«Мы можем справиться абсолютно со всеми проблемами, кроме спроса. Пока такая высокая ключевая ставка, семейная ипотека очень важна», — взывали к государству девелоперы на Российской строительной неделе. О налоге на роботов, 2 трлн ипотечной господдержки, «потребительском терроризме» и стабильности цен на стройматериалы — в материале «БИЗНЕС Online».
Большое собрание девелоперов, чиновников и всех причастных состоялось в Москве в «Тимирязев центре» на полях Российской строительной недели
Рекордные темпы строительства и ключевые проблемы
«Строительный комплекс по-прежнему остается одной из ключевых отраслей экономики России. На него приходится в среднем 16 процентов налоговых поступлений и доходов региональных бюджетов. Несмотря на непростые условия, 2025 год для строительного комплекса России стал успешным. Выполнены все задачи национального проекта „Инфраструктура для жизни“. В эксплуатацию ввели 150 миллионов квадратных метров жилой и нежилой недвижимости», — вот так заочно поприветствовал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин участников XI всероссийского совещания «Развитие жилищного строительства в Российской Федерации». Большое собрание девелоперов, чиновников и всех причастных состоялось в Москве в «Тимирязев центре» на полях Российской строительной недели.
Однако сразу после парадной части тон сменился. На экраны вывели результаты опроса участников рынка, в ходе которого им предлагалось определить главные проблемы отрасли. Больше всего жизнь девелоперов портит дефицит рабочих на стройке, избыточная сложность, длительность и цена подключения к сетям. Ну и на сладкое — «потребительский экстремизм». Тем более что с началом года за срыв сроков передачи ключей девелоперам снова могут прилететь требования неустойки от клиентов.
«Эти вопросы были остры и в 2024-м, и в 2025-м. С дефицитом рабочих кадров стало чуть легче, но в целом проблема остается», — констатировал модератор дискуссии, президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец.
«Сегодня граждане достаточно критичны к мигрантам. Но безусловно, наладить ситуацию мы можем только через повышение производительности труда»
«Нужно учитывать баланс интересов граждан и застройщиков…»
Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов признал: кадровая проблема хоть и отошла с первого места, но никуда не делась. За последние годы приняли 22 закона, регулирующих миграционную сферу. Одни ужесточают правила, другие пытаются наладить контролируемый приток рабочей силы. Но, как заметил спикер, здесь важен баланс между интересами бизнеса и настроениями в обществе. Вот, к примеру, в Татарстане с кадрами все стало только хуже. На коллегии минстроя РТ в 2026-м стало известно, что не хватает почти 23 тыс. строителей, хотя год назад готовы были принять 13 тыс. человек.
«Сегодня граждане достаточно критичны к мигрантам. Но безусловно, наладить ситуацию мы можем только через повышение производительности труда», — отметил Лябихов. Но как ее повышать, хотелось бы спросить? Механизация, роботизация, цифровизация — да, наверное! Однако все это требует еще и квалификации персонала.
Еще одна боль — технологическое присоединение к сетям. Проблема, по словам депутата, никуда не ушла. Но есть надежда на единые тарифы и единообразие подходов. Диалог с энергетиками идет постоянный, и он находится на контроле у президента.
Отдельно остановились на так называемом потребительском терроризме. В прошлом году приняли закон, ограничивающий возможность взыскания санкций по отделке квартир до 3%. Это должно успокоить и застройщиков, и дольщиков. «Нужно учитывать баланс интересов граждан и застройщиков. Закон, ограничивающий санкции до 3 процентов, считаем достаточной мерой», — подчеркнул парламентарий.
В прошлом году приняли закон, ограничивающий возможность взыскания санкций по отделке квартир до 3%. Это должно успокоить и застройщиков, и дольщиков
«Это полноценные дома с участком земли, о которых мечтают наши семьи…»
На перечислении проблем в дискуссию вмешался ветеран строительной отрасли с набором готовых решений. Председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, заслуженный строитель и Герой Социалистического Труда Ефим Басин своим выстрелом решил убить не двух, а сразу трех зайцев.
