Наиль Галеев, СМУ-88: «Это был год проверки на прочность – и бизнес-моделей, и управления, и нервов»

Генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев: «Да, год был непростой. Но нам удалось сохранить устойчивые позиции» Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

Иллюзий не было — готовились к худшему

— Наиль Ринатович, весь год рынок просуществовал в условиях высоких ипотечных ставок. И только под его конец началось снижение: на последнем заседании 19 декабря «ключ» спустили до 16%. Давайте вспомним, как жил рынок от начала до завершения 2025-го.

— Ставка, давайте будем честны, все еще запредельно высокая. Но тут вопрос в динамике: 2025-й начали со скрипом, но снижение «ключа» подтолкнуло рынок в середине года. Покупатель получил сигнал: можно начинать осторожно выходить на сделки, ожидая дальнейшего снижения ставок. Плюс инвесторы готовятся (или уже готовы) отворачиваться от депозита в сторону «бетона». Ведь при крупных суммах деньги на депозите с учетом налогов сегодня приносят около 13% в год, а это уже не так уж интересно.

Это был год проверки на прочность — и бизнес-моделей, и управленческих решений, и, без преувеличения, нервов. Именно такие периоды показывают, кто работает системно и вдолгую, а кто оказался не готов к исчезновению «тепличных» условий.

Наиль Галеев генеральный директор ГК «СМУ-88»

— Все же не обошлось без снижения показателей продаж по итогам года?

— Год начинали без иллюзий, готовились к худшему сценарию, вы правы. 2025-й встречали падающим спросом, всплески видели только на фоне новостей об ограничениях в условиях семейной ипотеки. В результате недобрали 20% от плановых продаж, «выехали» за счет собственной подушки безопасности.

Да, год был непростой. Но нам удалось сохранить устойчивые позиции. Как? Мы наблюдали за тем, куда движется рынок, и оперативно подстраивались под него. Для примера: как только люди начали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость, мы предложили специальные условия для покупателей с полным расчетом.

— Одним из инструментов года оставались рассрочки — как бы оценили этот продукт в рамках рынка 2025-го?

— Здесь важно понимать контекст. Многие застройщики, в том числе и СМУ-88, ориентировались на прогнозы Центробанка, которые предполагали снижение «ключа» к концу года. Но уже в феврале ЦБ пересмотрел позицию и дал понять обратное: высокие ставки с нами надолго. Поэтому стратегия, по которой люди могли взять рассрочку и доплатить при вводе объекта оставшиеся 50–70%, добрав недостающую сумму в ипотеку, оказалась несостоятельной. Пришлось сознательно снижать долю рассрочек. Однако тут тоже важно учитывать нюансы экономики.

Рынок знает примеры, когда застройщики давали рассрочки, вход в которые начинался от 5% стоимости квартиры. По итогам года они увидели до 90% расторжения таких сделок — только представьте… Поэтому радикальные способы продаж в непростой для рынка период больше похожи на самообман: продажи идут, но только на бумаге. Проектное финансирование обслуживать нечем.

— Сейчас таких условий рынок уже не предлагает. А вы сохраняете этот инструмент?

— Мы от рассрочки отказываться не планируем. Она эффективно работает на старте новых очередей, когда до ввода дома в эксплуатацию еще достаточно времени. Так люди закрепляют за собой цену «квадрата», а через год или два могут закрыть оставшиеся 30–50% в ипотеку уже по сниженной ставке или за полный расчет. Сейчас доля рассрочек у нас — примерно половина сделок.

«Сдавать дома раньше срока — прерогатива востребованных застройщиков. Мы можем себе это позволить, потому что наши проекты пользуются уверенным спросом» (на фото ЖК «Крыловка Парк») Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

Как сдавать ЖК с опережением в кризис

— Около 20 процентов российских девелоперов находятся под угрозой банкротства. Такие цифры называл, к примеру, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Основная проблема, конечно, остается в высокой ключевой ставке. Но какие причины могут быть не так заметны для стороннего наблюдателя?

— Прежде всего это кадровый дефицит. Он преследует строительный сектор давно, но в 2025-м ощущался особенно сильно и ввиду нового миграционного законодательства. В итоге идем с плюс 20% от стоимости рабочей силы в начале года. Объясняется это, кстати, и ростом цен на услуги других предприятий — например, в сфере охраны или грузоперевозок — на фоне увеличения НДС. Те, кто до этого находился на «упрощенке», увеличили свой ценник на 10–30%.

— А как дела со строительными материалами?

— Здесь заметили интересную тенденцию: в начале 2025-го цены на материалы уверенно росли, но к концу года цены вроде встали, тьфу-тьфу-тьфу. Произошло это, вероятно, из-за того, что на рынке не запускаются новые проекты. Конечно, это кратковременное затишье — с оживлением отрасли оживет и рынок материалов.

