«В столице Татарстана льготные программы сворачиваются все больше с каждым месяцем. Людей, которые подходят под жесткие критерии семейной ипотеки, остается все меньше: те, кто мог и хотел купить, уже это сделали. Да и что такое 6 миллионов рублей для казанского рынка?» — рассуждают местные застройщики о ситуации на рынке после новых ограничений в программе семейной ипотеки. Март снова поймал откат. Новостройки потеряли до половины проданных квартир. Семейная ипотека в Казани умирает, и все надежды теперь на субсидированные ставки и рассрочки, а ведь это опасные инструменты. При этом вторичка снова показывает рост. Впрочем, как и цена квадратного метра… Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
В марте застройщики Татарстана продали на 42% меньше квартир, чем месяцем ранее
Покупатели включили режим «ждуна»
Рынок новостроек после февральского отката продолжает лететь вниз. В марте застройщики Татарстана продали на 42% меньше квартир, чем месяцем ранее. По республике девелоперы реализовали всего 864 квартиры. Таковы мартовские цифры «Дом.РФ»: практически катастрофа, дно для первого месяца весны! Это худший результат за пять лет. Например, в марте 2025-го было 1 277 квартир, т. е. на треть больше.
Само собой, застройщики потеряли и в выручке: всего 9,5 млрд рублей за начало весны, а это минус 4 млрд рублей по сравнению с февралем.
Любопытно, что данные «Дом.РФ» по республике резко расходятся с бравурной статистикой от управления Росреестра по РТ. Здесь констатировали: количество сделок с новостройками в марте прибавилось на 4% до 1,5 тыс. договоров долевого участия. Если верить этим цифрам, все спокойно в королевстве датском! Плюс 30% показывает март и в сравнении с тем же месяцем 2025 года. Врут? Да нет — просто иначе считают! «Расхождение объясняется разной методологией учета, — объясняют в девелоперской компании „Унистрой“. — Росреестр по РТ считает все зарегистрированные ДДУ, включая машино-места, кладовые, отсюда цифра в 1,5 тысячи сделок, а „Дом.РФ“ учитывает только жилые квартиры в МКД на эскроу-счетах, что дает более узкую выборку в 864 сделки».
«Первичный рынок чувствует себя плохо — и уже длительный период, — подмечает гендиректор компании „НЛБ-недвижимость“ Андрей Савельев. — В марте ситуация усугубилась, ведь условия по семейной ипотеке стали жестче». Главное изменение, которое произошло на рынке 1 февраля, — правило «одна семья — одна льготная ипотека». Сейчас кредит оформляют сразу на двоих родителей, даже если дохода одного хватает для его погашения. «Поэтому просадка на уровне 30–40 процентов — это, по сути, выравнивание рынка после скачка в декабре и январе», — считает эксперт.
«Баркли Дан» — новая высота в Казани. Премиальные резиденции с панорамным видом на Кремль и озеро Кабан.
Реклама. ООО СЗ «Островский Девелопмент». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
«В марте – апреле фиксируется охлаждение конверсии „встреча – сделка“, — отмечает „Унистрой“. — Причины — ужесточение условий семейной ипотеки, ставки „классики“ 16–19 процентов и вымывание ажиотажного спроса января и февраля. При этом часть клиентов заняли выжидательную позицию в расчете на снижение ключевой ставки. Это подтверждается ростом доли рассрочек на рынке при одновременном падении ипотечных сделок. Спрос не исчез, но стал „длинным“ — клиент дольше принимает решение».
И все-таки некоторые участники рынка советуют смотреть статистику управления Росреестра. К примеру, эксперт рынка Антонина Дарчинова считает, что серьезного падения на первичке все-таки не было, показатели сопоставимы с февралем. «Однако оба месяца примерно в 2 раза слабее января — это эффект ужесточения условий по семейной ипотеке», — говорит эксперт. Не отмечают почти двукратного падения по сделкам и в компании «Ак Барс Дом» (АБД). «Мы ориентируемся на статистику двух независимых аналитических порталов сбора данных. И оба говорят о незначительном снижении количества сделок на первичном рынке в марте по сравнению с февралем», — согласна заместитель генерального директора АБД Айгуль Латыпова.
В чем причины падения? Покупателю уже некуда спешить, новых ограничений или окончательной отмены льготных программ на горизонте не наблюдается. Скорее наоборот, «ждуны» живут новыми надеждами: раис РТ Рустам Минниханов на совещании комиссии Госсовета РФ внес предложение увеличить лимит по семейной ипотеке хотя бы для квартир от 60 кв. метров. Вице-премьер Марат Хуснуллин обещает, что дифференцированные ставки «семейки» в зависимости от количества детей проработают к 1 июля. Но главное — маячит тренд снижения «ключа» ЦБ: 24 апреля «комитет мудрецов» Эльвиры Набиуллиной снизил ставку на полпроцента до 14,5%. Ниже ставка была аж три года назад — в сентябре 2023-го ее поднимали до 13%, а дальше только больше.
