«Жертвой собственного пиара» назвал «Самолет» глава Сбера Герман Греф, считая странной всю эту историю с запросом на господдержку в 50 миллиардов. Правительство страны послало четкий сигнал: в деньгах «Самолет» не нуждается. Так или иначе, история этой финансовой турбулентности стоит того, чтобы взглянуть поближе на то, как взрывной рост при спаде продаж, росте «ключа» ЦБ, утечке чувствительных писем на фоне смерти ключевого акционера способны дестабилизировать «системообразующего» девелопера. Как менялась стратегия «Самолета» — от дружбы основателей с Шойгу и Дерипаской, застройки земель Абрамовича, Клячина, Семина до финансовых проблем — в материале «БИЗНЕС Online».
Еще в январе «Самолет» попросил у премьера Михаила Мишустина льготный кредит на 50 млрд рублей под залог блокирующего пакета акций
«Жертвы собственного пиара»: деньги из бюджета не нужны — помогут нематериально
Практически весь февраль участники рынка новостроек, эксперты, чиновники обсуждают судьбоносное письмо «Самолета» в правительство РФ. Компания попросила у премьера Михаила Мишустина льготный кредит на 50 млрд рублей под залог блокирующего пакета акций. Вроде бы ничего особенного: почему бы стройкомпании, входящей в список системообразующих под №190, не запросить господдержку в условиях спада спроса, высокого «ключа» ЦБ, отмены моратория на иски по срыву сроков сдачи домов, изменений условий семейной ипотеки и т. д.? Другим же время от времени помогают, если надо.
Правительственная комиссия в 2020 году утвердила список системообразующих компаний российской экономики, в него входит 646 предприятий, в частности КМПО, КВЗ, «Татнефть», СИБУР, ТАИФ, КАМАЗ, НЕФАЗ, «Соллерс» и т. д.
В списке минстроя РФ — 50 компаний, в том числе крупнейшие девелоперы ПИК, «Самолет», А101, «Эталон», «Сэтл групп», «Инград», «Югстройимпериал» и другие.
Источник: письмо минэкономразвития РФ.
«Мы всегда использовали и будем использовать все доступные инструменты для улучшения финансовой позиции компании, — пояснили „БИЗНЕС Online“ причины обращения в пресс-службе „Самолета“. — Если льготный кредит не будет одобрен — ничего для нас не поменяется, у нас есть стратегия на несколько лет, в рамках которой не предусмотрены никакие меры господдержки компании».
Кабмин денег не дал — и это было ожидаемо. «Зарабатывают на „квадрате“, а потом слышим: „Дайте 50 миллиардов!“», — недовольно намекали главе минстроя Иреку Файзуллину на встрече в Госдуме РФ. Были и противоположные мнения. «Гораздо разумнее дать им 50 миллиардов рублей на три года в обмен на 25–30 процентов долей. И не запускать цепную реакцию проблем, решение которых обойдется гораздо дороже», — написал основатель «Базового элемента» Олег Дерипаска (кстати, один из партнеров основателей «Самолета»). В итоге на межведомственной комиссии 24 февраля, как заявила гендиректор группы Анна Акиньшина, компании озвучили решение. «Проанализировав отчетность и результаты деятельности группы, государственные органы, по сути, подтвердили стабильность и устойчивость текущей бизнес-модели и установили, что в прямой субсидии компания не нуждается», — сказала она.
Но господдержка все же будет — в виде неких нефинансовых мер и специальных инструментов. Кроме того, помощь окажут банки: во всяком случае, первый зампред Сбера Александр Ведяхин заявил, что «Сбер и ряд других кредиторов предоставили бы им свою поддержку, если бы она им понадобилась». Но следующая платежная точка «Самолета» — во второй половине 2026 года. По словам главы Сбера Германа Грефа, его вообще все тут удивляет. «Они стали жертвой собственного пиара. Так неудачно они обратились в бюджет […] за легкими деньгами для покрытия своих обязательств, которые к тому времени уже были профинансированы. Это для меня была странная история на самом деле», — заявил он.
Вполне возможно, что девелоперу вернут изъятый в пользу государства проект «Квартал Марьино», где «Самолету» принадлежал 51% долей, а 49% было у латвийского Rietumu Banka. Как пишет Forbes, Генпрокуратура РФ обратилась с иском, требуя изъять актив у компании недружественной страны. Суд, однако, забрал в пользу государства все 100%, а это 137 га, сроки сдачи в 2027 году и площадь в 855 тыс. кв. м жилья. Случилось это прошлой осенью и, конечно, ударило по «Самолету»: он вложил туда 13 млрд рублей, оставшись должником перед дольщиками и банками, потеряв при этом права на деньги за проданные квартиры.
Один из собеседников «БИЗНЕС Online» считает, что топ-менеджмент группы в принципе неверно повел себя в этой «эпистолярной» ситуации. Действительно, письмо о господдержке ушло еще в январе (в самой компании сроки не комментируют). В феврале оно просто утекло в СМИ — и произвело эффект разорвавшейся бомбы. Но письма просто не должно было быть.