— СМУ-88 попадание в те 20%, упомянутые Маратом Шакирзяновичем, не грозило. Ваши проекты сдавались с опережением — скажем, ЖК «Крыловка Парк» сдан на 5 месяцев раньше. Изначально завысили срок ввода в эксплуатацию?

— Это не про завышенные сроки, а про грамотное планирование. То есть без иллюзий относительно того, сколько времени потребуется на строительство того или иного объекта. Вся система давно выстроена: от проектирования и закупок до строительства и ввода. Это позволяет грамотно реагировать на любое поведение рынка и где-то оптимизировать процесс. Понятно, что без ущерба качеству.

Хороший пример — наш департамент закупок в этом году попал в топ-20 по стране за прозрачность и эффективность работы. Показатель того, что в 2025-м СМУ-88 обошлось без логистических проблем и срывов графиков.

Еще не самый очевидный момент: сдавать дома раньше срока — прерогатива востребованных застройщиков. Мы можем себе это позволить, потому что наши проекты пользуются уверенным спросом, а значит, эскроу-счета заполняются, и мы уверенно выполняем обязательства перед банками.

«После ввода ЖК «Яратам», появления там детского садика получилась красивая цельная архитектурная композиция»Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

— С опережением сроков сдали и ЖК «Яратам» с детским садом прямо во дворе жилого комплекса. Этот комплекс стал еще и пространством для творчества учеников школы «ДАШКА». Расскажите об этом подробнее.

— Знаете, мы всегда много времени и сил направляем на благоустройство. И после ввода ЖК «Яратам», появления там детского садика получилась красивая цельная архитектурная композиция. Выбивались только две серые коробки трансформаторных подстанций. Глаза аж мозолили — не хотелось, чтобы дети смотрели на это каждый день!

Обратились к школе «ДАШКА» при КГАСУ. С университетом сотрудничаем давно, поэтому поддержку получили сразу. Ребята подготовили эскизы, мы опубликовали их в соцсетях и предложили горожанам самим выбрать, какие рисунки нанести на подстанции. Проголосовали 4,5 тысячи человек! Победили работы Даниэлы Насыровой и Милены Гатятовой — их эскизы мы и нанесли на подстанции.

Такое решение не только позволило украсить городскую среду, но и стало важным опытом для учащихся «ДАШКИ». Ведь для них это, по сути, первая возможность создать что-то значимое для города и оставить свой след в его пространстве.

— А еще в 2025 году СМУ-88 построило спортивную площадку у школы №81, это в паре шагов от «Крыловка Парк». Почему пошли на этот шаг?

— Сегодня ведется очень много разговоров о том, что школьная инфраструктура должна работать на район, на город. В Москве это уже постоянная практика. Главное препятствие тут — контур безопасности. Как мы сделали это здесь? Создали буферную зону, отделив площадку забором от остальной территории школы, сделали два входа. И все — во внеучебное время, вечером или по выходным, жителям «Крыловки» можно приходить сюда беспрепятственно.

Пока это эксперимент. Эффект мы сможем оценить, когда «Крыловка» заселится хотя бы на две трети. Но минусов здесь я не вижу никаких: представьте, сколько школ, в том числе возрастных, можно привести в порядок силами застройщиков, если заинтересовать их.

«Недавно сдали первую очередь ЖК «Яналиф»Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

«Вокруг грязь, проблемы, но результат, который мы увидим уже через несколько лет, того стоит»

— СМУ-88 — один из ключевых застройщиков территории «Новой Портовой». Как идет строительство жилых комплексов в этом районе города?

— Недавно сдали первую очередь ЖК «Яналиф». А рядом строим ЖК «Минтимер», где по ряду корпусов уже завершили монолитные работы.

Если говорить строительными терминами, то сейчас «Новая Портовая» на стадии котлована. Вокруг грязь, проблемы, но результат, который мы увидим уже через несколько лет, того стоит.

Наиль Галеев генеральный директор ГК «СМУ-88»

Такой проект, как «Новая Портовая», в современной России мало где возможен, пожалуй. Казань смогла взять эту штангу, и в этом заслуга Рустама Нургалиевича Минниханова и Ильсура Раисовича Метшина. Это результат их многолетней работы по созданию в городе и республике условий, где большие и сложные проекты не только становятся возможными, но и получают поддержку, необходимую для успешной реализации.

— Комплексы, которые вы перечислили, очень высокого уровня, что подтверждают и международные премии. Но давайте честно, «Новая Портовая» — на начальном освоении территории. Наверное, сталкиваетесь с трудностями при продаже квартир?

— Я бы так не сказал. Как только открыли продажи на «Яналиф», сразу ушло 25% квартир первой очереди, а сейчас она почти полностью продана. Уже продано 78% во второй и 36% в третьей. О чем это говорит? Покупатель понимает перспективы этой территории — это раз. И два — хочет закрепить за собой стоимость квадратного метра, которая со временем дешевле не становится. Больше скажу: на «Новой Портовой» хороший потенциал роста до 1 млн рублей за «квадрат».

