Строительная отрасль живет вопреки высокой стоимости денег, а сфера ЖКХ готовится к масштабной чистке от случайных игроков и УК-однодневок. О том, как разгребать бардак в сфере ИЖС, почему управление домом должно перестать быть «проходным двором», новой отчетности для управляющих компаний, переносе срока сдачи домов и «банковском рабстве» застройщиков в большом интервью «БИЗНЕС Online» рассказал депутат Госдумы РФ от Татарстана Илья Вольфсон.
Илья Вольфсон: «За 20 лет жалоб на работу УК мы наконец-то подошли к тому, чтобы определить стандарты работы и положить их на бумагу»
«Людям не нужен отчет ради отчета — им нужен порядок»
— Илья Светославович, в России сейчас, судя по всему, все основательнее берутся за УК. Меняются правила лицензирования, налицо ужесточение требований, введена новая система отчетности УК. Жители наверняка этому рады, а как рынок принял такие изменения?
— Я бы не назвал это ужесточением требований. За 20 лет жалоб на работу УК мы наконец-то подошли к тому, чтобы определить стандарты работы и положить их на бумагу. Наша позиция — управление домом должно перестать быть проходным двором.
Мы идем последовательно. Наши первые шаги были еще три года назад, тогда мы закрыли лазейку для УК-однодневок. Если проштрафился и попал в черный список, то уже не сможешь работать в сфере управления многоквартирными домами. Это касается и руководителей, и учредителей.
Следующий шаг — правила игры для добросовестных компаний. Мы хотим поддержать тех, кто пришел работать вдолгую. Но компания должна подтвердить, что у нее есть материально-техническая база, штат квалифицированных сотрудников и техника. И сделать это надо еще до того, как она возьмет дом в управление. Сейчас часто бывает наоборот: сначала берут дом, собирают деньги, а из активов — только стол и печать. А некоторые до сих пор умудряются работать так, будто ЖЭКи эпохи перестройки никуда не делись. Хамовато так, с ленцой, как Афоня из фильма.
То же касается и отчетов о работе. В прошлом году мы инициировали и приняли закон, что отчетность для жителей должна быть полной и исчерпывающей. Минстрой разработал форму, и в этом году жители впервые начали получать нормальные отчеты, где видна вся внутренняя кухня управляющей компании. Куда, сколько и зачем денег жителей они потратили. УК же самим потом проще будет работать и выстраивать коммуникацию. Если они работают честно, разумеется. Людям не нужен отчет ради отчета, им нужен порядок.
«Мы видим, к чему приводит наплевательское отношение к своим задачам и как может расцвести рядовая хрущевка, если подходить к делу с толком»
— Не кажется ли вам, что политика закручивания гаек приведет к тому, что управляющие компании начнут закрываться под натиском новых правил игры? Ведь до сих пор УК называют одним из самых неприбыльных видов бизнеса…
— Риск перегнуть палку есть всегда, особенно когда ты оторван от реального положения дел. Но в нашем комитете, говорю это всегда и повторю еще раз, собралась уникальная команда профессионалов, которые сами вышли из отрасли и хорошо понимают что к чему. И мы не сидим в кабинетах Думы, каждый из нас во время региональных недель и с людьми встречается, и совещания с муниципалитетами проводит, и в гнилых подвалах, случается, оказывается.
Поэтому мы подходим к вопросу взвешенно. Мы видим, к чему приводит наплевательское отношение к своим задачам и как может расцвести рядовая хрущевка, если подходить к делу с толком. Наша задача — не задушить бизнес, а очистить рынок от тех, кто пришел просто собирать деньги, убрать серую зону и поднять качество управления домами. Рынок УК не должен быть приютом для тех, кто держится только за счет мутных схем. Если компания уходит потому, что ей запретили обманывать и заставили работать по правилам, — это не трагедия, а победа.
«Сейчас смена собственника превращает взыскание в квест: ищи должника, адрес, оформляй бумаги — и при этом сам долг не мешает человеку спокойно продать квартиру»
НДС для УК: «Это проблема, потому что жители за те же деньги теперь получают меньше работ»
— Какие меры, по вашему мнению, могут облегчить работу УК?
— На эту тему мы регулярно проводим мозговые штурмы в рабочей группе в республиканском минстрое. Она работает под руководством Марата Мансуровича (Айзатуллин, глава минстроя РТ, — прим. ред.). В нее входят профильные депутаты Госсовета, специалисты исполкома Казани и крупные управляющие компании.
