходят с рынка. — Также многие строители снизили объемы строительства и оптимизировали персонал. Соответственно, при увеличении спроса на рынке девелоперы начнут увеличивать количество проектов. Дефицит кадров разгонит удорожание, производства стройматериалов не справятся с таким объемом. Конечно, девелоперам хотелось бы стагнации цен на материалы и работы, так как стоимость квадратного метра должна быть комфортна для клиентов, а не перегретая из-за дефицита».
«Рост цен неизбежен — запуск новых ЖК уже заметно сократился, даже в Татарстане, — говорят в СМУ-88. — И если лаг усилится, то и потолок удорожания будет гораздо выше».
«Январь уйдет на оформление начатых сделок, а реальную картину спроса 2026 года мы увидим уже ближе к марту-апрелю»
Прогноз на январь
Первый месяц 2026 года, как и прежде, обещает быть тихим, но со сделками из 2025-го. «Большой объем сделок по семейной ипотеке переходит на январь ввиду того, что банки физически не успевают оформлять кредиты», — говорит Егоров.
В СМУ-88 на фоне приближения сроков изменения семейной ипотеки особого ажиотажа уже не ждут — пик прошел. «Те, кто хотел успеть в „последний вагон“ уходящих условий по ипотеке, сделали это в ноябре-декабре, — говорит генеральный директор группы компаний. — Январь уйдет на оформление начатых сделок, а реальную картину спроса 2026 года мы увидим уже ближе к марту-апрелю».
Какой взгляд на начало будущего года у риелторов? «В январе у нас будет затишье, — считает Савельев. — Ведь половина месяца — выходные. Ну и традиционно январь у нас всегда очень тихий и спокойный. Деловая активность на рынке недвижимости замирает».
«Много броней и задатков, не всех успеваем вывести на сделки в декабре, новые условия по семейной ипотеке будут только с 1 февраля 2026 года, поэтому январь будет горячим, я уверена», — оптимистичны в АН «АртХаус».
Комментарии 21
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.