«Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», — так в ЦБ комментируют цены на рынке недвижимости: в среднем по стране это почти 190 тыс. рублей за «квадрат». В Казани ценник выше: «Дом.РФ» оценивает квадратный метр в 257 тыс. рублей. И это притом, что сделок с новостройками в апреле в РТ стало меньше, чем в марте. Зато вторичка в Казани прибавила 19%, а по Татарстану отмечен взлет ипотечных договоров на четверть, хотя ставки классической ипотеки по-прежнему около 20% годовых. В том, как в стане застройщиков оценивают мрачные прогнозы Марата Хуснуллина, кого винят в низком интересе к новостройкам и кто из девелоперов внес самую большую долю в общую кассу продаж на 9 млрд рублей, вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».
В марте девелоперы реализовали по Татарстану всего 855 квартир, что стало антирекордом пятилетки. Апрель ситуацию не поправил: по данным «Дом.РФ», за месяц продана 841 квартира
Прохладный апрель: новостроек продано еще меньше, чем в марте
Рынок новостроек продолжает пребывать в режиме стагнации, куда он скатился с началом весны. В марте девелоперы реализовали по Татарстану всего 855 квартир, что стало антирекордом пятилетки. Апрель ситуацию не поправил: по данным «Дом.РФ», за месяц продана 841 квартира. Это на треть меньше, чем в апреле прошлого года (1 134 сделки). Если же сравнивать с началом 2026-го, то весенние продажи рухнули почти вдвое.
Управление Росреестра также констатирует, что рынок новостроек замер — сделок примерно столько же, сколько в марте, т. е. около 1,5 тысячи. Разница объясняется тем, что ведомство учитывает все сделки с договорами долевого участия — не только напрямую от застройщика, но и по переуступке между физлицами, а также нежилые помещения вроде парковок и кладовок, объясняют участники рынка.
Что происходит в Казани? В апреле смогли продать 563 квартиры — на одну больше, чем в марте. Причин стагнации три, сходятся опрошенные «БИЗНЕС Online» девелоперы:
- ужесточение правил семейной ипотеки;
- снижение количества доступных маленьких квартир;
- слишком дорогая классическая ипотека (без господдержки).
«Все достаточно просто: ужесточили правила получения семейной ипотеки — спрос упал», — пояснила коммерческий директор девелоперской компании «Унистрой» Гэльнур Валеева. Изменение правил игры по семейной ипотеке в феврале — главный триггер дестабилизации рынка в этом году. Пиковые нагрузки на отделы продаж застройщиков пришлись на декабрь – январь (что январю вообще несвойственно) и инерционно еще на февраль, а после — резкий спад.
Еще одна причина — сокращение количества высоколиквидных лотов у застройщиков. Как объясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев, новых проектов и строек сегодня почти нет, все продаваемое, как правило, уже запущенные проекты в новых очередях, где маленькие квартиры разобрали.
Несмотря на то что сегодня на рынке накоплен определенный объем отложенного спроса, у застройщиков не такой обширный запас самых востребованных квартир — студий и однушек.
Классическая ипотека пока тоже не поддерживает рынок новостроек. Как была ипотека от банков высокой, такой она и осталась: при ключевой ставке ЦБ в 14,5% банкиры по-прежнему держат ипотечную ставку на уровне 19–20%. Снижение микроскопическое с точки зрения рынка: по наблюдениям «Унистроя», Сбербанк снизил ставки по своим рыночным программам на 0,5%, ВТБ — на 1%. «Средневзвешенные рыночные ставки на новостройки впервые с июля 2024 года опустились ниже 20 процентов. Но будем честными: для большинства россиян эти проценты по-прежнему неподъемны», — отмечает Валеева.
По словам гендиректора компании «НЛБ-недвижимость» Андрея Савельева, разница между «ключом» и рыночной ипотекой, как правило, составляет 5%. Т. е., чтобы сейчас получить ипотеку хотя бы под более-менее приемлемые 14–15%, ключевая ставка должна быть на уровне 9–10%, что сегодня просто невозможно. Как отмечает операционный директор компании «Альтера» Ильмира Садыкова, снижение «ключа» на 1% — это обычно плюс 29% к уровню выдачи ипотек по стандартным ставкам.