Оценивая текущие нормы строительства, он задался вопросом, сколько еще девелоперы будут строить крохотные квартирки по 45 кв. метров. Заслуженный строитель напомнил, что в прошлом году зарегистрировали 63,5 млн «квадратов» ИЖС — это 59% от всего введенного жилья. «Это полноценные дома с участком земли, о которых мечтают наши семьи. И там они будут лучше жить и больше рожать», — считает он. Впрочем, малометражность квартир ведь не от хорошей жизни: просто так можно хоть как-то продать построенное…
Предложил он и решение по дефициту кадров. Речь идет о государственной программе «Профессионалитет», которая связывает школы, техникумы и работодателей. Успех программы напрямую зависит от застройщиков, их участия в оснащении лабораторий, проведении конкурсов и, главное, трудоустройстве выпускников. «Призываю крупных застройщиков обратить на это внимание. Нужно растить качественные отечественные кадры», — обратился он к залу.
Ведущий поддержал, заметив, что вопрос упирается в зарплату и престиж профессии. И если с зарплатой все более или менее ясно (она растет — в Татарстане, к примеру, средние зарплаты строителей выросли на четверть до 80 тыс. в месяц), то престиж нужно поднимать сообща.
Никита Стасишин был строг, словно школьный учитель в классе нерадивых, но внимающих его слову младшеклассников
«Я хочу напомнить, что еще пять лет назад никто не работал так, как сейчас…»
Впрочем, хедлайнером заседания стал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Когда замминистра расположился в кресле, на огромном экране за его спиной вывели список проблем отрасли. Девелоперов беспокоит сложность долгосрочного планирования, рост себестоимости строительства, сложность или цена банковского кредитования, частое изменение правил игры на рынке. Вишенка на торте — низкий спрос на новостройки.
Ознакомившись со списком, чиновник укоризненно огляделся по сторонам и начал разбирать каждый пункт по отдельности. Стасишин был строг, словно школьный учитель в классе нерадивых, но внимающих его слову младшеклассников. Он словно пришел пожурить девелоперов, а те с благоговением его слушали. Некоторые реплики зал встречал одобрительным смехом, иные — аплодисментами, а отдельные тезисы — звенящей тишиной.
Комментируя вопрос долгосрочного планирования, замминистра признал существование такой проблемы. Но тут же напомнил, что главная государственная задача сегодня — СВО. Правда, и сами бизнесмены не особенно охотно вкалывают на стройке, отметил он. «Я хочу напомнить, что еще пять лет назад никто не работал так, как сейчас. Мы немного с вами расслабились. Считаем, что можно купить землю, заложить ее [в банке], получить проектное финансирование и дальше строить», — отметил он.
Задача государства — чтобы все согласования шли как можно быстрее. Главное — подготовить все «бумажные условия», чтобы начать работу, когда появятся деньги. Поэтому Стасишин считает, что власть уже занимается долгосрочным планированием и бизнесу надо догонять.
А вот рост себестоимости стройки, по мнению замминистра, — это самообман. Да, отдельные импортные материалы подорожали. Однако отечественные производители смогли почти все товары заместить своей продукцией. В качестве примера он привел стекольный завод в Рязани Larta Glass, который выкупили российские менеджеры. «Если кто не знает, это предприятие произвело 60 процентов стекла, которым была остеклена башня Бурдж-Халифа», — похвастался отечественными мастерами замминистра.
В общем — цена стройматериалов не растет. Да, есть дефицит рабочих и рост их зарплат. Но и тут надо «вместе что-то решать, что-то придумывать». Кроме того, замминистра признал рост стоимости проектных работ. «Коллеги, это происходит потому, что вы конкурируете качеством продуктов. Люди голосуют за качество, за наличие социальной и транспортной инфраструктуры. И это загружается в стоимость квадратного метра», — резюмировал он.
Никита Стасишин: «Тихо-тихо. Министерство и застройщики видят проблемы одинаково. Только в публичной плоскости они эти проблемы толкуют по-разному»
«Не гневите бога…»
Наконец он перешел к самому животрепещущему: к деньгам. «Стоимость банковского кредитования сейчас запредельная, но это ваше взаимодействие с банками. А как иначе?» — как будто чуть укоризненно сказал застройщикам замглавы минстроя.
Правила игры на рынке жилищного строительства не менялись уже несколько лет, считает Стасишин. Он напомнил, что в 2015–2018-х законодательство менялось раз в полгода. С 2019-го, после появления эскроу-счетов по договорам долевого участия, уже никаких глобальных изменений нет. «Не гневите бога, — иронично пригрозил аудитории Стасишин. — Хотите — изменим». Ну что ж, после февральского изменения правил семейной ипотеки ждем очередной реформы этой программы.
