Рынок остыл — решения стали точнее

Прошедший год для рынка новостроек был проверкой на прочность. Спрос продолжает снижаться, условия для получения ипотеки усложняются, а покупатель становится все требовательнее к деталям. На этом фоне «Ак Барс Дом» не только держит позиции в топ застройщиков Казани и продолжает развитие знаковых городских проектов, но и приступает к застройке масштабного квартала на 28 га. Обо всем этом — в интервью заместителя генерального директора АБД Айгуль Латыповой.

— Айгуль Рашитовна, прошлый год стал идеальным штормом для рынка новостроек, какие новые вызовы мы видим в 2026-м?

— Прошлый год действительно сложно назвать простым, хотя для нашей компании он был плодотворным: ключи от новых квартир «Ак Барс Дом» получили около двух тысяч семей. Стоит отметить, что часть из них могла заехать сразу после покупки, так как портфель обогатился хорошим пулом введенных объектов, к ним остается большой интерес и сейчас.

Говоря о текущем годе, мы наблюдаем, что шторм сменяется периодом быстрых трансформаций. Так, январь показал высокую активность ввиду сокращения ипотечных стимулов и лояльных условий по семейной ипотеке. Статистику улучшили и декабрьские сделки, которые перетекли на начало года. Февраль ожидаемо продемонстрировал снижение темпов продаж на фоне ужесточения льготных программ.

Дальнейшая динамика рынка будет определяться скоростью снижения ключевой ставки. Как справедливо отметил Марат Хуснуллин, для стабилизации ситуации в России необходима ставка на уровне 11–12%. Текущий тренд на снижение уже обозначился, но полноценный эффект для первичного рынка проявится не ранее 2027 года.

Однако и в этих условиях рынок начал адаптироваться. Пока стандартная ипотека остается не по карману для массового спроса, этот вопрос решается застройщиками через альтернативные финансовые инструменты, в том числе и рассрочки до ввода дома. Поэтому сейчас в наших проектах мы фиксируем дальнейший переход рассрочки через расторжение в ипотеку. Одновременно увеличивается и число покупателей, которые приобретают квартиры за 100-процентные собственные средства. Это важный сигнал: недвижимость вновь рассматривается не просто как способ решения жилищного вопроса, но и как инвестирование и сохранение капитала.

Айгуль Латыпова — заместитель генерального директора АБД Айгуль Латыпова — заместитель генерального директора АБД

— Но ведь на рынке настойчиво говорят о возможном падении цен. Стоит ли его ждать?

— Разговоры о «лопающемся пузыре» ведутся уже несколько десятилетий. Но реальное снижение цен я наблюдала лишь однажды — после дефолта 1998 года, однако и после этого рынок быстро восстановился и прибавил к цене. За последние 5 лет он пережил пандемию, события 2022 года, резкий рост ключевой ставки, изменения программ господдержки и условий семейной ипотеки. Несмотря на все эти факторы, предпосылок для снижения мы не видим — стоимость жилья продолжает расти, пусть и более сдержанными темпами.

Обратим внимание и на рост запросов покупателей к наполнению будущего жилья. Красивые холлы и парадные, многоступенчатая безопасность, современные дворы с качественными и экологичными площадками — все это уже стало стандартами комфорта. Именно поэтому в центр внимания «Ак Барс Дом» ставит глубокое понимание запросов покупателей и качество продукта.

Слышать клиента — не лозунг, а выстроенная философия

— Как при быстро меняющемся рынке удается удерживать интерес покупателей?

— Покупатель становится не только избирательнее, но и требовательнее: сравнивает обещания застройщика и реализацию, изучая проектные декларации, задает вопросы об инженерии и дополнительном сервисе. И наша задача — соответствовать его ожиданиям, быть на шаг впереди: изучаем не только локальный, но и федеральный опыт, проводим глубинные интервью с жителями. Серьезную работу ведет наше отдельное продуктовое подразделение. Мы внимательно отслеживаем все, чего ждут современные покупатели, а они в Казани традиционно отличаются более высокой требовательностью и вниманием к деталям, чем в соседних регионах. Наши подходы отразились и в сервисе: работа менеджера по продажам перешла из области рассказа про квартиру в область, когда он должен хорошо разбираться во всех финансовых инструментах, а также точных технических характеристиках предлагаемого жилья, вплоть до будущих коммунальных расходов.


— Что помогает людям в конечном итоге решиться на покупку?

— Все начинается с первого контакта — мы по-новому посмотрели на пространство офиса продаж и осознанно разделили потоки. Первый этаж полностью отдан клиентам: здесь расположены переговорные, зона ожидания и шоурум. Логика проста: покупка квартиры — серьезное и ответственное решение, и нам было важно создать для людей атмосферу спокойствия и уверенности.

В офисе работает шоурум, который превращается в машину времени: гости не просто примеряют на себе квадратные метры и виды из окон, но и чувствуют будущую жизнь во всех оттенках. Современные технологии усиливают эффект эмоционального погружения. В компании позаботились, чтобы гости могли принять решение взвешенно: мы предлагаем отправиться в VR-тур по территории комплекса, изучить интерактивный генплан, где обозначены векторы развития проектов, или подробно рассмотреть планировки на больших экранах в переговорных.

Современные технологии усиливают эффект эмоционального погружения

Проверка на зрелость

— С каким портфелем проектов компания сегодня двигается вперед?

— На сегодняшний день объем текущего строительства компании — около 330 тысяч кв. м и свыше 210 тысяч кв. м по госпрограммам обеспечения доступным жильем. Накопленного опыта достаточно много, чтобы одновременно работать над разными проектами. Например, продолжается реализация нашего молодого жилого комплекса «Новый свет», который все больше притягивает интерес покупателей и получил признание профессионального сообщества как «Лучший малоэтажный проект в Казани» (по версии Урбан Медиа).