«Мы понимаем, что как минимум до конца года ситуация со ставками по классической ипотеке, скорее всего, не изменится — проценты будут сильно выше ключевой ставки, — отмечает Галеев. — Надеемся, что разрыв (между „ключом“ и ипотекой — прим. ред.) станет сокращаться, но что-то прогнозировать тут сложно. Поэтому нам приходится растягивать экспозицию продающихся квартир, чтобы хоть как-то удержать проценты по проектному финансированию и сохранить устойчивость».
Впрочем, на длинной дистанции обстановка на первичке по сравнению с прошлым годом не такая уж и плачевная. По результатам четырех месяцев этого года динамика даже положительная. По сравнению с аналогичным периодом 2025-го рынок новостроек Татарстана подрос на 17% — во многом благодаря ажиотажу в начале года.
По мнению Марата Хуснуллина, дальше охлаждать строительную отрасль уже нельзя
«Сегодня все возможные механизмы направлены именно на снижение ежемесячных платежей»
Вместе с тем запас прочности застройщиков в среднем по стране практически исчерпан, заявил на прошлой неделе вице-премьер России Марат Хуснуллин. По его мнению, дальше охлаждать строительную отрасль уже нельзя. А ведь менее года назад он смотрел на ситуацию гораздо оптимистичнее: «Кризиса в отрасли нет, хотя и есть определенные трудности из-за высокой ставки ипотеки». И вот предел настал?
Татарстанские девелоперы, на себе чувствующие все прелести охлаждения, мысль Марата Шакирзяновича разделяют.
По словам гендиректора СМУ-88, весь разговор о финансовом положении застройщиков хорошо может проиллюстрировать количество запущенных ими новых проектов, которых особо и нет. «Если посмотреть апрельское исследование института жилищного развития „Дом.РФ“, то в первом квартале 2026-го можно увидеть рост относительно прошлого года на 38 процентов, однако основной объем этих проектов приходится на Москву, Подмосковье и Ленинградскую область, — замечает Галеев. — Поэтому тезис Марата Шакирзяновича не для красного словца. С текущими стройками отрасль в целом справится. Но кто сможет продолжать работу, у кого останутся возможности для запуска новых проектов, сложно сказать. Безусловно, татарстанская отрасль переживет этот кризис, хотя какое-то время придется копить силы, чтобы восстановить объемы работы».
Другой вопрос: а текущий спад — кризис ли? По мнению самих застройщиков, вряд ли. Никто из них не допускает даже мысли о сорванных сроках сдачи строящихся домов. Хотя в сердцах они признаются, что такие риски и примеры на рынке уже есть, в том числе и в Казани.
За последние годы девелоперы научились работать в самых разных условиях, проходили через колебания спроса, изменения ипотечных программ, переход на эскроу-счета. Все это сформировало определенный уровень финансовой устойчивости и дисциплины в отрасли.
По его словам, новые реалии требуют от застройщиков еще большей гибкости в управлении темпами строительства и запуске новых проектов, а также, конечно, в работе с покупателями, в использовании финансовых инструментов, чем, собственно, сейчас и занято большинство застройщиков: поиском механизмов поддержания если не штанов, то покупательского спроса на свои новостройки. А это все больше рисковых, но соблазнительных рассрочек (с первоначалкой, как правило, от 20% и фиксированными платежами на длительный срок), акций, дисконтов субсидированных ипотек от 6%… Тенденцию подтверждают в СМУ-88.
Сегодня мы возвращаемся к практике индексации ипотечных ставок под маленький процент на определенный период — это возможность совершить сделку и дождаться снижения «ключа». По сути, сегодня все возможные механизмы направлены именно на снижение ежемесячных платежей.
Однако без новых программ, которые позволят людям покупать жилье без многолетней кредитной нагрузки, будет тяжело и девелоперам, и государству, которое борется за демографию, резюмируют в компании «Унистрой».