«Я вполне допускаю, что у них все относительно нормально, — говорит наш собеседник, лично общавшийся с представителями генменеджмента. — Деньги же они платят, ключи от квартир выдают? Но это письмо — его в принципе не должно было быть. Как надо было? Сначала договариваются „на берегу“ с теми, кто решает, и, если все согласовано, пишут бумаги. А здесь все наоборот. И это ошибка! Это один из уроков того, как не надо вести дела».
Урок вылился в крупные потери. Цена акций «Самолета» на бирже за месяц просела на 10–15% с 968 до 830 рублей за бумагу. Письмо в кабмин в моменте обошлось «Самолету» примерно в 9 млрд рублей потерь капитализации — вместо миллиардов в кассу миллиарды в минус. На фоне новых утечек, что компания в деньгах бюджета не нуждается, акции за последнюю неделю отыграли более 4%. «Рынок достаточно волатильно реагирует на громкие заголовки СМИ — мы ожидаем восстановления стоимости акций и роста капитализации», — полагают в компании. Репутационные же потери пока трудно оценить. Но, по словам казанских риелторов, все, кто продавал квартиры «Самолета» в казанских проектах, на этой волне тормознули свою активность.
Сейчас ГК «Самолет» — крупнейший девелопер России по объемам строящегося жилья. По данным ЕРЗ, объем текущего строительства — 4,7 млн кв. метров
«Все всё понимали, иносказательно подмигивали… Связей у них много!»: от Шойгу и Воробьева до Дерипаски и Абрамовича
Сейчас ГК «Самолет» — крупнейший девелопер России по объемам строящегося жилья. По данным ЕРЗ, объем текущего строительства — 4,7 млн кв. метров. В 2025 году компания сдала 1,1 млн кв. метров. Это почти 2,5% площади многоквартирного жилья в России за год. Группа строит 61 жилой комплекс (соответственно, это 61 компания-застройщик), 237 многоквартирных домов. В общем, toо big to fail.
В 2025 году группа «Самолет» передала собственникам более 31 тыс. ключей от квартир, а с начала 2026-го по текущий момент компания выдала покупателям ключи от 2 990 квартир. Обладателями нового жилья стали жители Московского региона, Санкт-Петербурга и Тюмени.
Помимо жилья, с января по середину февраля этого года покупателям было передано более 1,2 тыс. нежилых помещений, включая кладовые, машино-места и объекты коммерческого назначения. Но для компании не менее важны и объекты социальной инфраструктуры. В прошлом году «Самолет» ввел в эксплуатацию социальные объекты — школы, детские сады, поликлиники — на 7 365 мест.
Об этом «БИЗНЕС Online» сообщили в пресс-службе девелопера.
Компания создана в 2012 году, у ее истоков стоял ныне покойный Михаил Кенин, наследникам которого принадлежит наибольший пакет акций, и малоизвестный публике бизнесмен Павел Голубков. На 2016 год им принадлежало по 44% капитала, они были основными инвесторами. Еще 7% было у гендиректора Игоря Евтушевского.
Кенин родился в 1968 году, окончил Московский авиационный институт, известно о нем не так уж много. Трудно сказать, как именно — в СМИ об этом данных нет, сам Кенин интервью не давал, — но Кенин познакомился с Максимом Воробьевым. Максим вместе со своим старшим братом Андреем основал в 1997 году компанию «Русское море». В 2002-м Андрей Воробьев ушел в политику, впоследствии став губернатором Московской области. Ну а Кенин и Воробьев-младший в 2007-м пришли в девелопмент, выкупив 25% долей питерского застройщика «Главстрой-СПБ» у Дерипаски. Кенин стал председателем совета директоров девелопера. Гендиректором там был Евтушевский, руководивший, помимо питерских проектов, также олимпийскими проектами Дерипаски в Сочи. В 2012-м Кенин предложил Евтушевскому создать «Самолет». А вот Максим Воробьев, выйдя из капитала «Главстроя», официально стал лишь совладельцем в компании «Самолет две столицы». Воробьевы через своего отца Юрия связаны с экс-министром обороны Сергеем Шойгу — как пишет Forbes, они не только давние товарищи, но и соседи по Рублевке, так что неудивительно, что родственники Шойгу и Воробьева были участниками нескольких проектов на Рублевском шоссе. Отсюда и все версии о мощной административной поддержке «Самолета», тем более что и львиная доля проектов там же.
Компания создана в 2012 году, у ее истоков стоял ныне покойный Михаил Кенин
«Конечно, при серьезных переговорах главный вопрос: а с кем ты имеешь дело? — рассказывает один из инсайдеров „БИЗНЕС Online“. — Мы встречались с топ-менеджерами, разговаривали. Имен никогда не звучало, напрямую не спрашивал, но подразумевал, и они витали в воздухе всегда. Все всё понимали, иносказательно подмигивали… Связей у них много!»