Как метко заметил один из собеседников издания, новостройки уже нащупали дно, но теперь пришло время отталкиваться и всплывать на поверхность.
После февральского охлаждения спроса, связанного с ужесточением условий по семейной ипотеке, в марте рынок начал возвращаться в спокойное русло, считает Латыпова. Спрос, конечно, остается «сдержанным», вырос срок принятия решения. Согласна с этой оценкой Дарчинова: спрос, по ее мнению, не исчез — просто покупатели внимательно считают экономику и выбирают как лучшие финансовые условия, так и лучший вариант покупки.
Вместо семейной ипотеки — вынужденные рассрочки
Среди других причин такого разбега данных называют и рост числа рассрочек, которые не фиксирует «Дом.РФ». Застройщики начали предлагать интересные условия по альтернативным способам покупки. В пример можно привести следующую программу: вы платите застройщику всего 10% от стоимости квартиры, а остальное — только после сдачи дома. «И это реально пользуется популярностью у людей. Они отдают 10 процентов в надежде, что через пару лет смогут взять рыночную ипотеку и закрыть остаток стоимости квартиры», — подмечает Савельев.
ЖК «Нова»: квартиры со скидкой 10% до 30 апреля 2026 года
Возможность приобрести по специальной цене квартиру в доме, который станет одним из новых символов Казани!
Реклама ООО «СЗ «Стройрезерв» Застройщик проекта: Общество с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК БИЗНЕССТРОЙПРОЕКТ ИНН 1655458428 Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф, erid: 2SDnjeZSqht
По наблюдениям эксперта, число рассрочек в марте выросло на 20%. По России, особенно в Москве, ситуация такая же: по данным компании «РБК-Недвижимость», в марте доля первичных сделок с рассрочкой в столице составила 30–40% против 20% в октябре прошлого года.
В столице Татарстана льготные программы сворачиваются все больше с каждым месяцем. Людей, которые подходят под жесткие критерии семейной ипотеки, остается все меньше: те, кто мог и хотел купить, уже это сделали. Да и что такое 6 миллионов рублей для казанского рынка? Стоимость однокомнатной квартиры сегодня только начинается от 7 миллионов — и это скорее пригород столицы республики.
«Застройщики определенно не любят рассрочки, но вынуждены их давать, — отмечает агент недвижимости Александр Званец. — Им ведь нужно быстрее пополнять эскроу-счета, а сумма рассрочки обычно идет напрямую застройщику, а не на банковский счет». Логика простая: чем выше наполняемость эскроу-счетов, тем ниже ставка по проектному финансированию для застройщиков.
Застройщики начали предлагать интересные условия по альтернативным способам покупки
Еще одна причина осторожного отношения девелоперов к этому инструменту — высокий риск возможных расторжений, если клиент не смог заплатить к моменту окончания рассрочки. Сумма расторгнутых сделок в строящихся домах РТ с января по март — почти 1,3 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше по сравнению с I кварталом 2025-го. В общей сложности, по данным «Дом.РФ», покупатели отказались за первые три месяца этого года от 103 квартир, 95 из которых находятся в Казани. В разрезе застройщиков больше всего «отказников» у ПИКа — 42 расторгнутые сделки. На 2-м месте по объемам расторжений — ТСИ (11 договоров долевого участия), на 3-м — «Ак Барс Дом» и «Комосстрой» (по 7 сделок за три месяца).
Не обнадеживает статистика и в разрезе последнего года: сумма расторгнутых сделок в строящихся новостройках РТ за 2025-й в сравнении с 2024-м выросла в 4 раза и составила 6,6 млрд рублей.
«Опаснее всего выглядят рассрочки от застройщиков с первоначалкой в 5–10 процентов. Получается, что в этом случае застройщик замораживает свои деньги на годы, не получает „живые“ средства на эскроу-счетах. Вдобавок дешевые предложения обычно привлекают менее платежеспособную аудиторию. Если ключевая ставка не падает к моменту окончания срока рассрочки, много покупателей просто отказывается от квартир. Возникает кассовый разрыв, растет долг по проектному финансированию», — объясняет логику один из собеседников «БИЗНЕС Online».
Поэтому относительными безопасными для девелопера считаются рассрочки с первоначальным взносом от 30% и выше.