«У „Унистроя“ определенный запас есть. Мы диверсифицировали портфель проектов, вышли за пределы Татарстана, работаем в нескольких регионах страны, в ближайшее время открываем продажи в Нижнем Новгороде. В нашем портфеле — коммерческие объекты и апартаменты под управлением с гарантированной доходностью. Так что говорить о критической ситуации не приходится, — говорит Валеева. — При этом слова Марата Хуснуллина о том, что запас прочности, накопленный девелоперами до 2024 года, практически исчерпан, — абсолютная правда».
Если говорить о Татарстане, то республика входит в пятерку самых дорогих регионов страны по цене квадрата новых квартир
«Смотрю на объявления и цены — я в шоке. Не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать»
Несмотря на то что рынок новостроек скребет остатки на дне спроса, цена на строящиеся квартиры держится. В апреле средневзвешенные цены сделок снизились на 3% — с 265 тыс. до 257 тыс. рублей за квадратный метр. Еще один сервис — «Домклик» — тоже констатирует снижение на 2,6%, зафиксировав среднюю цену казанских новостроек на уровне 247 тыс. рублей за «квадрат».
Если говорить о Татарстане, то республика входит в пятерку самых дорогих регионов страны по цене «квадрата» новых квартир. По данным сервиса «Домклик» на основе заключенных ипотечных сделок, пятерка выглядит так:
- Москва — 400,2 тыс. рублей;
- Санкт-Петербург — 268,4 тыс. рублей;
- Московская область — 230,9 тыс. рублей;
- Республика Татарстан — 196,7 тыс. рублей;
- Ленинградская область — 188,3 тыс. рублей (это почти равно средней цене новостроек в России).
Для сравнения: самый минимум в Пензенской области (107,3 тыс.) и Удмуртии (127,7 тыс. рублей).
«Смотрю на объявления и цены — я в шоке. Не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», — заявил 22 мая директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. В ЦБ называют цены на жилье перегретыми на фоне предыдущих периодов высокого спроса. Что будет происходить с ценами дальше, в Центробанке пока однозначно не прогнозируют. «Нам нужно найти новый баланс. Что будет с ценами — большой вопрос», — говорит Данилов.
Как и месяцем ранее, лидирующую строчку по продажам занял «КамаСтройИнвест», реализовавший в апреле 77 жилых помещений
Топ апрельских застройщиков: квартир купили на 1,5 млрд меньше, чем год назад
На этом фоне любопытно посмотреть, что происходит с пополнением эскроу-счетов у девелоперов в республике. По данным «Дом.РФ», они теряют выручку. Если в марте им удалось продать квартир на 9,4 млрд рублей, то в апреле эта цифра уже снизилась до 9,1 млрд — на 3% меньше. Немного, но это только на первый взгляд. Бурные распродажи января и февраля принесли по 15,9 млрд и 13,6 млрд рублей соответственно. В сравнении с весной 2025-го падение также налицо: в марте того года застройщики отложили на будущее 12,3 млрд, в апреле — 10,5 млрд рублей. Эти деньги, напомним, пока будут лежать на эскроу-счетах в банках, застройщики получат их после сдачи дома, а пока они строят объекты в кредит.
80% выручки апреля приходится на 15 девелоперов республики. Суммарно они смогли продать за месяц 631 квартиру, что принесло на эскроу-счета в банках более 7 млрд рублей.
Как и месяцем ранее, лидирующую строчку по продажам занял «КамаСтройИнвест», реализовавший в апреле 77 жилых помещений, что на 13% меньше, чем удалось продать в марте. Но за счет высокой стоимости «квадрата» это практически не отразилось на месячной выручке, составившей почти 1,2 млрд рублей (на 2% больше, чем в марте). Если учитывать, что в апреле, так или иначе, слегка «потеряли» почти все, КСИ продемонстрировал стабильность, закрепившись в самом верху нашего списка.
