«На практике земля работает только в связке с проектом. Важно, не сколько стоит участок, а что на нем можно реализовать», — говорят эксперты федеральной девелоперской компании Унистрой. Девелопер предлагает собственникам земельных участков не просто продать свой актив, а стать партнерами. Пустырь, склад или заброшенные гаражи могут стать жилыми кварталами с садиками, школами, парками и спортивными площадками. «Сервисный девелопмент» работает уже в 11 городах России. Как не продешевить и попасть в число партнеров, какие участки подойдут под застройку и сколько платят агентам за успешную сделку — в нашем материале.
Участок до постройки ЖК «Аквамарин» и после
«Купим землю»: что и где ищет Унистрой?
В условиях тотального дефицита участков под застройку в мегаполисах многие собственники даже не догадываются, что их актив может приносить гораздо больше, чем просто цену продажи. Девелоперы все чаще смотрят не только на пустые поля, но и на занятые территории: старые склады, гаражные кооперативы и бывшие промзоны. Федеральный девелопер Унистрой, реализовавший уже более 2,4 млн кв. м жилья, запустил уникальный для российского рынка формат — «Сервисный девелопмент». Застройщик предлагает не только купить участок, но и развивать его в партнерстве, создавая вместе жилые комплексы, кварталы, микрорайоны и инфраструктуру для комфортной жизни.
«Порой собственник сидит и не знает, что его участок — это золотая жила. И наша задача — подсветить эту ценность», — говорит руководитель отдела по развитию территорий компании Унистрой Анна Орлова. За последние 3 года здесь заключили договоры на земельные участки общей площадью 156 га. Даже на первый взгляд «неликвид» можно превратить в «конфетку», изменив категорию, разработав проект планировки территории (ППТ), или поучаствовать в программах комплексного развития территорий (КРТ), особенно когда речь идет о реорганизации промзон или гаражных кооперативов.
На практике земля работает только в связке с проектом. Важно, не сколько стоит участок, а что на нем можно реализовать. Земля без понятного сценария реализации почти всегда превращается в замороженный актив. А это упущенное время и деньги.
Какие участки подходят под совместный проект или продажу? В Унистрой руководствуются критериями, которые позволяют обеспечить экономическую эффективность и градостроительный потенциал будущих проектов жилищного строительства.
Даже на первый взгляд «неликвид» можно превратить в «конфетку», изменив категорию, разработав проект планировки территории (ППТ), или поучаствовать в программах комплексного развития территорий (КРТ), особенно когда речь идет о реорганизации промзон или гаражных кооперативов
Локация. Помимо городов присутствия, как Казань, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Тольятти, Екатеринбург, Пермь, Махачкала и Уфа, компания присматривается к Тюмени, Красноярску и Новосибирску. Земельные участки должны быть в черте города.
Площадь. Минимальный порог — от 0,5 га, но в приоритете участки, позволяющие разместить от 50 тыс. кв. м жилья. Это примерно от 3 до 5 гектаров. «Мы за комплексный подход. Хочется строить не просто „свечку“, а создавать мини-город с бульварами, кафе, аптеками на первых этажах, а в идеале — и с социальной инфраструктурой», — отмечает спикер.
Категория земли. Соответствие генплану и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), функциональная зона, допускающая строительство и размещение многоквартирных домов. То есть идеальный вариант, если на участке уже разрешено строить жилье. Однако компания готова работать и со сложными активами.
Среди ярких проектов в Казани — ЖК ART City на ул. Ершова с бульваром, детской площадкой и торговым центром
Партнерство, а не просто продажа
Покупка правильного участка — это 60–70 процентов успеха девелопера, отмечают в Унистрой. Здесь специализируются на комплексной застройке, которая в основном относится к комфорт-классу. Сейчас в портфеле компании более 1,1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Среди ярких проектов в Казани — ЖК ART City на ул. Ершова с бульваром, детской площадкой и торговым центром; жилые комплексы «Лето» и «Весна» на Мамадышском тракте; экорайон «Царево Village». В Адмиралтейской слободе на 20 га строится ЖК «Статум». Это будет проект бизнес-класса на берегу Волги с самобытной индустриальной архитектурой и умными технологиями. В Санкт-Петербурге у Унистрой в работе один из самых больших проектов на 105 га «Лисий нос» с урбан-виллами, коллекционными квартирами с саунами, школой на территории и двором-парком.
