ЦБ о ценах новостроек: «Сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать?»

Александр Данилов: «2 миллиона квадратных метров [продаж ежемесячно] — это некий стабильный уровень, через цикл более-менее нормальный. Ниже, наверное, это уже становится зоной потенциального риска, за этим надо смотреть. Выше — это тоже надо посмотреть, насколько это обосновано, не приводит ли опять к какому-то перегреву» Фото: © Максим Блинов, РИА «Новости»

«Перегрев привел к очень сильному росту цен»

Сегодняшняя дискуссия в «СберСити» была посвящена обсуждению трендов рынка жилой недвижимости и будущего отрасли. На первой сессии конференции «Время изменений: формула баланса» ожидалось участие замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, который так и не появился. Впрочем, и без него обсуждение получилось ярким, а местами и жарким.

Так как же себя чувствует рынок жилой недвижимости? Оказалось, все не так плохо, как могло показаться. По крайней мере, в Центробанке ничего критического пока не наблюдают. Как заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов, объем продаж «более-менее стабилен». Несмотря на сокращение объема господдержки, среднемесячные продажи остаются на уровне около 1,9 млн кв. м последние пять лет. Исключение — «перегретые периоды», как, например, во втором полугодии 2023-го, когда рынок ожидал ужесточения условий льготной ипотеки и введения макронадбавок по высокорисковой ипотеке. Тогда среднемесячные продажи подскочили до 3,5 млн «квадратов». Далее показатель снизился до 2,4 млн кв. м и держался на этом уровне в первом полугодии 2024-го на фоне уже ожидания отмены льготной ипотеки. Еще один скачок случился во втором полугодии 2025 года перед тем, как с 1 февраля 2026-го ввели новые правила: одна льготная ипотека — одной семье.

«Видно, что этот перегрев привел к очень сильному росту цен», — резюмировал Данилов. Чуть позже он признался, что его сильно удивляет стоимость жилья в стране.

Смотрю на объявления, смотрю на эти цены — я, честно говоря, в шоке. Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать. Это мое мнение, меня это волнует.

Александр Данилов директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России

Представитель ЦБ даже попросил сидящих в зале поднять руки, кто с ним согласен. Леса рук не было, а сидящих рядом с ним на сцене, казалось, цены и вовсе не трогают — банкиры, чего вы хотите…

«2 миллиона квадратных метров [продаж ежемесячно] — это некий стабильный уровень, через цикл более-менее нормальный. Ниже, наверное, это уже становится зоной потенциального риска, за этим надо смотреть. Выше — это тоже надо посмотреть, насколько это обосновано, не приводит ли опять к какому-то перегреву», — продолжил Данилов. Именно эту цифру он предложил правительству взять за основу, когда «калибруются» очередные меры поддержки, чтобы оценить, не приведет ли это вновь к перегреву рынка.

Но что такое 2 млн в месяц? Это 24 млн «квадратов» в год. Но ведь в 2025-м правительство отчиталось о вводе 44,6 млн кв. метров! Куда «потеряли» еще 20 млн «квадратов»? На этот момент обратил внимание руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. «Получается, что значимая часть продается после ввода… У нас двукратное перепроизводство?» — вбросил мысль Гайдуков. Данилов признал, что есть «глобальный пробел» в статистике: из поля зрения выпадает недвижимость, которая продается после сдачи дома.

По словам зампредправления Сбербанка Анатолия Попова, пока распроданность новостроек составляет 72% Фото: © Konstantin Kokoshkin / Global Look Press / www.globallookpress.com

«Почти треть квартир не находит своего покупателя на этапе строительства»

В целом сейчас, по мнению директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, по продажам «все нормально». Так, доля проданного жилья в заявленных объектах составляет 31% (рост на 1% год к году), а доля проданного жилья в домах на момент ввода в эксплуатацию составляет 76% (рост на 3,8%). Это для ЦБ показатели «нормальности» ситуации на рынке. Хотя, как признал Данилов, в регионах есть проекты, в которых распроданность снизилась. Но «в среднем по больнице» все остается стабильным, причина тому — повышенные продажи в конце прошлого и начале этого года.

По словам зампредправления Сбербанка Анатолия Попова, пока распроданность новостроек составляет 72%. «Этот показатель говорит о том, что почти треть квартир не находит своего покупателя на этапе строительства. Застройщики и банки остаются с этими квартирами», — указал он. Когда распроданность превышала 80%, то застройщик после раскрытия счетов эскроу самостоятельно продавал квартиры и получал прибыль. А теперь и банк «остается с этими квартирами».

Сергей Бессонов, вице-президент – директор департамента кредитования ключевых клиентов Сбербанка, подтвердил, что данные коррелируют со статистикой Сбербанка: на момент ввода дома покрытие проектного финансирования на счетах эскроу составляет 93%. «Распроданность 76 процентов — это покрытие примерно 93 процента по эскроу», — заявил вице-президент банка. Однако, по его словам, тут налицо все-таки нисходящая динамика: раньше покрытие по эскроу составляло 130–140%.

«Это было очень давно!» — обронил Данилов.