Откуда взялось название «Самолет»? Это идея Евтушевского. С 1991 по 1993 год он руководил ГК «Самолет» — тогда это была компания, занимавшаяся торговлей, управлением сетью супермаркетов и жилищным строительством, но не в Подмосковье (Евтушевский родился в Саратове в 1965 году). В 2003-м он возглавлял «Самолет девелопмент групп», в 2006-м компания закрылась. Кроме того, в середине XIX века в Поволжье действовала крупная пароходная компания «Самолет». Под флагом этого пароходства когда-то ходил последний на Волге пароход «Володарский» (его разобрали уже в XXI веке). Параллели с названиями вполне очевидны.
Изначально стратегия развития строилась на формировании крупного земельного банка, и за землей компания пошла к крупным подмосковным лендлордам. Среди партнеров — структуры Романа Абрамовича, Дмитрия Саблина, Александра Светакова, Дмитрия Аксенова, Александра Клячина. Но это не значит, что «Самолет» покупал все земли: он вступал в партнерство. Лендлорды дают землю, девелопер строит и продает. Обкатанный механизм «Самолет» использовал и в регионах — например, в Татарстане партнерами его регионального крыла стали компании Джаудата Миннахметова и Алексея Семина, но об этом чуть ниже.
В принципе, формат для рынка не новый и открытий тут не было. Фишка в масштабе. «Самолет» делал то, чего не могли делать сами землевладельцы: учитывая связи, девелопер разрабатывал проекты доступного жилья, получал разрешение на строительство, продавал квартиры, расплачивался за землю. И всем хорошо.
«Наш земельный банк превышает 40 миллионов квадратных метров, сосредоточен преимущественно в домашнем регионе — Московской области, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе „Самолета“. — Также крупные земельные активы расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Ленобласти. Земельные участки, на которых реализуются наши проекты, находятся как в собственности компании, так и на правах аренды».
«Самолет» делал то, чего не могли делать сами землевладельцы: учитывая связи, девелопер разрабатывал проекты доступного жилья, получал разрешение на строительство, продавал квартиры, расплачивался за землю
Стратегия роста: взобраться на пик
И вот что интересно: с 2012 по 2020 год «Самолет» уже достаточно быстро рос, собрал земельный банк на 15 млн кв. м жилья. С 2020-го, когда рынок недвижимости как раз устаканился после ввода проектного финансирования, и с появлением господдержки ипотеки в России земельная экспансия пошла на форсаже. Так добавилось еще 25 млн «квадратов».
В 2019 году акционеры приняли решение стать девелопером номер один, оставив позади группу компаний «ПИК». «Если говорить о стратегии развития, мы считаем, что любая компания должна стремиться стать номером один в своем деле, поэтому с основания выбрали амбициозную стратегию», — комментируют в «Самолете». За эту задачу взялся Антон Елистратов — он тоже неслучайный человек в обойме топ-менеджмента (в свое время был бизнес-консультантом основателей группы). В 2019-м Елистратов стал гендиректором «Самолета». Разрыв с лидером рынка был колоссальным: ПИК Сергея Гордеева тогда строил 6,8 млн «квадратов», «Самолет» был номером 6 в России — 1,3 миллиона. Понятно, что простыми переговорами с лендлордами о земле догнать не получилось бы. И стратегия полностью сменилась, начался агрессивный рост сразу в нескольких направлениях. Продажи росли, рынок благоприятствовал.
Для начала в 2020-м «Самолет» выпустил в обращение 5,1% своих акций (крупнейшие акционеры уступили 2,5%, остальное было допэмиссией). Это было первое IPO девелопера в России за 9 лет, на бирже были только бумаги ПИК, ЛСР и «Эталона». Компания привлекла 2,9 млрд рублей, т. е. капитализация всей компании тогда оценивалась в 57 млрд рублей. Цена акций на бирже на момент выхода была около 900 рублей. Примерно через год цена акции превысила 5 тыс. рублей. Это был триумф.
В 2019 году акционеры приняли решение стать девелопером номером один, оставив позади группу компаний «ПИК»
Затем компания выходит из домашнего региона, в первую очередь в Москву и Санкт-Петербург. Причем уже не путем простой покупки или аренды земли, а через покупку других застройщиков. В Питере, например, была куплена «СПБ-Реновация» с портфелем потенциальных проектов на 6 млн кв. метров. А в Москве в 2023-м был куплен девелопер «МИЦ». Под эту сделку ВТБ выделил кредит. Сумма сделки оценивалась в 45,6 млрд рублей — ее назвали крупнейшей в истории российского девелопмента (для сравнения: в 2022-м «Эталон» в 10 раз дешевле выкупил бизнес YIT в России). Сейчас же компания присутствует в 16 регионах, включая Тюмень, Екатеринбург, Владивосток, Мурманск, Читу, Сахалин, Уфу, Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону.
Кроме того, девелопер начинает работать на рынке ИЖС, тем более что на фоне COVID-19 начал расти спрос в этой нише. Да и судя по бравурным отчетам правительства, ежегодно в стране регистрируется все больше частных домов. «Самолет» решил системно оседлать этот эшелон: в 2021-м под пять проектов коттеджной застройки было выделено 3 тыс. га земли в Подмосковье и Новой Москве, затем еще почти 900 гектаров. Где именно? Как пояснили «БИЗНЕС Online» в компании, в настоящее время реализуются проекты «Дмитров Дом», «Истра Дом», «Пушкино Дом у воды», премиальный проект Port Emm Zavidovo в Тверской области. «Данный сегмент привлекателен для крупных девелоперов. Несмотря на то что ажиотажный спрос после времен коронавируса схлынул, его емкость все еще значительна», — считают в «Самолете».
