«Для нас это проект с понятной логикой риска: с одной стороны — адекватная цена входа, с другой — потенциал развития при грамотном подходе. Отдельно отмечу, что подобные объекты невозможно рассматривать как классическую девелоперскую сделку», — комментирует совладелец «Авторов» Айдар Мифтахов необычное приобретение компании. В конце 2025 года казанский застройщик на торгах выкупил комплекс зданий бывшей психиатрической лечебницы в Калининградской области. В недавнем прошлом объект был военным городком, использовался как часть ПВО, а с 2022-го власти региона думали над передачей «очень сложного» объекта частному инвестору. В итоге он нашелся. О том, зачем казанской компании такая покупка и оправдается ли она, — в нашем материале.
Компания «Авторы», совладельцами которой являются Айдар Мифтахов и Владимир Михайлов, выкупила комплекс зданий бывшей психиатрической лечебницы в Калининградской области
Казанский застройщик купил психбольницу под Калининградом
Практически незамеченной для рынка недвижимости Татарстана оказалась покупка, которую в конце декабря совершил казанский застройщик «Авторы». Компания, у которой прежде были только проекты в столице Татарстана и лишь жилые комплексы, решила впервые выйти за пределы республики, причем сделала это интересным образом. Фирма выкупила комплекс зданий бывшей психиатрической лечебницы Алленберг в Калининградской области, построенной в середине XIX века.
В начале декабря исторические объекты на торги выставило АО «Корпорация развития Калининградской области». В качестве начальной цены установили 22,5 млн рублей. Согласно документации к торгам, в лот вошло 28 нежилых помещений (хранилища, склады, общежитие, комплексные здания и др.) общей площадью 26,1 тыс. кв. м, а также земельный участок площадью 106 тыс. «квадратов». Вид разрешенного использования земель — для нужд обороны. Дело в том, что до недавнего времени на территории располагался военный городок, а именно часть ПВО.
Меньше чем за месяц комплекс зданий удалось продать. В аукционе приняли участие ООО «Специализированный застройщик „Авторский дом №8“» из Казани и предприниматель Даниил Ушаков из Ижевска. Победителем признали ООО СЗ «Авторский дом №8», которое согласилось выкупить Алленберг за 22,7 млн рублей, т. е. на 224 тыс. рублей больше начальной стоимости, следует из данных на портале «ТЭК-Торг».
Компания «Авторы», совладельцами которой являются Айдар Мифтахов и Владимир Михайлов, в среде казанских девелоперов считается близкой к ГК «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова. «ЖИК отстроился, если применить термин финансовых рынков, от тех проектов, что раньше вызывали раздражение в обществе, — намекали ранее собеседники „БИЗНЕС Online“. — И сейчас на землях ЖИКа мы видим и „Авторов“». «Авторы» развиваются с 2020 года, занимают 36-е место в РТ по объему текущего строительства (17,8 тыс. кв. м). В Казани они строят, в частности, жилые комплексы на улицах Петербургской, Астрономической, Годовикова, а также в Адмиралтейской слободе.
В беседе с «БИЗНЕС Online» совладелец «Авторов» Мифтахов подтвердил факт покупки. По его мнению, цена приобретения «отражает текущее состояние объекта, его масштаб и сложность дальнейшей работы».
«Для нас это проект с понятной логикой риска: с одной стороны — адекватная цена входа, с другой — потенциал развития при грамотном подходе. Отдельно отмечу, что подобные объекты невозможно рассматривать как классическую девелоперскую сделку. Речь идет о долгосрочном и сложном формате работы, связанном с исторической застройкой и возможным статусом объекта культурного наследия», — указал Мифтахов.
Ценник действительно можно назвать комфортным. «Квадрат» нового жилья в Калининграде в конце прошлого года стоил примерно 151 тыс. рублей, за год цена выросла на 7%. В среднем квартира в самом западном регионе РФ стоит примерно 8,2 млн рублей. Для сравнения: в Казани уже не купить квартиру дешевле 5 млн, а цена «квадрата» достигла 250 тыс. рублей. С другой стороны, большой вопрос, сколько придется вложить в реновацию территории. Ранее местные власти не скрывали, что для них проект очень сложный — «большой, тяжелый, капиталоемкий».
«Квадрат» нового жилья в Калининграде в конце прошлого года стоил примерно 151 тыс. рублей, за год цена выросла на 7%. В среднем квартира в самом западном регионе РФ стоит примерно 8,2 млн рублей
В чем смысл покупки? Это точно не «квартирная история»
Как пояснили нашему изданию в компании «Авторы», финальной концепции будущего объекта пока нет. В 2022 году власти Калининградской области планировали передать комплекс зданий частному инвестору под «санаторно-гостиничный комплекс с пространством музейного, историко-культурного наполнения», а в 2023-м на тот момент губернатор Антон Алиханов рассуждал, что в Алленберге можно разместить образовательное учреждение.