«Давно, но это было уже в новой реальности, — поправил его Бессонов. — После внедрения эскроу-счетов. И динамика сейчас идет нисходящая».

С этим представитель ЦБ согласился. По данным регулятора, покрытие задолженности средствами на счетах эскроу составляет 68%: т. е. застройщики взяли в долг на стройку больше денег, чем принесли за квартиры покупатели. Тренд — на ухудшение: покрытие снизилось на 4,3% за год. Долги девелоперов растут. Это, по мнению Данилова, «еще не катастрофа, но уже желтая зона», которая требует внимания. Поэтому стройка подорожала: средневзвешенная ставка кредитных средств для застройщиков не 3–4%, как было раньше, а в 3 раза выше: более 10%. Давит ли это на себестоимость? Конечно!

В целом на рынке, по мнению замглавы Сбербанка, позитивный фон, больших задержек по вводу квартир нет. Из положительного — продолжают запускаться новые проекты: показатель вырос на 39% в I квартале 2026 года. Также восстанавливается активность: количество заявок на проектное финансирование увеличивается. «Казалось бы, почти 120 миллионов квадратных метров в стройке, 36 миллионов квадратных метров продается. Но девелоперы видят зеленый свет в конце тоннеля, верят, что в тот момент, когда они построят, уровень ключевой ставки будет ниже, ипотека будет доступнее, что вернет традиционные механизмы продаж, которые мы видели в 2020–2021 годах», — пояснил Попов.

Банкиры хотят вознаграждения, если смогут правильно определить риски

Однако у ЦБ вызывает настороженность кредитное качество застройщиков.

«По резервам не самые хорошие показатели, они минимальные», — указал Данилов. Однако, по его словам, видимо, «банки что-то недорезервируют». Особенно он обратил внимание, что у некоторых застройщиков высокая долговая нагрузка связана с земельным банком. «Это их желание перегнать всех и вся. Накопили огромные земляные банки, они финансируются рыночными деньгами, по ставке 20 и больше годовых. Конечно, при такой ситуации это будет бременем на финансовое положение компании», — прокомментировал Данилов «неправильные бизнес-решения». Это что, намек на «Самолет», создавший весьма приличный земельный банк по всей стране, что позволило компании стать девелопером номер один по объемам стройки?

Уроки «Самолета»: как построить компанию номер один в России и… попросить 50 миллиардов

Поэтому с 1 октября 2027 года планируется внедрить новую методику расчета резервов по кредитам на строительство МКД. Если сроки по проекту соблюдаются и получена вся необходимая документация — повышенные резервы не потребуются. А если застройщик нарушает свои обязательства, банки должны будут покрывать возможные риски большими резервами. Например, резервировать придется, если девелопер пользуется рассрочками, или если он решил снизить цены, или если он сдвинул сроки сдачи дома. Что это значит? То, что кредит для такого застройщика будет опять-таки дороже и он, несомненно, попытается переложить затраты на покупателя квартир.

Но нынешнее регулирование, по мнению Данилова, несовершенно. «По нему проекты либо хорошие, либо вдруг единомоментно становятся плохими. Понятно, что ухудшение происходит не в миг, эрозия идет постепенно», — указал он.

По новой схеме банкиры, однако, смогут устанавливать резервы меньше, чем даже сейчас, — и это плюс для застройщика, который соблюдает все сроки и согласованные графики, цены продаж. «Если все нормально, то резервы будут минимальны. Но если есть отклонения — сформирован какой-то земельный банк, разрешения на строительство нет, перспективы непонятные — резервы будут „догонять“. Если продажи идут плохо, наполняемость счетов плохая, резервы будут „догонять“. Так мы дифференцируем проекты хорошие от плохих. И это правильно, потому что банки тоже должны вознаграждаться, если риски хорошо умеют определять», — пояснил Данилов.

Анатолий Попов: «Когда каждая вторая квартира продавалась в рассрочку, это приводило к замедлению наполнения счетов эскроу»Фото: © Владимир Астапкович, РИА «Новости»

«Слава богу, рассрочка перестала так галопировать»

Еще одна тема, которая волнует Центробанк, — продажа квартир в рассрочку, доля которой составляет 17% (и это тоже уже желтая зона). «Слава богу, она перестала так галопировать! Год назад она сильно росла, сейчас более-менее стабилизировалась, хоть и выросла на 4 процента за год», — указал Данилов.

Пока в ЦБ хотят понять, как эта рассрочка поведет себя дальше и способны ли люди ее «тянуть». Пока что, по данным опросов (а другой полноценной статистики нет), только около 5% рассрочек на момент исполнения расторгаются по тем или иным причинам.

Поэтому в Банке России работают над законопроектом о рассрочке. Суть его в том, что недвижимость будет переходить в собственность покупателя в момент сдачи дома. А данные о рассрочке будут передаваться в бюро кредитных историй через банк. Поэтому если человек не будет платить, то его кредитная история будет неминуемо ухудшаться. «Это важно, потому что человек, если никто о рассрочке не знает, как сейчас, может пойти и набрать кредитов, чтобы потянуть эту рассрочку. Другие банки будут думать, что он хороший заемщик, ему надо на какие-то обычные цели. А потом окажется, что он весь закредитован и не тянет рассрочку. Надо, чтобы все кредиторы обладали полнотой информации», — пояснил Данилов.