«Нижнекамск — это опорный город республики, который долгое время сталкивался с недостатком нового предложения на рынке» (на фото рендер ЖК «Калина») Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

О выходе в Нижнекамск и здании фабрики братьев Крестовниковых

— В конце 2024-го СМУ-88 вышло в Нижнекамск с новым проектом «Калина» — почему выбрали столицу нефтехимии Татарстана?

— Сложные периоды всегда подталкивают к тому, чтобы искать новые пути развития. А Нижнекамск — это опорный город республики, который долгое время сталкивался с недостатком нового предложения на рынке. Здесь живут и работают спецы, которые обеспечивают экономику всего региона, и нам бы хотелось, чтобы эти люди еще сильнее любили свой город и гордились им. Важно было не ударить в грязь лицом — и это получилось.

ЖК «Калина» привнес в Нижнекамск что-то новое — в плане и архитектуры, и благоустройства. Для примера: в Казани уже привычно, но здесь новшеством оказалась коммерция на первых этажах комплекса.

— Продается тоже хорошо?

— Да, там отлично работает семейная ипотека, поскольку квартиры дешевле, чем в столице республики. А в Казани в чистом виде ее, по сути, уже не встретишь: только комбоварианты.

— Как обстоят дела с проектом реновации завода братьев Крестовниковых? Его анонсировали еще в конце 2023 года. И с тех пор он получил сразу 5 международных наград. Последняя — «Золотой Трезини» в Санкт-Петербурге.

— Я сейчас часто начал говорить, что это мой любимый проект (смеется). Потому что он со мной, кажется, надолго.

Правильнее будет сказать, что пока боремся за спасение объекта. Работы даются нелегко: историческое и новое здания должны существовать вместе, не конфликтуя друг с другом. При этом не стоит забывать, что вся эта красота фактически находится в озере. Поэтому много сил отбирают подземные воды, работы по гидроизоляции.

Конечно, мы могли бы пойти по простому пути. Но цель заключается в том, чтобы наш проект работал на город еще как минимум два столетия.

— Тогда даже боюсь спрашивать про сроки…

— Несмотря на сложности, идем уверенными шагами: летом получили положительное заключение госэкспертизы. Выполнили гидроизоляцию основания фундаментов, начали заливать его бетоном — надеемся вскоре завершить противоаварийныые работы.

«Весь рынок сейчас в ожидании снижения «ключа». Если прогнозы Центробанка оправдаются, то мы рассмотрим вариант с запуском новых проектов уже в 2026-м» Фото предоставлено ГК «СМУ-88»

«Весь рынок сейчас в ожидании снижения «ключа»

— СМУ-88 продолжает активно вести социальную политику. В каких благотворительных проектах участвовала компания в 2025 году?

— Для нас благотворительность — добрая традиция, заложенная основателем и собственником компании с первых лет работы СМУ-88. Мы всегда исходили из того, что бизнес должен быть полезен обществу и поддерживать тех, кому это особенно необходимо.

Трудности, как по мне, должны еще больше побуждать оказывать помощь ближнему. К примеру, второй год подряд становимся генеральным партнером Детской лиги РТ по триатлону. Летом также помогли спортсменке с нарушением зрения Марии Мамаевой приобрести специализированный велосипед для тренировок по триатлону. Ее тренер говорит, что она потенциальная олимпийская чемпионка. Поэтому надеемся, что наш подарок — это стимул к дальнейшим победам. Успехов Маше!

И конечно, в нынешнее непростое время мы не можем оставаться в стороне от поддержки участников СВО и их семей. Компания регулярно направляет гуманитарную помощь на передовую и оказывает поддержку родственникам погибших. Сейчас особенно важно быть рядом и помогать тем, кто защищает страну, — здесь, в тылу.

Вместе с фондом «В твою пользу» и галереей современного искусства «БИЗОN» запустили в этом году две благотворительные акции. Одну — к Международному женскому дню, а вторую — к Новому году. Подопечные инклюзивного досугового центра «Симург» подготовили рисунки на праздничные темы. Мы помогли превратить эти рисунки в открытки, а галерея выставила их на продажу.

— А какие ожидания от следующего года?

— Весь рынок сейчас в ожидании снижения «ключа». Если прогнозы Центробанка оправдаются, то мы рассмотрим вариант с запуском новых проектов уже в 2026-м. Пока ведется проектирование для земельных участков в Казани.

Если говорить о ценах, то ситуацию будет определять повышение НДС и НДФЛ. Это приведет к подорожанию буквально всего — материалов, рабочей силы, земли. И покупателю важно это понимать: рост себестоимости неизбежно приводит к удорожанию квадратного метра.

— А какие проекты сдаете в 2026 году?

— Во втором и четвертом кварталах 2026-го вводим первую и вторую очереди ЖК «Вознесенский квартал» соответственно. И к концу года планируем завершить строительство второй очереди ЖК «Яналиф».