«КамаСтройИнвест» реализовал 89 квартир за март на общую сумму 1,1 млрд рублей
Десятка застройщиков: все вдвое хуже, чем в феврале
Первая десятка застройщиков РТ за март сумела продать 522 квартиры на 6 млрд рублей. Судя по цифрам «Дом.РФ», падение двукратное. В феврале самые успешные девелоперы республики реализовали чуть больше 1 тыс. квартир. На всякий случай напомним, что методика «Дом.РФ» отражает только продажу квартир в строящихся домах. Если учесть и продажи в уже готовых, то результаты девелоперов могут быть больше.
В этот раз вперед выбился «КамаСтройИнвест», который реализовал 89 квартир за март на общую сумму 1,1 млрд рублей. Застройщик, несмотря на общее падение по рынку, за месяц прибавил 10% в выручке. У компании при этом самая высокая цена «квадрата» рейтинга — 256 тыс. рублей. Сильнее рост оказался у занявшего в этот раз 2-ю строчку «Унистроя». У него продано 88 квартир на 935 млн рублей. Отметим, что в феврале застройщик занимал лишь 9-е место, так что в марте он показал значительный рост продаж — плюс 132% к выручке. На 3-м месте снова #Суварстроит, который реализовал больше всех квартир в штуках — 92 на 902 млн рублей.
«Результаты марта и апреля превзошли наши первоначальные ожидания, несмотря на прогнозируемую просадку после ажиотажа конца 2025 года, — говорит коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Наш жилой комплекс „Батталовский“ показал востребованность среди клиентов и стал лидером продаж среди новостроек в Казани по результатам первого квартала».
4-е место в нашем топе — за «Ак Барс Домом», потерявшим в продажах до 62 квартир и 765 млн рублей выручки соответственно. 5-е — у «Талана» с 39 реализованными квартирами и 474 млн рублей.
Вторую пятерку рейтинга открывает СМУ-88 с выручкой в 437 млн рублей за 27 квартир. Следом за ним идут ТСИ с 388 млн рублей за 40 квартир, федеральный Glorax с 336 млн рублей и 31 квартирой и ПИК с 324 млн рублей и 29 квартирами. Замыкает десятку лидеров «Самолет», заработавший на 25 квартирах 297,5 млн рублей.
В целом 7 из 10 компаний закрыли месяц с явным падением. Больше всего в выручке потерял ПИК, хотя это скорее казус статистики. В феврале «Дом.РФ» показал по этому девелоперу 3,4 млрд рублей проданного жилья. Тогда же участники рынка предупреждали: такие продажи нереальны. Дело в том, что в феврале застройщик поделил проект «Сиберово» на два этапа и, соответственно, изменил разрешение на строительство. Но по новообразованному этапу статистика отразила вообще все ранее проведенные сделки. То, что мы видим в марте, — уже более правдивые результаты компании.
По выручке серьезно потерял Glorax — минус 65% к февралю. Также меньше в сравнении с концом зимы заработали «Ак Барс Дом» (минус 43%) и ТСИ (минус 32%).
Есть и тренд роста. Например, «Самолет» за март показал «взлет» в 3,5 раза. В феврале, когда застройщик неудачно «сходил» в кабмин России за 50 млрд льготного кредита, он продал всего 6 квартир на 64 млн рублей. «Девелопер действительно показывал не лучшие результаты после тех негативных новостей. Сейчас спрос на их проекты выравнивается», — объясняет эксперт издания.
Как следует из мартовских цифр Росреестра, за месяц спрос на готовое жилье по Татарстану вырос на 27%
Почему растет вторичка?
Получше стал себя чувствовать вторичный рынок недвижимости. Как следует из мартовских цифр Росреестра, за месяц спрос на готовое жилье по Татарстану вырос на 27%. Если в феврале на этом рынке было зафиксировано 2,8 тыс. сделок, то в марте их стало 3,7 тысячи. По Казани также заметен рост покупательского интереса ко вторичке: 1,8 тыс. сделок в феврале против 2 тыс. в марте, или плюс 13%.
Если верить цифрам Росреестра, число ипотечных сделок в марте продемонстрировало сдержанный рост — плюс 16% по Татарстану и плюс 5% по Казани. С одной стороны, цифры не говорят о том, что покупатели прямо-таки активнее стали покупать жилье по предлагаемым банками кредитам. Однако если взглянуть на результаты в сравнении с январем, когда, напротив, наблюдалась просадка интереса к ипотеке (минус 6%), то положительная динамика в марте налицо. Это говорит как минимум о постепенном восстановлении спроса к данному механизму покупки жилья. Особенно это заметно в разрезе года. Сравнение марта 2025-го с мартом 2026-го показывает рост числа ипотечных сделок как в Казани, так и в Татарстане — в целом их стало больше примерно на 37%.