Мы регулярно собираемся и проговариваем все вопросы, обсуждаем идеи и предложения. В диалоге выстраиваем механизмы работы, советуемся. На таком совещании, кстати, обсуждали новый формат отчетности. Они сначала за голову схватились: мол, как мы будем это делать? Я даже был готов передать их пожелания в минстрой, чтобы попробовать скорректировать форму. Но ничего, справились.
На этих же встречах подняли вопрос привязки долгов за «коммуналку» к квартире, а не к собственнику. Мне эта идея очень нравится, ее нужно докручивать.
— Кстати, да. Новый собственник квартиры не обязан платить по долгам за предыдущего хозяина. Теперь же обсуждают привязку всех долгов к квартире, а не к должнику. Но по сути, «выколачивать» долги из должника придется сначала покупателю! В чем логика?
— Тут не совсем так.
Сегодня долги за жилищные услуги в России — критическая проблема. От этого напрямую зависит нормальное содержание домов, безопасность, устойчивое развитие. Сколько раз у вас в подъезде будут мыть полы, в конце концов, и сколько дворников будут убирать снег во дворе.
В новых отчетах, кстати, это очень хорошо видно. Раньше жители могли говорить, что все деньги идут на зарплату управляющему, и в чем-то были, может быть, правы. Но сейчас мы дали жителям полный расклад. Поэтому и УК должны иметь реальные инструменты взыскания долгов. Сейчас смена собственника превращает взыскание в квест: ищи должника, адрес, оформляй бумаги — и при этом сам долг не мешает человеку спокойно продать квартиру. Часто УК открывает новый лицевой счет, а старый закрывает с хвостом — и этот хвост потом годами висит на системе.
Решение, которое обсуждаем: уникальный лицевой счет на квартиру, привязанный к кадастровому номеру, единый для поставщиков услуг. По аналогии со взносами на капремонт: долг следует за объектом. При этом ключевое условие справедливости — прозрачность для покупателя: справка о состоянии лицевого счета должна быть доступна до сделки, чтобы человек видел, что покупает.
Вопрос непростой, дискуссионный. Любое подобное глубинное изменение требует работы с возражениями, а их будет достаточно. Так что обсуждение может уйти на осень — и, возможно, получит развитие уже в следующем созыве.
«Самое тревожное — при переходе дома к новой управляющей компании деньги, которые были собраны прежней организацией, но не израсходованы по назначению, могут бесследно пропасть»
— Еще какие изменения в жизни УК произошли за прошлый год? К примеру, в начале 2025-го вы говорили о том, что планируется освободить управляющие компании от уплаты НДС, но этого сделать не удалось. Будет ли комитет инициировать поправки к закону?
— Мы боролись, но пока не можем согласовать это решение в минфине. Мы не оставляем эту идею, потому что тут очевидный парадокс: вода, тепло НДС не облагаются, а услуги УК облагаются. И это проблема, потому что жители за те же деньги теперь получают меньше работ. Мы будем заходить на новый круг обсуждения, этот вопрос надо дожимать.
В продолжение темы поддержки добросовестных компаний — мы предметно обсуждаем механизмы защиты инвестиций жилищных организаций в дом. Недопустимо, когда компания вкладывает средства, а ее затем искусственно устраняют или подменяют другой организацией. Инвестиции бизнеса в жилой фонд должны быть надежно защищены, иначе никто просто не будет вкладываться в развитие и модернизацию.
Второе масштабное направление — это регулирование деятельности расчетных центров по начислению и сбору квартплаты. На сегодняшний день управляющие организации, ТСЖ и ЖСК применяют абсолютно разные схемы работы. Большинство просто передают этот функционал третьим лицам — тем самым расчетным центрам. Для понимания масштаба: в Казани до 2014 года параллельно существовало порядка 20 таких организаций.
На практике такой разнобой приводит к массе проблем для жителей. При смене управляющей компании часто теряется вся база данных по начислениям и сборам. Люди неделями не могут получить нужные им справки. В мелких ТСЖ, где нет квалифицированных кадров, порой просто некому компетентно ответить на вопросы по платежкам. Но самое тревожное — при переходе дома к новой управляющей компании деньги, которые были собраны прежней организацией, но не израсходованы по назначению, могут бесследно пропасть.
Фактически эта деятельность по ведению начислений существует, но единых требований к ней нет. Для решения проблемы мы предлагаем узаконить работу расчетных центров через принятие нормативно-правового акта. Нужно прописать жесткие базовые требования ко всем участникам рынка независимо от их организационно-правовой формы. В перспективе необходимо установить на законодательном уровне обязательность ведения расчетов исключительно через расчетный центр, отобранный самим субъектом. Это правило должно распространяться на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, ресурсоснабжающие организации при прямых расчетах, а также на региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами и капремонту.