На 2-й строчке расположился #Суварстроит с 98 проданными квартирами и 951 млн рублей выручки. «Для нас апрельские результаты этого года превзошли показатели аналогичного месяца 2025-го, — отмечает Абдулхаев. — Лидерство по продажам среди всех наших ЖК уверенно сохраняет проект „Батталовский“, он по-прежнему показывает высокий и стабильный спрос со стороны покупателей».
На 2-й строчке расположился #Суварстроит с 98 проданными квартирами и 951 млн рублей выручки
Сразу следом за #Суварстроит в тройке лидеров — ПИК с 70 реализованными квартирами, с которых «состригли» 840 млн рублей. В сравнении с мартом для федерального девелопера это успех — месяцем ранее удалось продать в Казани 29 жилых помещений, выручив 324 млн рублей.
В тройке лидеров — ПИК с 70 реализованными квартирами, с которых «состригли» 840 млн рублей
«Унистрой» реализовал 70 квартир на 708 млн рублей. Впрочем, по оценкам самой компании, сделок было больше, причем достаточно для того, чтобы компания вписалась в тройку лидеров.
Замыкает пятерку «Ак Барс Дом», продавший 51 квартиру и зафиксировавший выручку на уровне 562 млн рублей. Это меньше мартовских цифр, но некритично, учитывая масштаб всех реализуемых девелопером проектов.
Отметим также позиции «Самолета». В апреле федеральный застройщик в Казани реализовал на треть меньше, чем в марте: 17 квартир принесли 201 млн рублей за месяц. Впрочем, это все равно в разы больше, чем в феврале, когда на фоне просьб о 50-миллиардном госкредите поползли неприятные слухи о проблемах девелопера №1 в России.
По большей части ведущие татарстанские застройщики отработали апрель все-таки в плюс, если сравнивать с рекордно депрессивным мартом.
Заметное оживление интереса ощущает на себе готовая недвижимость
Спрос из новостроек перетек в ипотечную вторичку?
Пока новостройки все топчутся на одном месте, заметное оживление интереса ощущает на себе готовая недвижимость. В апреле число сделок на вторичном рынке республики по отношению к марту выросло почти на 20%. Так, если в Казани в марте по такой недвижимости было зарегистрировано 2 тыс. сделок, то в апреле их количество увеличилось уже до 2,5 тысячи. Прирост — 19%. Сопоставимая динамика и по Татарстану в целом: 3,7 тыс. сделок в марте против 4,4 тыс. в апреле.
По словам директора риелторской компании «Этажи-Казань» Марата Галлямова, основной вектор внимания покупателя действительно сместился в сторону вторички. Происходит такое по нескольким причинам:
- Это дешевле: средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке «Этажи» оценивают на уровне 190 тыс. рублей, а в новостройках, если усреднено, — на уровне 245 тыс. рублей.
- По чуть-чуть, но покупатели все же активнее прицениваются к ипотеке. Для финансирования покупки «квадрата» в новостройке ежемесячные платежи будут неподъемными для большей части населения. Но если уже есть какой-то первоначальный капитал и ипотека используется только для того, чтобы «добрать» недостающую сумму, тогда ежемесячные платежи уже не будут казаться кабальными. Особенно когда речь идет опять же о вторичке, где «квадрат» дешевле. И если добавить сюда еще возможность рефинансирования тела кредита после снижения «ключа», кажется, выбор становится совсем очевидным.
Позитивная динамика снижения ключевой ставки также подогревает интерес покупателя приобретать в ипотеку жилье на вторичном рынке.
Если верить цифрам Росреестра по РТ, в Татарстане и в самом деле фиксируется прирост числа заключенных ипотечных сделок. По Казани это не так заметно (здесь взятых ипотек стало больше лишь на 3%), а вот по республике в целом уже нагляднее — по итогам апреля в РТ заключили 4,6 тыс. сделок с использованием ипотеки, что на 25% больше, чем месяцем ранее.
Доля ипотеки при продажах в новостройках в январе была порядка 76 процентов, а в апреле уже 54 процента. Это большое снижение.