Кроме того, девелопер начинает работать на рынке ИЖС, тем более что на фоне COVID-19 начал расти спрос в этой нише
Помимо профильных девелоперских проектов, компания начала цифровизацию и развитие сопутствующих активов, повышающих качество жилых проектов. В 2022 году вдвое увеличивается штат собственного проектного института S.23 — до 900 человек, началось создание проектных офисов в других регионах. Были куплены цифровые платформы «Домиленд» и «Вместе.Ру». Появился «Самолет Банк» — для этого купили за 1,5 млрд коммерческий банк «Система». Наконец, создали риелторскую сеть «Группа Плюс» (но агентство по этой франшизе будет иметь вывеску «Самолет Плюс») — и тоже путем приобретения агентств недвижимости в регионах. По данным на август 2024 года, в этой сети было 1,7 тыс. офисов и примерно 15 тыс. агентов по недвижимости примерно в 320 городах страны, сейчас охват меньше. Свой завод по производству мебели понадобился, чтобы реализовывать квартиры не только с полной отделкой, но и с меблировкой. «Самолет», кстати, одним из первых начал сдавать жилье в чистовой отделке — а это очень непросто, учитывая «потребительский терроризм», да и просто нечеткость стандартов качества в отделке. И так далее… При этом компания не вкладывалась в производственные площадки — в структуре нет производств стройматериалов и комплектующих (например, в структуре ПИК несколько заводов крупнопанельного домостроения и производитель лифтов «МЭЛ»).
Кстати, на пик российского девелопмента «Самолет» поднялся в январе 2024 года.
Впервые информация о заходе ГК «Самолет» на рынок Казани появилась в 2022 году, когда группа стала совладельцем фирмы «Р-Эстейт» (семья Миннахметовых)
Виды на Казань: от Миннахметова к Семину
Столица Татарстана, разумеется, не могла не заинтересовать федерального девелопера — особенно после того, как главный конкурент за майку лидера ПИК зацепился за земельный банк Семина в 2021 году.
Впервые информация о заходе ГК «Самолет» на рынок Казани появилась в 2022 году, когда группа стала совладельцем фирмы «Р-Эстейт» (семья Миннахметовых). Этой компании принадлежал большой массив земли в районе трассы KazanRing в Советском районе, где можно было построить под миллион квадратных метров жилья. Однако затем от развития этого участка отказались: нет коммуникаций, и вдобавок власти Казани не устраивала предложенная «Самолетом» плотность застройки. Хотя собеседники «БИЗНЕС Online» указывали другую причину: группа «залетела» на этот участок с целью показать потенциал своего земельного банка ради биржевых котировок, а на деле строить именно тут не собиралась (слишком долгим был бы цикл освоения). И в 2024 году «Самолет» улетел от Миннахметовых. Но стало известно о приобретении участков у структур ASG — на Сибирском тракте и проспекте Победы.
«Выбор нашей компании в качестве застройщика проходил в рамках официальных конкурсных процедур, — пояснили в „Самолете“. — Итоговое определение застройщика и подписание соответствующих договоров состоялись после тщательной экспертизы и утверждения архитектурно-градостроительной концепции на комиссии под председательством руководства республики и города». При этом оплата стоимости земли идет поэтапно — в ходе реализации строительных проектов. Такая практика является общепринятой не только в Казани, но и во многих других регионах присутствия. Модель позволяет равномерно распределять затраты на протяжении строительного цикла.
Отметим, что партнерство федеральных игроков с ASG шло под разговоры о чрезмерных аппетитах Семина. Его позиция озвучена в интервью «БИЗНЕС Online»: доля земли в цене «квадрата» должна быть не меньше 12–20%. В то время казанские девелоперы считали эту цену слишком высокой, а федералы готовы были платить. «Федеральные девелоперы, обладающие значительным портфелем проектов и ресурсами, воспринимают такие условия как приемлемые и выгодные для развития», — поясняют в «Самолете». Сейчас земельный банк группы в Татарстане — 145,8 тыс. кв. м, из них 85 тыс. — на правах аренды. «В аренде три участка. По каждому из них ведется подготовительная работа: разрабатывается строительная документация, формируются архитектурно-градостроительные решения, которые сейчас проходят согласования в профильных органах», — поясняют в «Самолете». Кроме того, идет процесс передачи в собственность компании нового земельного участка.
Собеседники «БИЗНЕС Online» отмечают, что городские власти обеспокоены задержками по срокам подачи документации в рамках согласования новых проектов, ведь городу тоже надо готовить свои планы ввода жилья в перспективе
По каждому из участков идет подготовка: формируются и согласовываются архитектурно-градостроительные решения. Напомним, что один из таких проектов уже показывали раису Рустаму Минниханову летом прошлого года. Это ЖК «Пять мастеров» в Адмиралтейской слободе. Концепцию разрабатывает бюро Wall Рубена Аракеляна. В общем, «Самолет» подходит к этому с учетом градостроительных особенностей Казани.