Имея большой опыт по поиску и анализу земельных участков, в Унистрой разработали прозрачные и гибкие условия партнерства. Собственник участка может выбрать степень своего участия в проекте: от полного невмешательства до активного включения в процесс.
Есть партнеры, которые хотят просто получать прибыль. А есть те, кто хочет участвовать в разработке концепции, предлагать свои идеи. Мы это только приветствуем. Главное — прописать правила игры на берегу.
Для слаженной работы в отделе по развитию территорий разработали целую экосистему взаимодействия:
- Прозрачность на всех этапах. Партнер имеет доступ к календарному плану проекта, видит экономику и бюджеты, может в режиме 24/7 задавать вопросы в специальном закрытом чате, где сидят все руководители (юристы, экономисты, техспециалисты).
- Участие в ключевых решениях. Партнер согласовывает бюджет и может рекомендовать подрядчиков. Если его компания предложит лучшую цену на тендере, это только улучшит финансовые показатели проекта.
В договоре заранее прописываются и условия выхода из проекта, чтобы обе стороны чувствовали себя защищенными. «Мы всегда говорим: да, мы выходим замуж, но нужно обговорить и условия развода. Это нормально. Когда человек проходит с нами путь от пустыря до первого дома и получает первые деньги, наступает полное доверие, — отмечает Орлова. — Важно, чтобы были четко зафиксированы вклады сторон, правила распределения результата, понятные условия выхода и открытая экономика проекта».
«Партнерство должно строиться не на обещаниях, а на совместном контроле ключевых решений и полной финансовой прозрачности. И конечно, критически важны опыт и репутация девелопера — способность доводить проекты до результата в срок и без потери качества», — добавляет эксперт.
Унистрой сотрудничает не только с собственниками земли, которые готовы продать участок или войти в проект на партнерских условиях, но и с агентами, которые находят участки под жилую застройку или с ее перспективой
Агенты тоже могут заработать
Унистрой сотрудничает не только с собственниками земли, которые готовы продать участок или войти в проект на партнерских условиях, но и с агентами, которые находят участки под жилую застройку или с ее перспективой. Профессионалам в сфере недвижимости предлагают конкурентное вознаграждение — комиссию от продажи. Ставка зависит от того, подходит ли участок под застройку:
- под жилье по градостроительной части — 2%;
- если участок не под жилье — 1%.
Задача агента — не просто найти участок, а увидеть его потенциал и подготовить собственника к диалогу с девелопером.
Есть два варианта заключения агентского договора: на постоянной основе (если будет поток земельных участков) и по единичной сделке, когда участок действительно подошел.
«Как правило, агенты — это люди, которые знают свой город вдоль и поперек. Особенно когда речь идет об участках, которые заняты чем-то второстепенным — старым складом, автосервисом или заброшенным зданием. К примеру, в Казани есть территории, которые в будущем могут быть вовлечены в оборот под жилищное строительство. Но сложность в том, что владельцев, как в случае с гаражным кооперативом, может быть много и с каждым надо разговаривать, искать их. И классно, когда представитель — председатель этого кооператива или агент — уже провел опрос и все готовы присоединиться к проекту. Это в разы упрощает работу и девелоперу, и агенту», — говорит Орлова. Именно для таких проактивных специалистов в компании создали специальные условия сотрудничества.
Команда управления по развитию в Унистрой
За сколько сегодня можно продать свой участок под жилую застройку? Факторов, влияющих на цену, множество. Реальная стоимость земли для девелопера складывается из множества факторов: наличие сетей, обременения, необходимость сноса старых построек и т. д. Самая частая ошибка — воспринимать землю как самостоятельный актив и оценивать ее только по цене.
«Надо правильно начинать инвестицию в землю, то есть начать с профессионального анализа потенциала участка. Это проверка градостроительных регламентов, транспортной доступности, инженерных возможностей, окружения и будущего спроса. Собственнику или инвестору, скорее всего, понадобится партнер-девелопер, когда он хочет получить от земли примерный точный финансовый результат. Партнер или покупатель в виде девелопера — это принятие и решение множества сложных вопросов: разработка концепции, проектирование разных стадий, согласование документации, финансирование, строительство, продажи, ответственность перед покупателями», — говорит Орлова.
Оставить заявку на первичный анализ участка можно здесь. В течение 14 дней Унистрой оценит его рыночный потенциал, рассчитает экономику и предложит вариант сотрудничества, который превратит актив в работающий бизнес.
Контактная информация:
- Сайт
- Телеграм-канал
- Телефон: 8 (843) 212-30-25
Комментарии 1
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.