Это российский тренд: три из четырех ипотек были взяты для покупки жилья на вторичном рынке, гласят данные Объединенного бюро кредитных историй. Но у каждой компании своя ситуация. «Есть статистика — и есть реальность. По статистике, число ипотечных сделок со сданным жильем за год выросло на 36 процентов, тогда как сделки с новостройками сократились на 12 процентов. Но это общероссийские цифры. На практике ощутимого оттока клиентов на вторичный рынок мы не фиксируем», — не подтверждает тенденцию коммерческий директор компании «Унистрой».
Возврат покупательского интереса к ипотечному инструменту особенно заметен в разрезе года: за четыре месяца 2025-го в Татарстане было заключено 10 тыс. таких сделок, а за аналогичный период уже этого года их стало на 47% больше — 14,8 тысячи.
Основной прирост при этом дает не Казань, а остальные районы. В апреле в сравнении год к году по столице РТ вообще фиксируется провал. Ипотечных сделок стало не больше, а меньше, причем сразу на 28%. Т. е. если «ключ» и снижается, выдергивая деньги населения с депозитов, то вкладывается оно в основном во что-то более дешевое, чем, собственно, «неказанские» объекты и являются.
Есть категория клиентов, которые продолжают держать средства на вкладах. Такие покупатели на рынке тоже присутствуют, хотя их, конечно, стало меньше.
По наблюдениям наших собеседников, берут в основном сейчас как в относительно новых домах, так и в уже сданных с начала нулевых. Как отмечает Савельев, речь тут не столько о квартирах «с бабушкиным ремонтом», сколько об аналогах ленинградок с хорошим современным ремонтом. «Это и пятиэтажные хрущевки, которые быстро разбирают. Например, одна из сделок, которая прошла в нашей компании, — однокомнатная хрущевка по цене от 7 миллионов (и до 8,5 миллиона, если говорим о центре города). И да, это мы говорим о 30 квадратных метрах в пятиэтажном старом фонде 70-х годов», — добавляет Садыкова.
По ее словам, на вторичке сейчас стал популярнее сценарий переезда, когда человек продает свою одно- или двухкомнатную квартиру и переезжает в двух- или трехкомнатную. В «Альтере» фиксируют оживившийся спрос на вторичные двушки и трешки. Недавно сданные дома тоже интересны людям. «Человек сейчас дольше принимает решение, потому что старается найти подходящее. А это подходящее, как говорится, не всегда в большинстве, хороших лотов все меньше», — говорит операционный директор компании «Альтера».
«Вообще продается все, — отмечает Галлямов. — Тренд идет такой: инвесторы продают свои объекты. А это сданные дома и абсолютно новые квартиры, то есть „новая вторичка“. Цены на них на 1,5–2 миллиона рублей ниже, чем на идентичные квартиры у застройщика в соседнем доме. Такие лоты, конечно, пользуются спросом: их приобретают с помощью обычной ипотеки либо за наличные средства».
Позитивная динамика на вторичное жилье наметилась еще в марте. Там интерес к готовой недвижимости рос даже стремительнее — плюс 27% к февралю. Апрель со своими 20% прироста поддерживает тренд. Посмотрим, что будет дальше.
С приходом теплых дней традиционно спрос с городской недвижимости частично перетек на загородную
В центре внимания — дачи, участки и нежилые помещения
Как следует из данных Росреестра по РТ, в апреле резко возрос и спрос на приобретение индивидуальных жилых домов и земельных участков — примерно на 30%. Так, если в марте было зафиксировано 844 сделки по ИЖС, то в апреле их уже более 1,1 тысячи. По земле такая же картина: 5,8 тыс. и 7,8 тыс. сделок соответственно.
В этом нет ничего удивительного. С приходом теплых дней традиционно спрос с городской недвижимости частично перетек на загородную. «Сезонный интерес к ИЖС сейчас в самом разгаре. Не скажу, что продажи здесь идут прекрасно, но спрос на голые земельные участки увеличился. Есть спрос и на готовые дома экономкласса», — замечает гендиректор компании «НЛБ-недвижимость».