Одна из причин роста спроса — по чуть-чуть, но дешевеющая рыночная ипотека. С декабря ключевая ставка теряет по 0,5 п. п. ежемесячно. Восстановление интереса к рыночной ипотеке эксперты связывают с позитивной динамикой по ключевой ставке, т. е. надеются на будущее. Потому что «здесь и сейчас» банки не стремятся снижать ставку! «Понижение ставки не дало нам „хорошую“ ипотеку. „Хорошая“ ипотека сейчас на вторичном рынке — под 20 процентов. Это дорого, — говорит Савельев. — Но позитивное настроение, что все-таки через год ставка придет в норму и люди смогут рефинансироваться… Вот это и дало небольшой рост на вторичном рынке».
Также нельзя исключать и простое, но широко известное правило — если где-то убыло, то обязательно где-то и прибыло. Вторичка растет на фоне падающей второй месяц подряд первички, но надо учитывать, что именно тут «сидят» те квартиры, которые сданы застройщиками и продаются по договорам купли-продажи, а не долевого участия. Можно купить новую квартиру по льготным ставкам и программам от застройщика, но уже в сданном доме. «Мы фиксируем смещение интереса в сторону готового жилья и квартир на высокой стадии готовности. Такой формат позволяет покупателям сразу переехать или приступить к ремонту», — подтверждает Латыпова. По ее словам, среди покупателей при этом предпочтительны предложения как в центральной части Казани, так и в ближайшем пригороде, где цена квадратного метра еще ниже.
Вторичка растет на фоне падающей второй месяц подряд первички, но надо учитывать, что именно тут «сидят» те квартиры, которые сданы застройщиками и продаются по договорам купли-продажи, а не долевого участия
Второй фактор — вторичка, особенно у «физиков», просто дешевле. Разрыв в цене между сравнимыми объектами на первичном и вторичном рынках, по оценкам экспертов «БИЗНЕС Online», достигает 20%. «Людям все равно надо что-то покупать. А с учетом того, что стоимость квадратного метра ниже на вторичке, выбор очевиден», — отмечает один из экспертов еще одну причину растущего интереса к готовому жилью. К слову, об этом говорят и сами застройщики, также анализирующие тенденции на рынке. «Сделки на вторичном рынке начинают оживать. Мы видим, что клиенты все чаще успешно продают свою недвижимость и приступают к рассмотрению покупки новой квартиры для улучшения жилищных условий», — говорит, например, Абдулхаев.
В общем, ценовое преимущество определенно перетянуло спрос в сторону готового жилья, особенно если покупатель решил, что пришло время раскупорить кубышку депозита, которая приносит все меньше денег. Но у застройщиков все еще остается козырь в рукаве — это возможность субсидировать процентную ставку, считает Галеев. «Чаще всего во главу угла встает вопрос не об общей стоимости объекта, а о ежемесячном платеже. И здесь застройщик выигрывает у собственника вторичной квартиры, потому что может предложить более гибкие условия покупки». На ближайшие два года, по его словам, первые позиции могут занять программы субсидирования процентной ставки от застройщика. В самом СМУ-88, к примеру, в ЖК «Вознесенский квартал» и «Адали» предлагают сниженную ставку 2,98% на первые два года, а в ЖК «Калина» — 3,5% по семейной ипотеке и 8% по рыночной. В «Унистрое» — от 3,9% по семейной ипотеке на весь срок кредитования. Похожие условия дают в #Суварстроит, «Ак Барс Доме» и других компаниях. Покупателю надо мониторить предложения, они меняются постоянно.
Цена «квадрата» в Казани резко пошла вверх
Несмотря на упавший спрос, цена «квадрата» в Казани в марте выросла. Средневзвешенная стоимость достигла отметки в 265 тыс. рублей. В сравнении с январем разница — 7%: тогда в городе «квадрат» в среднем был продан за 247 тыс. рублей. Такая цена, кстати, держалась с января прошлого года, фиксирует «Дом.РФ».
В общем, никакие законы Адама Смита в стиле «раз спрос падает — падает и цена» здесь не работают. Отчасти это связано с закономерным увеличением себестоимости строительства, инфляцией, если судить о темпах роста «квадрата». Изменения в общей конъюнктуре стоимости строительных материалов по чуть-чуть двигают цены на жилье вверх.
