«Московская недвижимость всегда в цене!»

— Рекламное.

«Банковский портфель жилищных кредитов только за 2023 год вздулся на 34,5 процента, достигнув 18,2 триллиона рублей — для сравнения: Центробанк называл 7–12 процентов в год сбалансированным ростом» «Банковский портфель жилищных кредитов только за 2023 год вздулся на 34,5 процента, достигнув 18,2 триллиона рублей — для сравнения: Центробанк называл 7–12 процентов в год сбалансированным ростом» Фото: «БИЗНЕС Online»

Дом на песке

Началась вся история в 2020 году, когда государство придавило тапок в пол, запустив льготную ипотеку под 6,5% для застройщиков в тяжелый ковидный период. Результат сначала выглядел впечатляюще: строительный сектор набрал невиданную высоту, ввод жилья в 2023 году достиг рекордных 110,4 млн кв. м — максимума за всю историю наблюдений. Однако у этого «отраслевого чуда» оказалась обратная сторона. Льготные ставки разогрели спрос на жилье, безжалостно заимствуя его из будущего. Рынок жилья перегрелся и теперь переживает неизбежное похмелье в виде снижения доступности и нарастающих рисков для всей отрасли.

Поначалу ипотечный ажиотаж побил все рекорды. Банковский портфель жилищных кредитов только за 2023 год вздулся на 34,5%, достигнув 18,2 трлн рублей — для сравнения: Центробанк называл 7–12% в год сбалансированным ростом. На рынке новостроек до 90% сделок стало заключаться по субсидированным ставкам, т. е. с участием льготной ипотеки от государства или по совместным программам застройщиков и банков. В итоге за три года было выдано более 2 млн льготных ипотечных кредитов. Это кредитное топливо мгновенно разогнало и цены: с I квартала 2020 года по конец 2023-го средняя стоимость квадратного метра в новостройках удвоилась.

Изначальный эффект дешевой ипотеки для покупателя быстро испарился — платежи по кредиту снова поползли вверх в силу именно что подогретого дополнительным спросом роста цен. Дешевые кредиты стимулировали такой скачок цен, что жилье стало не ближе, а даже дальше для многих семей. У покупателей оставалось только одно средство уложиться в бюджет: растянуть кредит на более долгий срок. Средний срок ипотеки в России впервые превысил 26 лет (по итогам 2025 года), хотя еще 10 лет назад брали на 15–20 лет максимум. Фактически рынок жилья накачался, как гигантский комар, не только дешевыми деньгами из казны, но и отложенными рисками — долгоиграющими долгами семей, при этом реальная доступность жилья за 2020–2023 годы снизилась до уровня середины 2010-х.

«В «тучные» годы льготной ипотеки 2020–2023 годов «Самолет» стремительно нарастил объемы и вышел на 1-е место в стране по текущему строительству жилья. Но уже в 2024–2025-х начали проступать признаки финансового голода» «В «тучные» годы льготной ипотеки 2020–2023 годов «Самолет» стремительно нарастил объемы и вышел на 1-е место в стране по текущему строительству жилья. Но уже в 2024–2025-х начали проступать признаки финансового голода» Фото: Валентин Антонов/ТАСС

Самолет «накренился»

Проблему осознали где-то под конец 2023 года, а с июля 2024-го массовая льготная ипотека под 8% была официально прекращена, остались лишь адресные варианты, но дело было уже сделано. Понятный рыночный спрос извратился, разогнавшиеся девелоперы почувствовали острую нехватку новых клиентов. Продажи жилья пошли на спад, особенно у тех застройщиков, чей бизнес был построен на высоком обороте и тонком финансовом плане.

Симптоматичный пример — группа «Самолет», один из флагманов отрасли. В «тучные» годы льготной ипотеки 2020–2023 годов «Самолет» стремительно нарастил объемы и вышел на 1-е место в стране по текущему строительству жилья. Но уже в 2024–2025-х начали проступать признаки финансового голода. По итогам III квартала продажи «Самолета» обвалились примерно на 45% (в сравнении с прошлым годом), при этом 80% сделок у девелопера шли с ипотекой, т. е. спрос почти полностью зависел от дешевых кредитов. Долговая нагрузка подскочила: общий долг в 290 млрд рублей втрое превысил операционную прибыль.

А дальше началось веселье. Компания направила в правительство письмо с просьбой о стабилизационном кредите на 50 млрд рублей сроком до трех лет. В обмен акционеры готовы отдать государству блокирующий пакет своих акций — фактически пустить государство в долю (но с опционом обратного выкупа). В самом же обращении говорится, что без поддержки есть риск не выполнить обязательства перед дольщиками на фоне корректировки льготной ипотеки.