«Сразу важно уточнить: это решение появилось у нас буквально меньше месяца назад — мы только в самом начале пути, поэтому любые заявления о „финальной концепции“ сейчас были бы преждевременными и, честно говоря, непрофессиональными», — указал Мифтахов.
По его словам, в ближайшие месяцы ключевая задача — «это даже не стройка и не реставрация в привычном смысле, а так называемый правовой девелопмент». «Мы должны разобраться с историко-культурной ценностью комплекса и подходами к сохранению, пройти все необходимые процедуры по градостроительным ограничениям, проанализировать зонирование и разрешенные виды использования и только после этого формировать осмысленную концепцию. В таких проектах ошибочно начинать с „красивой картинки“ — сначала нужна юридическая и экспертная база», — заметил собеседник.
При этом Мифтахов подчеркнул, что это точно «будет не жилой проект и не квартирная история». «Наша специализация — работа с высококлассными проектами в городской среде, часто в сложных локациях, в том числе рядом с историческими объектами и в контексте исторической застройки. И Алленберг мы рассматриваем именно как долгосрочный проект, требующий аккуратности и ответственности», — подчеркнул совладелец девелопера.
Калининградская область — один из главных бенефициаров внутреннего туризма последних лет
А что тогда?
Судя по комментарию Мифтахова, предварительно здание может стать гостиничным комплексом с акцентом на восстановление, здоровье постояльцев.
«Что мы там видим на уровне предварительной гипотезы? Во-первых, Калининградская область — один из главных бенефициаров внутреннего туризма последних лет, но при этом туристический поток в регионе, как правило, концентрируется на „пляже и побережье“, а восточная часть области объективно требует новых точек притяжения. На наш взгляд, в этом есть и вызов, и возможность: создать якорный объект, который добавляет региону еще один мотив приехать и остаться дольше», — рассказал собеседник.
По его словам, локация — военный городок в поселке Знаменске — вполне интересная: от Калининграда это порядка 50–60 минут. Такая доступность «позволяет думать не только о разовом визите, но и о форматах „выезда на несколько дней“, в том числе для аудитории Калининграда, Москвы, Санкт-Петербурга, Казани».
«В-третьих, мы понимаем, что эта территория не на естественном туристическом потоке, значит, продукт должен сам создавать спрос. Это ключевой принцип. Потому если говорить о возможных сценариях — подчеркиваю, именно как о гипотезах на старте, то нам близка идея объекта туризма и восстановления, ориентированного на программы 3–7 дней: восстановительные, оздоровительные, возможно, реабилитационные форматы. При этом „легенду места“ важно использовать аккуратно и уважительно — без сенсационности и эксплуатации темы», — указал Мифтахов.
Сколько это все будет стоить? «Что касается инвестиций и цифр, называть их сейчас было бы неправильно. Восстановление исторических комплексов и работа с потенциальными объектами культурного наследия — один из самых сложных форматов девелопмента. Объем работ и инвестиций корректно оценивать только после обследований, экспертных процедур и понимания допустимого сценария приспособления. Мы сейчас формируем команду, собираем исходные данные и будем двигаться поэтапно», — говорит совладелец «Авторов».
Он пообещал, что компания будет работать в рамках проекта «спокойно, по правилам и с уважением к территории».
Бывшая психиатрическая больница Алленберг расположена на территории современного поселка Знаменска в Калининградской области
Что известно о бывшей психбольнице Алленберг?
Бывшая психиатрическая больница Алленберг расположена на территории современного поселка Знаменска в Калининградской области. Во времена Восточной Пруссии этот населенный пункт носил название Велау. Будущую больницу здесь начали строить в середине XIX века. Основные здания архитектурного комплекса выполнены в неороманском стиле. Хозяйственный блок был совмещен с церковью, а также объединял кухню, пекарню, аптеку, лабораторию и кладовые. С обеих сторон двора располагались корпуса мужского и женского отделений.
В 1852 году из клиник Кёнигсберга в Алленберг направили первых пациентов — 59 человек. К 1900-му их число превысило 1 тыс. человек, пациентов привозили со всей Восточной Пруссии и из других частей Германии. В 1940 году больницу закрыли. До 1945-го в Алленберге базировались войска СС. Как пишут СМИ, неизлечимых пациентов убили, а остальных направили в семьи или другие лечебницы. После разгрома фашистских войск советские силы организовали на территории Алленберга военную часть. В зданиях лечебницы оборудовали казармы для солдат, общежития для семей офицеров, спортзал, детский сад, столовую.
В 2013 году военные части расформировали, а здания комплекса передали администрации Знаменска. С тех пор он пустовал и оброс различными мифами. Здания облюбовали любители экзотики, желающие пощекотать себе нервы. Нетрудно найти предложения сходить на экскурсию в «самое загадочное место Калининградской области», которое «хранит в своих стенах истории о страданиях, безумии и, возможно, неспокойных душах, до сих пор блуждающих по его коридорам».