Обсуждали этот вопрос с минстроем России — идею поддерживают, готовим проект.
«Обслуживание и ремонт лифтов теперь можно поручать только специализированным организациям и предпринимателям, включенным в федеральный перечень, а порядок ведения этого перечня и требования к включению/исключению устанавливает правительство»
«Рынок обслуживания лифтов перегрет случайными и некомпетентными игроками»
— С сентября вступает в силу закон о безопасной эксплуатации лифтов. Почему в нем возникла такая необходимость? Вы часто упоминаете человеческие жертвы из-за деятельности некомпетентных игроков в данной сфере. Это и правда такая глобальная проблема?
— Да. Лифт — это ежедневная инфраструктура безопасности. Это устройство, которое должно работать так, чтобы человек не думал о рисках вообще. К сожалению, о рисках не думали и те, кто должен лифтами заниматься. Сама тема для многих оставалась где-то на заднем плане, пока не случалась беда. А в этой сфере цена ошибки — человеческая жизнь. В такой чувствительной отрасли нельзя жить по принципу «авось пронесет». Тем не менее долгие годы обслуживание лифтов было размазано внутри квартплаты, а ответственность и качество работ часто зависели от того, кто подешевле взялся за договор.
Когда законопроект готовили ко второму чтению, мой коллега по Госдуме Сергей Колунов провел по ряду регионов большую серию встреч с жилищниками, местными минстроями, эксплуатирующими организациями и профильными ведомствами. И эти обсуждения подтвердили: проблема системная — рынок обслуживания перегрет случайными и некомпетентными игроками.
В законе теперь закреплены базовые правила, по которым должна жить отрасль. Во-первых, обслуживание и ремонт лифтов теперь можно поручать только специализированным организациям и предпринимателям, включенным в федеральный перечень, а порядок ведения этого перечня и требования к включению/исключению устанавливает правительство. Во-вторых, прямо закреплена обязанность заключать договор на техническое обслуживание лифтового оборудования — для управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов, а при непосредственном управлении — для собственников. В-третьих, появляется типовая форма договора, которую утверждает уполномоченный федеральный орган, чтобы по стране не было серых и размытых контрактов без понятных обязательств и ответственности. И, что важно для новостроек, на переходный период закрывается риск «ничейного» лифта: пока дом не выбрал способ управления, договор на обслуживание должен обеспечить застройщик.
Этим мы заложили основу, но есть идеи и по следующим шагам. Часть решений отрасль уже поддержала, и их предстоит дорабатывать. Это возвращение полноценного государственного контроля за монтажом и эксплуатацией лифтов и участие надзорного органа в приемке лифтов в новостройках; повышение требований к обслуживающим организациям уже на уровне практики и ответственности, развитие стандартизации решений по шахтам; внедрение дополнительных мер безопасности в кабинах, включая видеонаблюдение там, где это оправдано; и главное — цифровизация эксплуатации: диспетчеризация, телеметрия, датчики износа и нормальный цифровой мониторинг состояния оборудования, чтобы выявлять риски до того, как они становятся трагедией.
— Хватит ли добросовестных организаций для того, чтобы качественно управлять всем лифтовым оборудованием в Казани, в Татарстане?
— Рынок в Татарстане живой, компетенции есть. Вопрос в другом: нужно больше кадров, а это больше расходов на зарплаты. Значит, и тарифы должны подняться, а этого допустить нельзя. Планируем выходить из положения за счет четкой стандартизации состава и стоимости всех этапов работ, чтобы найти приемлемый баланс для всех участников.
«Сейчас у многих девелоперов трудности — это факт»
«Я бы не превращал это в страшилку. Ситуация на рынке сложная, но в целом все стабильно»
— 2025-й оказался непростым для строительной отрасли и жилищного строительства. Как оцениваете итоги года в стройке?
— Стройка который год живет вопреки всем трудностям, и отрасль продолжает работать — это главный итог. Объемы по стране в целом сохраняются — об этом подробно говорили с министром строительства Иреком Энваровичем (Файзуллин, министр строительства и ЖКХ РФ, — прим. ред.) в рамках подготовки к отчету правительства. Но стоит понимать, что при нынешней стоимости денег сохранение былых позиций уже подвиг сам по себе. Хотя мы видим, что объемы по многоквартирному жилью ползут вниз. Разрешения держат на руках, но на стройку пока не выходят.