В Сбербанке тоже рады снижению темпов роста продаж в рассрочку. Тут ожидают, что в 2027-м только каждая пятая квартиру будет продаваться с таким механизмом. «Это хороший знак и в целом говорит об оздоровлении рынка. Потому что, когда каждая вторая квартира продавалась в рассрочку, это приводило к замедлению наполнения счетов эскроу», — заявил заместитель предправления Сбербанка Попов. По его словам, из-за этого росла и средняя ставка проектного финансирования для застройщиков, что неминуемо закладывалось в цену для потребителя.

Данилов на это возразил, что стоимость недвижимости определяется не только процентными ставками. «Это фундаментально не так! В структуре себестоимости доля процентных расходов не основная. Основное — это другие компоненты, которые в случае высокой инфляции сказываются на себестоимости и удорожании жилья гораздо сильнее», — считает представитель ЦБ. По его словам, процентные расходы бьют только по тем компаниям, которые «необдуманно назанимали очень много денег по рыночным ставкам». Намек опять был на ГК «Самолет»?

По мнению Попова, также нельзя ожидать, что и стоимость арматуры, цемента, окон вдруг снизится на 10–20%. Гайдуков на это заметил, что цементные заводы уже перешли на трехдневку впервые за 20 лет, тогда как раньше в любой кризис только поднимали цены. «Теперь начали опускать цены, от чего все в шоке», — добавил застройщик.

«Представьте: вы купили квартиру за 10 миллионов рублей. Ее построили с нарушением норм, что-то течет, что-то плохо. Вы как нормальный потребитель обратились за устранением, а застройщик говорит, что выкупит по цене, как если бы разместили на депозите. А цена на недвижимость за этот период выросла сильнее, в 2 раза. Это справедливо, вы считаете?»Фото: © Elena Mayorova / Global Look Press / www.globallookpress.com

«Никто не будет поддерживать отрасль, пока не научимся своевременно отдавать гражданам ключи от квартир»

Гендиректор АО «СберСити» Андрей Лихачев переживал из-за высоких штрафов для застройщиков за срыв сроков ввода дома. По его словам, то никак не регулировали, то придумали штрафы, то ввели мораторий, который потом отменили. Сам Лихачев считает, что надо уравновесить права обеих сторон — застройщика и покупателя. Пока же на рынке появились юристы, которые через суды взыскивают с девелоперов огромные суммы за просрочки и прочие допущенные нарушения.

«Я предлагаю уравновесить это правом застройщика обратного выкупа, когда не договорились. При этом с уплатой процентов, как будто эти деньги лежали на депозите в банке. Клиент не пострадает в любом случае!» — предложил он.

Представитель ЦБ в таком механизме усомнился. «Представьте: вы купили квартиру за 10 миллионов рублей. Ее построили с нарушением норм, что-то течет, что-то плохо. Вы как нормальный потребитель обратились за устранением, а застройщик говорит, что выкупит по цене, как если бы разместили на депозите. А цена на недвижимость за этот период выросла сильнее, в 2 раза. Это справедливо, вы считаете?» — обратился Данилов к залу.

«Да, на мой взгляд, это справедливо, когда застройщик своим трудом увеличил стоимость недвижимости, а клиент при этом хочет получить и эту премию, и еще слупить сколько получится!» — указал Лихачев.

«Это мечты застройщиков. Давайте отталкиваться от граждан, у них другие цели и задачи. Нам надо делать качественно и вовремя. И точка», — прокомментировал Гайдуков из «Страна Девелопмент».

Гендиректор «СберСити» продолжил, что у него есть еще несколько идей законопроектов, которыми можно было бы в таком случае регулировать размеры штрафов для застройщиков — как в ЖКХ: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за просрочку в первые полгода, далее 1/250 ставки ЦБ с полугода до года и далее 1/150 в день. «Это и систему сбалансирует. Штрафы не могут быть произвольно назначенными», — указал Лихачев.

У главы ГК «Страна Девелопмент» Гайдукова взгляды на ситуацию на рынке были иные. Он заявил, что при равномерном наполнении эскроу-счетов проблем со стройками не возникает.

Вторая проблема, по его мнению, связана с тем, что подрядчикам «перестают платить». Поэтому девелоперам приходится менять их по 2–3 раза, т. к. даже у надежных возникают кассовые разрывы из-за того, что на других объектах с ними не рассчитались. В итоге все может привести к затягиванию сдачи домов. «За предыдущие два-три года застройщики подрасслабились и начали к срокам относиться очень специфически. В России от 20 до 40 процентов строек идет невовремя. Штрафы серьезные. Поэтому я советую вам лично сесть и разобрать каждый проект. Суммы по штрафам могут всю рентабельность проекта обнулить. Никто не будет поддерживать отрасль, пока не научимся своевременно отдавать гражданам ключи от квартир», — резюмировал Гайдуков.