Вместе с тем собеседники «БИЗНЕС Online» отмечают, что городские власти обеспокоены задержками по срокам подачи документации в рамках согласования новых проектов, ведь городу тоже надо готовить свои планы ввода жилья в перспективе. В «Самолете» это отрицают, говоря о необходимой корректировке в связи с изменениями этажности по просьбе самих властей. «Мы стремимся соответствовать высокому уровню требований руководства города к стандартам проектирования и обеспечить соблюдение всех норм и рекомендаций», — подчеркивают в компании.
«И все-таки неправильно они себя ведут, когда вламываются со своими стандартами на сложившийся рынок, — отмечает инсайдер „БИЗНЕС Online“. — Топ-менеджмент привык решать все вопросы в Московской области чуть ли не автоматически. А в регионах же нужен особый подход! Допустим, в компании власть сменилась, новое руководство пришло — надо же приехать, познакомиться, успокоить всех, что работа продолжается в прежнем ритме. Или те же комиссии агентам… Очень агрессивная стратегия!»
Действительно, как говорят на казанском рынке недвижимости, федеральные игроки сильно «задрали» комиссии для риелторов — до 5,7%. Но это ложится в себестоимость квартир — они дорожают. Вслед за федералами так же приходится делать и местным застройщикам. «Они давали очень хорошую комиссию риелторам — чуть ли не полмиллиона с квартиры. Крупные агентства, грубо говоря, всем „впаривали“ этот „Самолет“, потому что там комиссия очень большая», — пояснял ранее собеседник редакции. Комиссии стали настолько большими, что риелторы уже готовы делиться ими… с покупателем. Это такой формат кешбэка: купил квартиру — вернул себе сразу пару процентов цены. Подобные рекламные щиты уже висят на улицах Казани, хотя конкретный застройщик в них не упоминается.
В «Самолете», однако, практики кешбэка не приветствуют и отрицают участие в них. «При формировании агентских комиссий мы всегда ориентируемся на цифры, существующие на рынке, поэтому о каких-то превышающих средний уровень комиссиях речи не идет. При этом мы используем дифференцированные шкалы, при которых размер вознаграждения зависит от объема сделок и формы оплаты. В целом он динамичен и определяется исходя из рыночной ситуации», — пояснили в пресс-службе.
Строительство в Manzara Towers вышло на уровень 8 этажей и идет по графику. Залито уже почти 14 тыс. кубометров бетона: готов общий стилобат, на котором расположатся все корпуса. Выполняются монолитные работы: заливка, армирование плит перекрытий и пилонов, ведется устройство новой инженерной инфраструктуры. Всего здесь 893 квартиры, по данным «Дом.РФ», средняя цена — 287 тыс. рублей за 1 кв. м, что выше среднего по Казани. Выдача ключей здесь запланирована на декабрь 2028 года. В домах в среднем 13 квартир на этаж, средняя площадь — 43 кв. м, обеспеченность машино-местами — 26%.
В «Зилант Премьер» завершено устройство первого этапа свайного поля, установлено 2 тыс. опор, начата заливка фундамента. Запущены работы по подготовке полов подземного паркинга, организован арматурный цех производительностью более 60 т стальных изделий. Смонтирован первый башенный кран, завершается монтаж еще двух для перехода на следующий этап работ. Общая площадь — 25 тыс. кв. м на 552 квартиры. Средневзвешенная цена — 270 тыс. рублей за 1 кв. метр. Выдача ключей — март 2029 года. Средняя площадь квартир — 45 кв. м, 8 квартир на этаже, а обеспеченность машино-местами — 54%.
В Казани «Самолет» строит два жилых комплекса. В Manzara Towers (Сибирский тракт) на данный момент продано уже свыше 40% выставленных в экспозицию лотов, хотя сдавать дом планируют в конце 2028 года. Второй — 25-этажный «Зилант Премьер» на улице Назиба Жиганова. При сроках сдачи в 2029-м распродано 25% квартир (хотя продажи открылись в мае 2025 года).
Тревожные сигналы для рынка начались с 2022 года, когда ЦБ впервые резко «сходил» на повышение ставки, подняв ее с 9,5 до 20%
Уроки кризиса
В общем, взлет шел стремительно, но тут начался кризис. ЦБ стал поднимать «ключ», надолго сделав ставку классической ипотеки заградительной. Количество сделок с новостройками начало проседать. Обслуживать долги стало дорого — затраты на выплаты по облигациям и кредитам начали расти.