Статусная резиденция для требовательных к жизни: чем удивит клубный дом на Патриса Лумумбы?

В основе комплекса — мировая тенденция по строительству городов будущего «Здоровое строительство». Это малоэтажная «дышащая» застройка урбан-блоками: четырехэтажные дома с террасами и лифтами, просторные подъезды, большие зеленые дворы и огромный дендропарк с зонами барбекю и памп-треком. У домов высокая степень готовности и большой спрос — люди хотят жить на лоне природы с городским комфортом.

Активно развивается и другой жилой комплекс лаишевского направления. В квартале-саде «Дома у Сада» уже сформирована полноценная среда: вокруг комплекса, по сути, город, где есть все для комфортной жизни — магазины, кафе, медицинские и фитнес-центры. Есть два больших многопрофильных лицея и айти детский сад.

Нашим самым популярным и продаваемым проектом остается «Мой Ритм». Только за прошлый год здесь приобрели квартиры около тысячи семей. Проект задуман как полноценный мини-город: со станцией метро, школой, детскими садами, бульварами и общественными пространствами. Неслучайно «Мой Ритм» получил федеральное признание как лучший проект комплексной застройки в России.

«Ак Барс Дом» продолжает строительство в новом для себя формате бизнес-класса. В историческом центре Казани к сдаче готовится «Дом на Исхаки» — проект, выстроенный в диалоге с городом и его прошлым. Архитектура бережно работает с контекстом, а внутренние решения дают современное прочтение классики. Здесь мы предлагаем квартиры для активных людей, которым важно быть в центре городских событий. В доме реализован консьерж-сервис, закрытая территория, подземный паркинг, многоступенчатая безопасность и другие умные решения — классический бизнес-класс для людей, живущих «здесь и сейчас».

— Говоря о текущем портфеле, вспомним об успешном завершении сразу двух премиальных проектов — «МИФЫ» и «Дом на Айвазовского». Как на них отреагировал рынок? 

— При работе в премиум-сегменте мы задали себе высокую планку и понимали уровень ответственности. Результат развеял все сомнения. Резиденция «МИФЫ» еще на этапе концепции привлекла внимание профсообщества и неоднократно становилась победителем архитектурных конкурсов. Недавно состоялась закрытая презентация, и первые резиденты уже открыли двери своих квартир. Это словно проверка на зрелость, которую мы прошли.

Новый проект станет своеобразной трансформацией градостроительных подходов Казани

Следующая высота

— Вы готовите к старту новую территорию около первого аэропорта, которая станет своеобразной трансформацией градостроительных подходов Казани. Чем он принципиально отличается от всего, что вы делали раньше?

— Это один из последних больших участков в столице площадью 28 гектаров, и планировать здесь жилье со стандартными подходами мы не стали. Было важно создать новый уровень жизни в столице Татарстана, хотелось привнести что-то интересное для города — будущий центр притяжения Казани. Проект разрабатывается совместно с одним из именитых архитекторов России, профессором Международной академии архитектуры Сергеем Скуратовым. 

Архитектура от компании Sergey Skuratov Architects, предложенная для нового микрорайона, отличается от традиционных подходов. Она не только современная, но и в каком-то смысле вневременная: нет вычурных экстравагантных решений, которые быстро потеряли бы свою актуальность. Здесь много внимания уделяется пространству. Общая площадь застройки составит 312 тыс. кв. м, из которых более 250 тыс. — жилье. 

«Бутик современной архитектуры»: как по проекту Скуратова застроят территорию первого аэропорта Казани

«Бутик современной архитектуры» разнообразит полотно города качественно новыми решениями. В проекте соединены элементы западной и восточной культуры. Более того, вся структура построена на игре контрастов: классика и авангард, минимализм и орнаментальность — так, чтобы глазу всегда было интересно.

— Какие еще особенности будут у нового комплекса?

— Сквозь всю территорию пройдет парк-бульвар с искусственной рекой, который делит микрорайон на две части, но в то же время объединяет в единое пространство. В идею заложена концепция двух берегов, атмосфера старого города и архитектурных жемчужин Казанского кремля: белой Спасской башни и Сююмбике из красного кирпича. 

Каждый дом получит собственную архитектурную идентичность, при этом единый дизайн-код сохранит целостность всего микрорайона. Все пространство вокруг и внутри дворов будет представлять собой гигантский парк. Чтобы сделать территорию еще более живописной, создается особый рельеф: здесь будет написана очень живая история! И в эту среду гармонично вплетается все важное для современного человека: кафе, рестораны, бутики и салоны. Комплекс объединит людей с близкими ценностями и в то же время предложит пространство для каждого — от детских площадок до зон отдыха, спорта, творчества и торговых галерей.

«Покупка квартиры — серьезное и ответственное решение, и нам было важно создать для людей атмосферу спокойствия и уверенности»

Дом как общее дело

— В завершение хотелось бы спросить: что для вас лично означает понятие «настоящий дом»?

— У себя в компании мы говорим: «Дом там, где мы». Но для нас это не только про стены и квадратные метры. Дом — это ощущение тепла, когда ты возвращаешься и понимаешь, что здесь спокойно и тебя ждут. Это близкие люди, привычные маршруты, свет в окнах и чувство уюта, которое невозможно измерить цифрами. 

Дом создают не только те, кто в нем живет. Его собирают по крупицам архитекторы, инженеры, строители, дизайнеры, менеджеры — все, кто вкладывает в него внимание и заботу. Поэтому для меня дом — это всегда общее дело. И наверное, самое ценное, что можно создать.