Цена будет расти из месяца в месяц из-за постоянного увеличения себестоимости строительства. По этой же причине застройщик скорее оставит квартиры у себя, но не продаст их покупателю себе в убыток.
По словам Савельева, на рост цены «квадрата» в марте вполне могли повлиять и другие факторы. В их числе, например, смена вектора покупательского интереса в сторону жилья бизнес-класса. Там квадратный метр, понятное дело, подороже. В Казани сегодня есть предложения под 1 млн рублей за «квадрат».
Другая причина может заключаться в используемых застройщиками механизмах по удержанию спроса на свои новостройки. Например, предложения по рассрочкам и субсидированной ипотеке. Условно, когда покупателю предлагается на старте строительства приобрести квартиру, внеся 10% ее стоимости, а все остальное — уже только после сдачи дома. Что первое, что второе в условиях падающего спроса на первичку становится, по словам наших собеседников, все популярнее. Как отмечает Званец на основе личных наблюдений, субсидированных ипотек на рынке первичного жилья стало примерно на 30–40% больше. «Застройщики пытаются продать и выиграть конкуренцию», — отмечает эксперт.
Резких скачков цен, по словам наших собеседников, как это было в 2021–2023 годах, когда «квадрат» ежегодно показывал увеличение на 30%, тоже уже не будет
Субсидирует ставку не банк, а сам застройщик. Удастся ли переложить затраты на покупателя — это вопрос его искусства торга. На какой размер — зависит от финансовой модели конкретно взятого проекта и возможностей самого застройщика. Для него это, с одной стороны, получается внакладку. Но чего только не сделаешь ради продаж… Проблема в том, что, как правило, растущие издержки застройщика отражаются на себестоимости строительства и далее — на цене квадратного метра. То же самое с рассрочками, которые не отражаются при проектном финансировании и «давят» на размер ставки по нему. Застройщики поэтому и не любят данный механизм, но никуда деться от него тоже не могут. В условиях падающих продаж предложений по их стимулированию будет становиться все больше. Вместе с их увеличением будет подрастать и цена «квадрата», что наглядно и показал нам март: все плохо, но реальных крупных скидок не ждите.
Радует только одно. Резких скачков цен, по словам наших собеседников, как это было в 2021–2023 годах, когда «квадрат» ежегодно показывал увеличение на 30%, тоже уже не будет.
«Сугробы стаяли, начинается сезон ИЖС и участков. Этот рынок сейчас станет пользоваться хорошим спросом»
Прогноз
Эксперты «БИЗНЕС Online» в основном все-таки надеются на снижение «ключа» и дальше. Только в этом случае можно говорить о реальном восстановлении рынка недвижимости после затяжного периода стагнации.
Также предупреждают о сезонном увеличении активности покупателей ближе к летнему периоду. В это же время растет спрос и на частные дома.
«Есть сезонность. Сугробы стаяли, начинается сезон ИЖС и участков. Этот рынок сейчас станет пользоваться хорошим спросом, — уверен Званец. — На квартиры также спрос обычно планомерно начинает расти с июля и августа, а дальше вплоть до Нового года».
«Восстановления рынка ждем уже во втором-третьем кварталах 2026 года, — оптимистично смотрит в будущее Дарчинова. — Положительно влияет тенденция по снижению ключевой ставки. Это значит, что в ближайшее время ипотека станет доступнее для всех, цены пойдут вверх. Сейчас лучшее время, чтобы зафиксировать за собой стоимость недвижимости и взять ипотеку с приемлемыми ставками или в рассрочку там, где есть такие предложения от застройщиков».
Ожидают продолжения спроса на семейную ипотеку в #Суварстроит. «Мы не рассматриваем текущую ситуацию как глубокую просадку — скорее как паузу. Думаю, мы еще увидим ажиотажный спрос среди клиентов по семейной ипотеке. Драйверами выступят возможные изменения условий по семейной ипотеке и постепенное снижение рыночной ипотечной ставки, которое запустит отложенный спрос», — говорит Абдулхаев.
Восстановление спроса будет напрямую зависеть от макроэкономических факторов, прежде всего от динамики ключевой ставки, которая определяет доступность рыночной ипотеки.
С большей осторожностью на рынок смотрят в «Ак Барс Доме». «Первые сигналы к стабилизации уже появились, но говорить о полноценном восстановлении пока преждевременно, — считает Латыпова. — Для заметного оживления ипотечного рынка уровень ставки должен опуститься ниже двузначных значений, но, по прогнозам Центрального банка, в 2026 году этого ожидать не стоит. Более выраженного восстановления можно ожидать в 2027-м, что позволит активизировать спрос как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости».
Комментарии 123
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.