В 2020 году калининградские СМИ писали, что бывшая психбольница стала пилотным участником благотворительной программы правительства региона, в рамках которой власти хотели собирать деньги на восстановление памятников, но в 2021-м в то время губернатор Антон Алиханов (сейчас министр промышленности и торговли РФ — прим. ред.) признал провал программы.
В 2022 году правительство региона передало больницу корпорации развития Калининградской области для поиска инвестора под «санаторно-гостиничный комплекс с пространством музейного, историко-культурного наполнения», но уже в октябре 2023-го Алиханов заявил: «Никакой частный инвестор не спасет, комплекс просто погибнет без вмешательства государства». Тогда же он предложил сделать там ремонт силами регионального фонда капитального ремонта для размещения филиала действующего колледжа или создания нового профессионального учебного заведения. В итоге власти все-таки пришли к варианту с частным инвестором, причем из другого региона.
И что, проект полетит?
«Любые инвестиции в санаторно-курортное лечение рядом с морем, будем так говорить, всегда имеют высокий потенциал, поэтому, с точки зрения инвестора, мне кажется, это разумный ход», — оценил перспективность вложения денег президент ассоциации турагентств РТ Рамиль Мифтахов.
Другой плюс — расположение объекта, отмечает эксперт. «Так как данный регион находится почти в центре Европы, есть шанс в перспективе принять в том числе и иностранных туристов», — рассуждает он. Помимо этого, стоит обратить внимание на льготы, которые предоставляет регион для строительства гостиниц, — возможно, льготное кредитование гостиничного бизнеса или освобождение от налогов.
Кроме того, в регионе ощущается значительный дефицит номерного фонда, отмечает Мифтахов. «Если говорить о Калининградской области, то я могу сказать одну вещь: там в пик сезона нормальную гостиницу арендовать очень сложно. Если посмотреть отельную базу, она очень ограничена в плане хороших отелей — „четверок“ и „пятерок“. Там в основном мини-гостиницы — и это накладывает определенный нюанс на потребителей определенного уровня. А учитывая, что российский спрос на отдых на территории РФ достаточно высок и за последние 5–6 лет увеличился, то здесь есть логика, что необходимы новые гостиницы», — уточняет эксперт.
«Все это в совокупности дает определенный синергетический эффект, для инвестора данная история становится интересной», — приходит к выводу Мифтахов.
«Во-первых, для „Авторов“ это достаточно такой серьезный, интересный имиджевый проект уже вне нашего региона. То есть это выход на федеральный уровень. Ты выходишь в другой регион и занимаешься таким интересным проектом, который откроет тебе двери в клуб таких же любителей таких же интересных проектов», — оценила в беседе с «БИЗНЕС Online» руководитель АН «Счастливый дом», координатор движения «Том Сойер Фест» в Казани Анастасия Гизатова.
Собеседница заметила, что Калининградская область богата интересными объектами культурного наследия. Там работает движение «Хранители руин», которое занимается восстановлением таких зданий. «Они спасают, преображают старые кирхи, замки, усадьбы, дают им вторую жизнь, которая уже выливается в новые музеи, гостиничные комплексы, санатории, даже небольшие ЖК с апартаментами. Поэтому, я думаю, это (комплекс зданий бывшей психбольницы — прим. ред.) может стать замечательным гостиничным комплексом, одним из туристических центров», — предполагает Гизатова.
Но на окупаемость проекта в ближайшее время рассчитывать не стоит, предупреждает эксперт. «Это, конечно, может быть успешный коммерческий проект, но об успешности можно говорить только в рамках среднесрочной или даже долгосрочной перспективы, поскольку окупаемость восстановления объектов культурного наследия, конечно, оставляет желать лучшего», — резюмирует руководитель АН «Счастливый дом».
Выход казанского застройщика на федеральный уровень — это положительный момент, а экономическая перспективность проекта зависит от параметров зданий и его технического состояния, указал в беседе с нашим изданием генеральный директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.
«Риски здесь — чисто экономическая, финансовая модель. Надо считать. Если это здание имеет какую-то историческую либо архитектурную ценность, то, соответственно, будут какие-то ограничения в строительстве, обязанность сохранить какие-то объекты, фасады и так далее. Не зря же этот объект продается за 22 миллиона, прям, можно сказать, за копейки. Хотя, в принципе, у нас в Татарстане бывали случаи, когда муниципалитет продавал большие объекты за 1 рубль», — объясняет эксперт.
При этом Савельев не сомневается, что потенциальный гостиничный комплекс будет востребован в регионе. «В Калининградской области такое сработает, конечно. Это все-таки курортный регион. Особенно для тех, кто любит отдыхать в Европе и сейчас не имеет такой возможности, это прекрасное место. Люди могут поехать туда и почувствовать себя как в Европе, потому что архитектура очень близка к европейской. Территориально близко и проникновение товаров в Калининградскую область из Польши, из Германии достаточно высокое: там полно польских и немецких магазинов», — подметил Савельев.
Комментарии 30
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.