Тревожные сигналы для рынка начались с 2022 года, когда ЦБ впервые резко «сходил» на повышение ставки, подняв ее с 9,5 до 20%. Например, акции ПИК после начала СВО обвалились почти вдвое, «Эталона» — втрое. А провал «Самолета» выглядел еще сильнее — за счет эффекта высокой базы. Его акции к 2022 году достигли потолка в 5 тыс. рублей (втрое дороже, чем у ПИК). Всплески были (до 4 тыс. рублей), но в конце 2025-го акции упали ниже 1 тыс. рублей за бумагу. Злосчастное письмо с запросом господдержки, как мы уже писали выше, срубило курс на 15% как раз к тому моменту, когда вот-вот должна была решиться судьба акций покойного Кенина. И вот наконец 26 февраля его семья вступила в свои права. На этот момент капитализация «Самолета» оценивается в 53,7 млрд рублей — это ниже, чем при выходе на IPO.
В 2023 году, согласно отчетности, чистый долг «Самолета» вырос в 10 раз, достигнув 200 млрд рублей. Однако в июле 2024-го заканчивается программа «всеобщей» ипотеки с господдержкой и, по сути, остается лишь семейная ипотека. В октябре 2024 года «ключ» ЦБ достигает 21%, что делает обслуживание долгов весьма дорогим, — и эта ставка сохраняется до июня 2025-го.
Долги «Самолета» продолжали нарастать. По итогам первого полугодия скорректированный чистый долг «Самолета» — уже более 350 млрд рублей при продажах в 272 млрд рублей, а прибыль — 1,8 миллиарда. К концу 2025 года группа «Самолет» смогла снизить корпоративный долг на 28 млрд рублей. В феврале компания погасила облигации на 15 млрд рублей. «В обращении находятся облигации на 83 миллиарда рублей, их обслуживание при текущих ставках действительно относительно дорогое, — согласны в компании. — Но при этом постепенно ключевая ставка снижается, спреды уменьшаются, общерыночная динамика долгового рынка положительная». Кроме того, часть скорректированного долга в 350 млрд — это обязательства по проектному финансированию строительства домов, которые на 70% покрываются средствами счетов эскроу. И это соответствует общерыночным параметрам, утверждают в «Самолете». А если исключить проектное финансирование, чистый долг — 128 млрд рублей.
По итогам первого полугодия скорректированный чистый долг «Самолета» — уже более 350 млрд рублей при продажах в 272 млрд рублей, а прибыль — 1,8 миллиарда
Еще одна проблема — задержки со сдачей домов. Если на январь 2025-го с переносом срока строилось примерно 7% жилья, то к началу этого года — в 3 раза больше. «Самолет» строит с задержкой четверть объема, 1,2 млн кв. метров. А если брать сданное жилье, то 70% сданного в прошлом году фонда было построено с переносами сроков, в среднем отставание — 4,5 месяца. Такова статистика ЕРЗ. Довольно громкой стала история в Санкт-Петербурге, где с опозданием сдали ЖК «Новое Колпино» и ЖК «Курортный квартал», а дело взял под контроль следственный комитет. Однако прокуратура отменила возбуждение дела, признав расследование по факту мошенничества незаконным, а следователям порекомендовала вдумчивее проверять факты. Возможно, такой «наезд» — следствие тех изменений, что произошли в положении фигур, связанных с владельцами компании. В частности, в марте 2024-м своего поста лишился министр обороны Шойгу, что на рынке расценили как снижение административного веса. В октябре свой пакет акций (10%) продали структуры «Киевской площади» Года Нисанова. В ноябре в СМИ просочилась информация, что ключевой акционер Кенин (29%) тоже подыскивал варианты с продажей своих акций (в компании это отрицали).
Современный девелопмент может быть устроен таким образом, чтобы головная компания была как можно дальше от рисков застройщика, ведущего дела «на земле». Таким образом, если какой-то проект оказывается провальным, девелоперу в целом ничто не угрожает: он, словно ящерица, способен отбросить этот токсичный «хвост», оставив тело незатронутым. Ну разве что пострадает репутационно.
Девелопер — держатель бренда, он отвечает за идею и концепцию, стратегию продаж, маркетинг и собственно продажи. Под проект он создает отдельное юрлицо — специализированного застройщика, который выступает заказчиком строительства. Застройщик получает разрешение на строительство, получает в банке проектное финансирование жилого комплекса, нанимает подрядчиков и контролирует стройку на участке. Банк получает под залог имущество застройщика — землю, доли в компании. Все деньги дольщиков идут на эскроу-счета.
Так что в случае нарушения договора банк может остановить финансирование, подать иск о банкротстве застройщика, продав проект тому, кто его достроит. Дольщики же после банкротства могут как дождаться достройки, так и забрать обратно деньги с эскроу-счетов в пределах 10 млн рублей.
Как это бывает на практике? Сейчас разворачивается история девелопера Seven Suns Development. Компания строит в Москве, области и Санкт-Петербурге, в застройке 394 тыс. кв. метров. Проблемы девелопера начались с уголовного дела в отношении неустановленных лиц, пишет «Коммерсантъ». Дело касается срыва сроков стройки московского ЖК «Сказочный лес». В январе этого года стало известно, что бенефициары девелопера и руководство его структур оказались в суде по делу о хищении у дольщиков более 2,5 млрд рублей. Они под арестом.