— Летом прошлого года Марат Хуснуллин говорил о том, что каждый пятый девелопер в России может обанкротиться. Вы согласны с оценками? И что делается, чтобы не допустить этого?
— Это, конечно, маркер ситуации. Но все-таки речь шла о зоне риска, а не о прямых угрозах банкротства. Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Например, перенос срока ввода жилья может быть связан не только с невозможностью продолжать работать, но и с оптимизацией, попытками снизить налоговую нагрузку, оттянуть срок выплат по проектному финансированию. Надо понимать, что сами банки не заинтересованы забирать недостроенные объекты, поэтому они будут искать совместные решения с девелоперами.
Я бы не превращал это в страшилку. Ситуация на рынке пусть и сложная, но в целом все стабильно.
«Это выглядит как усиление конкуренции, но на деле рынок становится более зависимым от нескольких крупных игроков. В итоге мы видим снижение качества строительства, безликую архитектуру, срывы сроков сдачи объектов и так далее»
— В сложной ситуации оказался «Самолет» — компания запросила 50 миллиардов рублей. В чем причины и как это влияет на рынок?
— Тут я не хочу обсуждать вопросы конкретных компаний. Тем более что и финансовая ситуация у них не такая уж критическая, и саму компанию, оказывается, неправильно поняли. Сейчас у многих девелоперов трудности — это факт. Но помогать адресно именно одной компании выглядит странно. Тем более у нас есть механизм, который на такие случаи и создавался: эскроу-счета защищают дольщиков. Бизнес есть бизнес: он несет риски. Спасать избранных за счет государства — практика спорная.
Надо смотреть на вопрос шире. Регионам стоит обращать внимание, когда подобные гиганты заходят на местный рынок и как они строят работу. Мы видим на ряде примеров, что у них совершенно иной подход к работе и они нередко решают свои задачи как слон в посудной лавке. Демпингуют, разрушают рынок, выдавливают локальных игроков. Это выглядит как усиление конкуренции, но на деле рынок становится более зависимым от нескольких крупных игроков. В итоге мы видим снижение качества строительства, безликую архитектуру, срывы сроков сдачи объектов и так далее.
Когда финансовая ситуация меняется и модель начинает давать сбои — они уходят, а регион остается у разбитого корыта. Сильный рынок — это не один большой игрок, а сбалансированная система, где есть и крупные компании, и устойчивые региональные девелоперы. Только в таком случае отрасль способна спокойно переживать экономические циклы.
— В феврале Госдума приняла законопроект о повышении ответственности в строительной сфере. В чем заключалась главная проблема и что именно меняет новый закон?
— Проблема в том, что система саморегулирования часто работала как вывеска. Формально «допуск есть», по факту — филькина грамота. И нарваться на халтурщиков ты мог и с членством в СРО, и без. Никто ни за что не отвечает, разбирайтесь сами.
Своим законом мы вводим в КоАП новые статьи для руководителей таких СРО. Если организация нарушает обязательные процедуры контроля и дисциплины, если закрывает глаза на нарушения, если неправильно ведет компенсационные фонды или попросту «не замечает» проблем у своих участников — за это теперь предусмотрены конкретные штрафы.
Для должностных лиц это от 5 тыс. до 20 тыс. рублей за нарушения процедур и контроля, по отдельным составам — от 10 тыс. до 50 тыс.; для самой организации — от 20 тыс. до 100 тыс. рублей. Для национальных объединений СРО ответственность еще жестче: штрафы для должностных лиц — от 10 тыс. до 50 тыс. рублей, для юрлиц — от 50 тыс. до 200 тыс. рублей, в том числе за нарушения порядка контроля и за неразмещение обязательной информации на сайте в установленные сроки. Плюс вводится ответственность за невыполнение в срок предписаний контрольного органа: от 5 тыс. до 20 тыс. для должностных лиц и от 20 тыс. до 50 тыс. для юрлиц.
Этим мы помогаем СРО перестать быль формальностью, а стать наконец-то реальным фильтром.
«Сильный рынок — это не один большой игрок, а сбалансированная система, где есть и крупные компании, и устойчивые региональные девелоперы. Только в таком случае отрасль способна спокойно переживать экономические циклы»
«Депутат не инкассатор и не кассир бюджета»
— Какие еще вопросы в повестке вашего комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ?
— Среди ключевых вопросов — продолжение работы по снижению административных барьеров в стройке и ускорению инвестиционно-строительного цикла. Там, где процедуры не дают дополнительной безопасности, но съедают месяцы и деньги, их нужно убирать или переводить в более понятный и быстрый формат. Это напрямую влияет на себестоимость проектов и на то, как отрасль переживает период дорогих денег.
