Просроченная задолженность по кредитам застройщиков в 2025-м выросла на 27% и к концу года приблизилась к 280 млрд рублей, при этом ее доля превысила 5% от общего объема займов. Сумма кредитов на строительство составила около 5,2 трлн рублей, а доля просрочки в ней поднялась до 5,4%, пишут «Известия», ссылаясь на данные Центробанка.

Фото: «БИЗНЕС Online»

По данным регулятора, к началу ноября объем просроченной задолженности по кредитам юрлицам и ИП, привлеченным для строительства, достиг 279,3 млрд рублей. Общий объем кредитов на строительство составил около 5,2 трлн рублей, а доля просрочки в нем поднялась до 5,4%.

Рост просроченной задолженности связан сразу с несколькими факторами. Как пояснил гендиректор проектного бюро «Стандарт» Александр Бутримов, ключевая ставка, достигшая к концу 2024 года 21%, резко повысила стоимость заимствований для девелоперов и одновременно охладила спрос на новое жилье. Денежный поток от продаж, из которого застройщики обслуживают кредиты, заметно сократился. Дополнительное давление оказало падение ипотечного спроса: рыночные ставки доходили до 20%, а льготные программы стали доступны ограниченному кругу заемщиков, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

В 2024 году отменили массовую ипотечную программу под 8%, а семейную ипотеку сохранили только для семей с ребенком до 6 лет или несколькими несовершеннолетними детьми. Власти также обсуждают дальнейшее ужесточение условий: с 2026-го ставку 6% могут оставить лишь для семей с двумя детьми, а для семей с одним ребенком повысить до 10%. Эти изменения уже отразились на показателях отрасли. За 11 месяцев 2025-го банки выдали застройщикам на 21% меньше кредитов, чем годом ранее, — около 3,58 трлн рублей, следует из данных Frank RG. По информации аналитического сервиса BnMAP.pro, выручка девелоперов за первые три квартала 2025 года снизилась на 6,7%, а продажи — на 18%.

Параллельно росли издержки. В течение года дорожали строительные материалы, увеличивались расходы на логистику и оплату труда, а маржа по новым очередям строительства сокращалась. Кроме того, часть проектов запускалась при более оптимистичных прогнозах продаж, которые не оправдались в условиях дорогой ипотеки.

Рост просрочки повышает риски дефолтов, однако пока ситуация остается напряженной, но не критической. По словам Бутримова, рынок удерживается за счет накопленного запаса прочности и механизмов проектного финансирования. Банки уже ужесточают требования к девелоперам и пересматривают модели кредитования, что осложняет запуск новых проектов и усиливает давление на компании с высокой долговой нагрузкой. Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым отмечает, что в 2025 году обсуждались временные трудности у отдельных застройщиков, но массового всплеска банкротств не произошло. Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что риск банкротства существует примерно у 20% застройщиков, а сроки ввода перенесли по 19% проектов. При этом критической ситуации в строительстве пока не наблюдается.

Финансовые сложности девелоперов уже отражаются на сроках сдачи жилья и его качестве. Бутримов указывает, что компании начинают экономить на материалах, инженерных решениях и контроле качества, что приводит к росту жалоб покупателей. По данным опроса Urban Grade, с проблемами сталкивались 93% новоселов в массовом жилье: чаще всего жалобы касались дефектов окон, кривых стен и полов, плохой вентиляции и протечек. Задержки ввода объектов также стали массовыми. В 2025 году покупатели жаловались на срывы сроков в ряде проектов в Москве и Подмосковье, а в отдельных жилых комплексах дома формально вводились в эксплуатацию, но передача ключей затягивалась на месяцы. По оценкам минстроя РФ, сроки ввода перенесены примерно у 30% строящихся объектов, чаще речь идет о сдвиге сроков, а не о полной заморозке.

Дополнительным фактором стал мораторий на взыскание штрафов с застройщиков за срыв сроков сдачи домов. Мера вводилась для поддержки отрасли и сохраняется в части отсрочки по ранее начисленным санкциям, однако новые неустойки девелоперам придется платить. Как отметил Чернов, такая мера помогает застройщикам пережить сложный период, но происходит это за счет дольщиков, для которых защита их интересов временно ослаблена.

Верить ли предвестникам апокалипсиса? Пять кризисных звоночков на рынке жилья в 2026 году

Напомним, по оценке ЦБ, финансовое положение строительного сектора в целом остается устойчивым. По итогам первых 6 месяцев года чистая прибыль крупнейших застройщиков в России снизилась на 26,1% по сравнению с прошлым годом, тогда как совокупная выручка за последние 12 месяцев выросла на 6,7%. Регулятор отмечает, что высокая степень распроданности жилья и ранее сформированный запас прочности позволяют большинству девелоперов завершить все запланированные объекты. Вместе с тем коэффициент покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах с начала года снизился на 3 п. п. до 69% на фоне ослабления спроса и роста доли продаж в рассрочку. Средняя ставка по кредитам для застройщиков в III квартале опустилась до 10,2% после 10,8% в II квартале, а доля проблемных кредитов по проектному финансированию выросла до 1,1%.