В феврале банк «Дом.РФ» подал иск к двум дочерним структурам девелопера, потребовав вернуть почти 900 млн рублей: заемщик не платит по кредитам. «Дом.РФ» финансирует строительство двух ЖК в Санкт-Петербурге и Подмосковье. Урегулирование спора пройдет путем продажи активов. Их выкупит новый девелопер, который будет завершать строительство объектов. После того как новый инвестор вступит в свои права, банк продолжит проектное финансирование.
Добавим, что отмена моратория на иски дольщиков по срыву сроков сдачи домов стоит приличных денег. Например, в первой половине 2024 года выплаты дольщикам по этим обстоятельствам достигли 8 млрд рублей, что компания раскрыла в своей отчетности. Потом наступил благословенный мораторий, однако президент РФ Владимир Путин поручил его отменить с января. Каково положение дел сейчас, непонятно. «Задолженность снижается, мы проактивно работали с клиентами в 2025 году и планомерно продолжаем эту работу в 2026-м, чтобы разрешить все вопросы», — пояснили в «Самолете».
Так или иначе, но стратегия роста меняется на стратегию оптимизации в 2024 году, хотя складывается ощущение, что торможение расходов происходит с опозданием.
Надо аккуратно вести бизнес и строить его исходя из сложившегося спроса, тенденций, которые развиваются на рынке. «Самолет» этого не учитывал, поэтому столкнулся с проблемами. <…> Несмотря на ошибки, у него есть запасы, которые позволяют преодолеть проблемы.
В ознаменование смены стратегии в феврале 2024 года главный идеолог взлета Елистратов покидает пост гендиректора. В ноябре на эту должность совет директоров назначает Акиньшину. В компанию она пришла в 2022-м с позиции финдиректора «Сбер Еаптеки», т. е. хорошо знакома и с топ-менеджментом Сбера, что может оказаться важно в условиях кризиса. «С 2024 года стратегия группы „Самолет“ направлена на сохранение стабильности, оптимизацию структуры расходов, повышение эффективности», — отмечают в компании в ответ на запрос «БИЗНЕС Online». Что имеется в виду под разворотом к оптимизации? «В целях повышения устойчивости компания точечно реализует свой земельный банк, монетизирует непрофильные активы, использует взвешенный подход к выводу новых объемов исходя из гарантированной рентабельности и востребованности проекта», — поясняют в «Самолете».
Действительно, компания в декабре 2024 года продает свой «Квартал Герцена» в Одинцово на 647 тыс. кв. м жилья — его выкупает «Брусника». «Продажа ряда земельных участков и очередей в реализуемых проектах дает нам больше гибкости в принятии инвестиционных и финансовых решений, управлении долгом», — комментирует Акиньшина. В январе 2025-го тот же уральский девелопер выкупает 8 га в Люберцах в проекте «Егорово Парк». В январе 2026 года стало известно, что структуры «Самолета» отказались от проекта ЖК на Мосфильмовской улице в Раменках — там на площади почти в 3 га планируется 98 тыс. кв. м жилья, и теперь этим займется Upside Development.
Бизнес, в том числе и строительный, сделал вывод: тренд на снижение продолжается, к концу года ставка может стать по-настоящему рыночной
«Дайте 50 миллиардов» выглядит в наше время немного необычно»
«БИЗНЕС Online» предложил прокомментировать ситуацию депутатам Госдумы РФ.
Сергей Пахомов — председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— «Дайте 50 миллиардов» (это бюджет небольшого региона!) выглядит в наше время немного необычно. Так что я не знаю точно, просили ли они живые деньги или поддержку в виде гарантий или льготных кредитов. Но опять же нельзя такие решения принимать на эмоциях, надо проанализировать. У нас были разные ситуации. Большие компании тоже падали, ничего хорошего это не принесло. Но цифра, конечно, привлекает немалое внимание.
Почему возникли проблемы? Большая компания — большие риски. Может быть, где-то просчитались, а может, готовятся к какому-то рывку. Видимо, какие-то просчеты менеджмента привели к ситуации, когда компания воспользовалась, как мне кажется, крайним механизмом, когда публично обратилась за поддержкой. Это значит, что ситуация не очень хорошая, мягко говоря. Мы смотрим по рынку: компаниям, в том числе крупным, тяжело, но они работают, используют меры поддержки. Если их вовремя использовать, наверное, ЧП не будут происходить. «Самолет» — крупная публичная компания, это тоже надо принимать во внимание. Это письмо было экстремальным шагом.
О рисках для рынка. Насколько я знаю, у отдельных крупных компаний есть высокая нераспроданность, а у других — нет. Отдельные компании реагируют в моменте, в случае кассовых разрывов просто немного снижают цену и большим объемом продают квартиры. Такое тоже есть. Пользовался ли таким инструментом «Самолет», я не знаю. Но еще раз повторю: совокупность всего происходящего вокруг надо оценивать правительству. Как бы ни было сегодня сложно, рынок недвижимости работает, обратите внимание: цена только растет.
Роман Лябихов — первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— Реакция правительства крайне важна. Чтобы не допустить обвала в целом, помощь «Самолету» оказать нужно. А дальше разбираться, что это: плохая бизнес-модель или более серьезные нарушения. «Самолет», безусловно, системообразующая компания, и здесь правительство не должно остаться в стороне.