Продолжаем качать историю с «банковским рабством». Наконец-то внесли соответствующий законопроект. В чем суть проблемы? Сейчас застройщик, по сути, намертво привязан к одному банку: кредит там, эскроу-счета дольщиков там же. Хочешь уйти — не можешь. Даже если банк закручивает гайки и условия становятся невыносимыми, девелопер в ловушке.
Мы хотим это сломать. Нашел застройщик банк с нормальными условиями — пожалуйста, рефинансируй кредит и переноси туда же счета эскроу. И никаких заградительных барьеров со стороны старого банка: никаких штрафов за досрочное погашение, никаких лишних согласований, никакой волокиты с залогами. Все это прямо прописано в законопроекте.
Кстати, в этой истории очень показателен пример с тем же «Самолетом». Если бы у нас получилось внести этот законопроект раньше — а мы бьемся за него уже не первый год, — то, возможно, компания даже не заявляла бы о финансовых трудностях и всего этого шума просто не было бы.
— А что будет с деньгами дольщиков при переходе? Сейчас нужно личное согласие каждого.
— Новый банк открывает людям новые счета эскроу, старый обязан передать все данные и перечислить деньги. Дольщиков уведомят о смене банка и новых реквизитах. Если кто-то по привычке отправит платеж на старые реквизиты — ничего страшного, старый банк на переходный период обязан принять и переслать деньги дальше. А если начнет тянуть или саботировать — получит неустойку.
— То есть дольщикам не придется лично идти в новый банк и заново все оформлять?
— Да, и это принципиально важно. Мы вносим изменения в закон о противодействии отмыванию доходов: новый банк просто использует данные, которые уже есть у старого. Никакой беготни, никаких очередей. Для человека все должно пройти тихо и незаметно — это чисто технический переход.
«Мы считаем, что дом должен передаваться людям не только с ключами, но и с полноценным цифровым паспортом квартиры и дома»
— Интересно! Это настоящий прорыв, который многое поменяет. Что еще у вас в работе?
— Отдельный большой блок — цифровизация строительства и жилищно-коммунальных услуг. Мы считаем, что дом должен передаваться людям не только с ключами, но и с полноценным цифровым паспортом квартиры и дома. Чтобы у дольщика и у управляющей компании в личном кабинете была вся информация по объекту: где проходят инженерные сети, какое оборудование установлено, каковы сроки его эксплуатации, когда требуется обслуживание, поверка или замена. По сути, квартира должна сопровождаться таким же понятным цифровым сервисом, как современная техника: пришло push-уведомление — значит, подошел срок обслуживания того или иного элемента.
Это важно не только для удобства жителя, но и для нормальной эксплуатации дома. Сегодня огромный объем информации может теряться при переходе от стройки к управлению объектом: проект существует в одном виде, исполнительная документация — в другом. До сих пор все на бумаге. Мы хотим, чтобы эта цепочка стала сквозной и цифровой — от проектирования до многолетней эксплуатации.
Отсюда и следующая задача — расширение применения BIM-проектирования и в целом перевод проектов в полноценный цифровой формат. Это вопрос эффективности: меньше ошибок на стройке, меньше расхождений между проектом и фактическим исполнением, проще экспертиза, прозрачнее капремонт, ремонтные работы и дальнейшая модернизация. В идеале объект должен жить в «цифре» весь свой жизненный цикл — от замысла и стройки до передачи собственнику и дальнейшего обслуживания.
— Один из показателей качества работы депутата — суммы, выделяемые из федерального бюджета на проекты в республике. Можете оценить свои результаты за год?
— Я всегда осторожно отношусь к логике «депутат привез деньги». Депутат не инкассатор и не кассир бюджета. Деньги в регион заходят не по фамилии, а по тому, насколько проекты подготовлены, насколько они попадают в федеральные программы, насколько грамотно выстроено взаимодействие с министерствами и правительством.
У нас сильная управленческая команда во главе с раисом республики: она умеет ставить понятные цели, собирать проекты в правильную упаковку и доводить их до результата. Республиканский минстрой — один из ключевых драйверов этой работы: это про дисциплину, про качество подготовки заявок, про умение говорить с федеральными ведомствами на одном языке и сопровождать проекты до финального решения.
***
Во второй части интервью мы поговорим об «эффекте Долиной», обсудим регулирование частного домостроения и обманутых в ИЖС, раскроем проблемы семейного образования и другие вопросы.
Комментарии 78
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.