«По нежилой недвижимости мы видим интерес к кладовым, машино-местам на закрытых паркингах и коммерческим помещениям»
«Сейчас наряду с готовыми решениями, то есть с готовыми домами, люди выбирают также земельные участки. Преимущественно идет спрос на коттеджные поселки», — говорит Садыкова.
Загородная недвижимость и земля — это не единственное, куда смещается спрос с городских многоквартирных домов. По данным «Дом.РФ», в апреле заметно выросло число проданных нежилых помещений в новостройках. Если в марте в Казани было 100 лотов, то в апреле их уже 181. В разрезе года это практически рекорд. Для сравнения: в апреле 2025-го нежилых помещений в новостройках было реализовано в 2,5 раза меньше.
«По нежилой недвижимости мы видим интерес к кладовым, машино-местам на закрытых паркингах и коммерческим помещениям. Зачастую это откровенно инвестиционные вложения. Революции в спросе пока нет, но интерес устойчивый», — отмечают в «Унистрое».
По прогнозам экспертов, май, скорее всего, из-за своей сезонности и длинных праздников покажет очередное снижение рынка недвижимости
Прогноз: до осени просвета не будет, хотя в июне возможен всплеск
Дальнейшая обстановка на рынке недвижимости Татарстана будет напрямую зависеть от темпов снижения ключевой ставки и новых правил семейной ипотеки. Следующее заседание ЦБ по «ключу» запланировано на 19 июня. Учитывая установившийся курс доллара и последние решения председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной, прогнозы на снижение ставки в целом позитивные. Однако, считают эксперты, вряд ли оно будет резким.
Поэтому что застройщики, что покупатели морально готовят себя к продолжению застоя и ждут осени.
«Текущая фаза рынка с пониженной активностью покупателей может продлиться еще несколько месяцев. Ключевым фактором будет являться динамика снижения ключевой ставки и, как следствие, ставок по рыночной ипотеке. Пока ипотека остается дорогой, значительная часть покупателей будет занимать выжидательную позицию. Реальное оживление спроса мы ожидаем по мере того, как ставки выйдут на более комфортный уровень, склоняемся к мнению, что случится это не раньше, чем осенью», — прогнозирует Абдулхаев.
Если бы мы четко были уверены, что к концу года «ключ» снизится до 10–11 процентов, сейчас бы все побежали покупать квартиры, чтобы потом через год сделать рефинансирование и получить выгодную ипотеку. Но из-за отсутствия уверенности все сидят в ожидании.
«Что касается так называемого дна, то мне кажутся эти прогнозы вполне обоснованными — мы заходим в лето и сезонное сокращение объемов рынка. Это традиционное явление, которое сможет победить только что-то крайне радикальное», — говорит Галеев.
По прогнозам экспертов, май, скорее всего, из-за своей сезонности и длинных праздников покажет очередное снижение рынка недвижимости, а дальше может быть оживление. Как напоминает операционный директор «Альтеры», в правительстве активно обсуждается вариант новых изменений условий семейной ипотеки, когда выдавать ее на одного ребенка будут уже не под 6%, как сейчас, а под 12%. Такое решение может быть принято с 1 июля. Если это «ужесточение» условий произойдет, то в июне все, кто ждет, побегут брать льготную ипотеку — так, как это было в начале года.
«Самое сложное время — ожидание. Самое главное — это попасть в окно возможности, когда условия и ставки нормальные, цены еще интересные, а в наличии есть хорошие лоты. Но в целом наши „летние настроения“ традиционно самые спокойные», — говорит генеральный директор компании «Альтера» Инна Адгамова.
Но есть также мнение, что существенного оживления рынка недвижимости не произойдет и осенью и что скорее следует готовить себя к более выгодным ипотечным ставкам уже ближе к концу года, а то и к началу 2027-го. Как раз тогда будет сдаваться большое количество объектов и застройщики будут реализовывать остатки квартир. А до этого до конца года рынок, скорее всего, так и закрепится на цифрах марта и апреля, резюмирует Галлямов.
Комментарии 65
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.