Не менее важно, как поведут себя банки-кредиторы, ведь у них основные объемы требований к девелоперу. Судя по тому, что мы видим — а именно обращение к власти, — в бизнес-среде девелоперу с банком решить проблему уже не получалось.
«Самолет», безусловно, потеряет часть покупателей, но в целом, если правительство окажет помощь в той или иной форме, ситуация быстро забудется. Спрос на квартиры сохранится, людям нужно улучшать жилищные условия. Конечно, при негативном сценарии для девелопера часть покупателей, особенно с инвестиционными моделями, возьмет паузу, но не думаю, что это окажет большое влияние на рынок.
Анатолий Аксаков — председатель комитета Госдумы по финансовым рынкам:
— Я полагаю, на строительном рынке есть проблемы с реализацией построенного или строящегося жилья. Высокая ключевая ставка, высокие проценты по кредитам, в том числе по ипотечным, — все это сдерживает спрос, поэтому возникли проблемы с реализацией жилья.
Я думаю, что застройщик тоже виноват. Сама компания виновата в том, что необдуманно вела свои работы, в том числе это связано с неверной оценкой ситуации на рынке. А где-то и завышенные аппетиты сыграли не на пользу. Надеюсь, что злоупотреблений в компании не было. А если они и были, то тоже могли сыграть свою роль…
Можно было бы сейчас найти компромиссы с кредитными организациями, реструктурировать долги, найти варианты погашения долгов в течение более длительного периода времени. Ситуация на рынке меняется, ключевая ставка недавно была снижена, соответственно, проценты по ипотеке тоже будут снижаться. А спрос на жилье будет возрастать. Я полагаю, что в течение года ключевая ставка еще будет несколько раз снижаться, поэтому проценты по ипотеке тоже, а спрос на жилье будет расти. Поэтому ситуация в компании станет более благоприятной, она сможет рассчитаться с долгами.
Напрямую выделять деньги из бюджета, я считаю, неправильно. Бюджет дефицитный, есть много других задач, которые с помощью него надо решать. Бюджет не обязан решать бизнес-проблемы, даже если это крупная компания. Полагаю, что ключевая задача — договоренности кредиторов и «Самолета».
В целом ситуация на рынке недвижимости управляемая. Все видят, что рынок развивается, в том числе благодаря льготной ипотечной программе для семей с детьми. Судя по оценкам ЦБ и минстроя РФ, рынок развивается. Хотя, конечно, не такими темпами, как это было в 2022–2023 годах. Риска того, что случится обвал, нет, ситуация контролируемая, управляемая, никаких жестких, драматичных проблем не просматривается. Просто надо аккуратно вести бизнес и строить его исходя из сложившегося спроса, тенденций, которые развиваются на рынке. «Самолет» этого не учитывал, поэтому столкнулся с проблемами.
Я не думаю, что «Самолет» рухнет. Это солидная компания, у нее большие обязательства. Несмотря на ошибки, у нее есть запасы, которые позволяют преодолеть проблемы. Уверен, что ситуация нормализуется. Кредиторы будут искать варианты реструктуризации. Тем более ситуация на финансовом рынке развивается в позитивном направлении, соответственно, на строительном рынке тоже развернутся в том направлении. Спрос благодаря ипотечному кредитованию будет расти. Поэтому, на мой взгляд, у «Самолета» есть все шансы, чтобы преодолеть проблемы, которые накопились.
Сергей Чижов — член комитета Госдумы по бюджету и налогам:
— Группа «Самолет» — масштабная компания со множеством проектов. И только на свои средства она развиваться, разумеется, не может. При этом она сохраняет стабильные экономические показатели, обладает большим банком земли, так что и рухнуть теоретически не должна.
Как заявил по этому поводу минстрой РФ, «вопросы господдержки требуют проработки с участием Банка России». Девелоперов беспокоят финансовые риски, главный из которых — необходимость справляться с выплатами по дорогим займам. В условиях, когда ключевая ставка остается неподъемной, когда бюджетное финансирование ипотечных программ сокращается, «Самолет» испытывает естественные трудности.
После того как 13 февраля Банк России уменьшил ключевую ставку на 50 пунктов, ситуация немного улучшилась. Бизнес, в том числе и строительный, сделал вывод: тренд на снижение продолжается, к концу года ставка может стать по-настоящему рыночной. Если это случится, кредитные средства будут работать не на истощение строительных компаний, а на их развитие.
В таких условиях и у самих банков-кредиторов расширяется поле для маневра по поддержке компаний, попавших в трудную ситуацию.
Ставка в этом году может опуститься до 12–13 процентов, но нашей экономике нужно 6 процентов и ниже — такой целевой показатель должен быть у ЦБ. Многие компании, в том числе и строительные, более 9 процентов прибыли зарабатывать не могут. Сверхприбылей в обычной жизни и не должно быть. Суперприбыли бывают у стартапов, а в строительной сфере их ожидать не стоит.
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.