Проще говоря, застройщик предупреждает о возможности срывов сроков и появления недостроев, если ему не помогут деньгами. Также сообщалось, что компания балансирует на грани кассового разрыва: дельта между средствами проектов и суммами на эскроу-счетах достигает 150 млрд рублей, что прямо указывает на фундаментальную дыру в бюджете компании. Фактически государству показали два стула — на одном траты денег на фоне системной значимости и прочего too big to fail (десятки тысяч дольщиков и много объектов), а на другой — вероятный социальный взрыв, после чего предложили сделать выбор.

Появятся ли новые обманутые дольщики?

Забавно то, что государство во многом само наварилось на этой истории. Оно залило сектор деньгами через льготные кредиты, но госструктуры контролировали значительную часть ипотеки, извлекая свою прибыль из растущих портфелей. Параллельно бюджет получал налоги от застройщиков, рабочих мест и смежных отраслей, подпитываемых строительным бумом. Наконец, стало чем отчитаться о выполнении социальных целей: рекордные метры жилья, миллионы семей улучшили условия. Но теперь пришла пора платить по счетам. Вот только продолжать поддерживать спрос — значит, и дальше подбрасывать дров в печь, и это мгновенно образует очередь до горизонта из таких же страждущих, а отменить поддержку и дать рынку остыть чревато социальными издержками.

Падение внешней подпитки вполне может породить недострои и очередные бунты обманутых дольщиков, и средства на эскроу-счетах далеко не всегда покрывают стоимость строительства. Что до достройки за счет бюджета, то это тоже не выглядит вариантом в силу его, бюджета, ограниченности.

Вопрос, какой стул будет выбран. На 2024–2025 годы была избрана тактика «точечного охлаждения»: массовую льготу отключили, но сохранили узкие программы (семейная, дальневосточная и т. д.) и, вероятно, неформально смягчают удар точечной поддержкой компаний. Но дальше рост цен на жилье притормозил, особенно на первичном рынке. В прошлом году темпы удорожания новостроек заметно снизились по сравнению с предыдущими годами, и местами цены даже стагнируют. Застройщики больше не смогут бесконечно перекладывать стоимость субсидий в цену «квадрата» — покупатель просто не в состоянии платить больше. Во-вторых, структура спроса изменится: большую роль вновь начнет играть вторичное жилье. После отмены программы 8% клиенты переключились на рынок готовых квартир — например, в городах, где действует только семейная ипотека, спрос на вторичку вырос более чем на треть. Люди стали смотреть на вторичное жилье как более доступное по цене, ведь там нет накрутки от якобы льготных схем.

Но это все мелочи — вопрос в том, что будет сделано здесь и сейчас. Бабла, скорее всего, дадут, причем втихаря и размазано, «чтобы не провоцировать очередь», но беда в том, что это лишь первый сигнал реальной кризисной ситуации на рынке недвижимости.

Кормить рынок дешевыми деньгами или дать ему голодную паузу?

Фактически у нас на глазах развернулся наглядный урок о цене нерыночных стимулов. Льготная ипотека подарила сектору праздник жизни и счастья, но отняла, еще и с потерями, часть завтрашнего спроса и создала проблемы, которые теперь приходится срочно решать. Государство, по сути, субсидировало не столько семьи, сколько рост цен и прибыли девелоперов, а теперь вынуждено субсидировать уже самих девелоперов, чтобы те не рухнули под тяжестью своих долгов. Социальная дилемма тоже налицо: или продолжать кормить рынок дешевыми деньгами (что уже невозможно без вреда), или дать ему голодную паузу и терпеть боль и падения тех, кто рассчитывал на светлое будущее, снижение ставок и отмену санкций. Очередь за льготами сменилась неявной пока очередью за спасением, и государству приходится балансировать между двумя очередями, стараясь избежать нищеты одних и банкротства других.

Важен еще один аспект. Рынок жилищного строительства обладает одним из самых высоких мультипликаторов из всех отраслей экономики. Стройка — это не только стройка. Это материалы, бетон, кабели, трубы и прочие лампочки. Это мощнейшая в масштабах страны логистика. Это цемент, кирпич и песок. Это, в конце концов, еще и занятость. И вся эта махина рискует застопориться, даже если «Самолету» подкинут топлива — он, увы и ах, не один на этой поляне деятельности.

А еще и выборы в этом году. Очень все своевременно. С другой стороны, вот так и выглядит «структурная трансформация экономики» в данной рамке и в данном залоге.