Портфель проектов, выведенных в продажу, составляет порядка 116 млн «квадратов». Распроданность на этот год — 62%, на следующий — 32–35% в зависимости от региона. Это означает, что рынок насыщен и дальше нужно предлагать людям качественные проекты. Складывалось ощущение, что замминистра верит в то, что на качественные проекты в карманах у покупателей найдется больше денег. Причем наличных, ибо коммерческая ипотека «лежит»: в прошлом году 80% кредитов пришлось на льготные программы.
Да и вообще, строители в регионах, по мнению Стасишина, привыкли к маржинальности до 10% и считают это нормой. Москва и Петербург живут по-другому. Но региональным застройщикам, которые мнят себя столичными, стоит спуститься на землю…
После выступления замминистра модератор отметил, что государство и застройщики по-разному видят одни и те же проблемы. «Тихо-тихо. Министерство и застройщики видят проблемы одинаково. Только в публичной плоскости они эти проблемы толкуют по-разному», — возразил Стасишин.
Замгендиректора Alumark Иван Емелин констатировал: спрос на качественные алюминиевые фасады вырос кратно
Хор девелоперов: каждый о своем
После разбора полетов слово перешло к бизнесу. Вице-президент ПИК Максим Якушечкин отметил изменения на рынке недвижимости. Он напомнил, что покупатель давно голосует не за метры, а за среду. «В какой-то момент все осознали, что от продажи квадратных метров мы должны переходить к продаже образа жизни. А сейчас мы понимаем, что переходим к предложению видения будущего для детей наших клиентов», — начал он.
Правда, судя по рекламе новостроек, продается в первую очередь совсем не качество жизни, а ежемесячный платеж по кредиту. А то и вовсе завлекают кешбэком за счет комиссии риелтора. Но ведь это уже маркетинг… Так что Якушечкин красиво порассуждал об окружении жилых комплексов и, в частности, о школах. По его словам, сегодня суперважно делать не просто школы, а интеграцию с образовательными технологическими компаниями. Как пример, коллаборация с «Яндексом». Родители и учителя не знают, чему учить детей, потому что искусственный интеллект меняет ландшафт жизни слишком быстро. Он согласился, что почти половина покупателей ограничена в финансах и не всегда готова доплачивать за «крутую» инфраструктуру, но тренд на качество жизни необратим.
Предприниматели один за другим делали короткие ремарки в течение сессии и в ответ на вопросы Казинца хвалились достижениями своих компаний. Замгендиректора Alumark Иван Емелин констатировал: спрос на качественные алюминиевые фасады вырос кратно. Причина — и изменение нормативной базы, и требования пожарной безопасности, и желание застройщиков делать дома красивыми. «С точки зрения конечного пользователя это внимание к энергоэффективности, безопасности, функциональности и автоматизации системы „Умный дом“», — перечислил он. Особое внимание — так называемым фасадным технологиям, когда конструкция собирается у производителя, а на объекте монтируется силами двух-трех человек. Такой подход обеспечивает и скорость, и качество.
Затем слово перешло к гендиректору ГК Dogma Артему Колесникову. Его компания сосредоточилась на проектах комплексного развития территорий. Он признал, что проблем хватает, но главная — нагрузка на социальную инфраструктуру. «Мы строим большие проекты. Сейчас в реализации 7 договоров КРТ. Построили самый большой жилой комплекс в России — „Самолет“ в Краснодаре, он выполнен на 80 процентов. Но есть сложность: большая нагрузка на социальные объекты», — рассказал он. Выход — создание механизмов, которые позволят банкам субсидировать ставки для строительства инфраструктуры в рамках КРТ, считает он. Ну в общем, это опять-таки надо дать денег из бюджета.
Шутки кончились, когда вопрос дошел до ипотеки
Агрессивный рост, роботы на стройке и «малосемейная» ипотека
Вице-президент GloraX Денис Лебедев поделился секретом взрывного роста в 2025-м. Стратегию компания сформулировала четыре года назад. Тогда рынок уже чувствовал турбулентность, но в GloraX решили делать ставку на расширение в регионах.
«Мы провели анализ регионов: интересы, маржинальность, наличие федеральных программ. Поняли, что хотим захватывать не меньше 20 процентов в каждом регионе. И когда началась серьезная турбулентность, решили стратегию не менять», — подчеркнул Лебедев.
Проекты готовили несколько лет, ставили на паузу, получали разрешения на строительство. И сейчас, когда рынок, по их мнению, дошел до дна, эти проекты стартуют. «Наше понимание: рынок почти дошел до дна и скоро должен быть отскок. Мы хотим встретить его с большой витриной проектов», — добавил он.
Ведущий на это заметил, что не все разделяют такой оптимизм. Да и вообще стоит вспомнить о проблемах, связанных с быстрым ростом и резким кризисом. В такую вилку угодил «Самолет», который на совещании, впрочем, как-то и не упомянули. Компания поставила цель стать девелопером номер один, вышла в регионы, начала строить 4,7 млн кв. метров… А затем попросила у правительства льготный кредит на 50 миллиардов. Кабмин, впрочем, отказал, пообещав подумать над нефинансовыми мерами поддержки.
Гендиректор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер рассказал, что автоматизация и роботизация строек уже не фантастика, а ближайшая перспектива. В Китае уже создают роботов, которые могут делать черновую отделку, монтировать инженерные сети, убирать территорию. В апреле представители застройщика поедут на заводы по производству роботов. Рассуждая о будущей автоматизации строительства, Городенкер не смог удержаться от ироничного замечания: «Если эта тема сработает и мы сможем заместить многие процессы роботами, главное, чтобы государство потом не ввело налоги на этих роботов — социальные, повышенные, как сейчас на зарплату».
Чтобы вы понимали: более 2 триллионов рублей в год — стоимость обслуживания семейной ипотеки для бюджета. Вдумайтесь в эти цифры.
Шутки кончились, когда вопрос дошел до ипотеки. Руководитель «Атлас Девелопмент» поблагодарил правительство за поддержку, но попросил обратить внимание на семейную ипотеку, которая, по его словам, превратилась в «малосемейную». «Президент ставит задачу увеличить рождаемость. Но люди не готовы рожать, а потом получать ипотеку. Было бы правильно давать людям ипотеку авансом, чтобы они сначала купили квартиру, а потом рожали», — предложил он.
Но, положа руку на сердце, сегодняшней семейной в Казани, например, не хватит даже на студию: за 6 млн рублей ее можно купить разве что за границами столицы РТ. Городенкер тоже помянул лимиты, но применительно к Екатеринбургу: здесь «лимитные» 6 млн — это однушка. А если в семье двое-трое детей, жить в однокомнатной невозможно. Лазейки с двумя ипотеками закрыты, продажи упали. «Мы можем справиться абсолютно со всеми проблемами, кроме спроса. Пока такая высокая ключевая ставка, меры поддержки наших покупателей через семейную ипотеку очень важны», — резюмировал он.
Стасишин ответил сдержанно, но твердо. Он признал, что переговоры в кабинетах власти идут сложные. За последние три недели у министра переговоры «в очень серьезном составе» собирались больше 7 раз. У каждой стороны свои доводы. Но 2 трлн на господдержку ипотеки — это все-таки очень много!
Многообразием витрина не блистала. Навскидку около 70% выставочных площадей заняли компании, занимающиеся производством и обработкой стекла
Пустые стенды и гости из Азии
Открытая часть совещания завершилась 15-минутным перерывом, после чего дискуссия бизнеса и власти продолжалась уже в закрытом формате. А не допущенная к этой тайне аудитория потянулась к выходу из конференц-зала. На лестнице образовалась очередь, людно было и в вестибюле «Тимирязев центра», а корреспондент «БИЗНЕС Online» заглянул в соседний павильон — взглянуть на картинки с выставки.
Казалось, что и выставочный павильон будет забит под завязку. Однако многообразием витрина не блистала. Навскидку около 70% выставочных площадей заняли компании, занимающиеся производством и обработкой стекла. Среди них были предприятия из России и КНР, а вот технологии и у тех и у других одни и те же — китайские. В конце зала было несколько рядов, полностью заполненных вьетнамскими фирмами. Ассортимент — все то же стекло, плитки, полимеры, герметик.
В общем, рядового посетителя ждало скорее разочарование. Стенды небогатые, экспонаты похожи друг на друга. Кругом пустые столы для переговоров, где-то — скучающие представители компаний. В том, что зрителей немного и особого интереса к продукции они не проявляют, признавались и сами участники. «Не знаем, с чем это связано. Может быть, продукция слишком специфическая», — предполагали они.
Комментарии 20
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.