«Тем, у которых больше двух квартир, уже начали приходить извещения. Налоговая просит владельца разъяснить, как используется жилье и каков источник ежемесячных переводов», — описывают риелторы события последнего месяца на рынке аренды. Учитывая, что бюджет РТ – 2026 все сильнее зависит от налогов на доходы граждан, налоговики начинают пристальнее приглядываться к потенциальным источникам и берутся за арендные квартиры: потенциально в арендном бизнесе можно собрать на 300 млн рублей больше. Подключают все: ИИ анализирует объявления о сдаче и ЕГРН, в квартиры стучатся участковые, проверяя жалобы соседей и УК. Подробности и реакция участников рынка — в материале «БИЗНЕС Online».
Сдачей жилья в аренду заняты 9,7 тыс. самозанятых и почти 5 тыс. индивидуальных предпринимателей
Владельцы арендных квартир в Татарстане недоплачивают 300 млн рублей налогов
Как стало известно «БИЗНЕС Online», налоговики взялись за арендный рынок жилья, контроль над прозрачностью в этой сфере усиливается. Причины очевидны — бюджет РТ на 2026 год сильнее зависит от налогов на доходы граждан: поступления прогнозируются на 35,2 млрд рублей больше, чем в 2025-м. А арендный рынок обладает неплохим потенциалом налогооблагаемой базы.
В Татарстане за 2024 год (данных за 2025-й пока нет) 7,5 тыс. граждан подали декларации о доходах от сдачи имущества в аренду. Бюджет получил в виде налогов 168,4 млн рублей. По результатам подачи деклараций за 2025 год ожидается, что сумма будет значительно выше. Сдачей жилья в аренду заняты 9,7 тыс. самозанятых и почти 5 тыс. индивидуальных предпринимателей.
Но только в Казани на одном из сайтов можно найти более 20 тыс. объявлений о сдаче жилья в аренду, по республике их еще больше. И в целом, как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», в результате уклонения от налогообложения в сфере аренды жилья бюджет ежегодно теряет примерно 300 млн рублей.
Так что налоговики продолжают выявлять серые схемы, активно используя ИИ. Алгоритмы влезают в данные Avito, «Циана» и других агрегаторов объявлений, адреса сопоставляются с данными реестров недвижимости (ЕГРН), выявляются владельцы. По жалобам от соседей или управляющих компаний участковые уполномоченные полиции проводят поквартирные обходы, проверяя подозрения в сдаче квартир. Полиция вправе составить акт нахождения в квартире людей, которые в ней не прописаны и не являются собственниками, опросить соседей и взять объяснения, а дальше уже дело техники.
Уже сейчас в случае налоговой проверки банк по запросу налоговой выдаст данные о движении средств по счетам без указания конкретных отправителей и получателей. Это позволяет анализировать регулярные переводы с карты на карту (а именно так чаще всего платят аренду), и ФНС запросит пояснения о характере таких переводов и может потребовать уточнить декларацию о доходах. По результатам проверок по обращениям граждан в 2025 году заполнили декларации 60% владельцев квартир, с начала 2026-го более 100 владельцев подали декларации — они заплатят налог со штрафами и пенями. Добавим, что налоговая может предъявить счет за три года (таков срок исковой давности).
30 марта правительство РФ внесло в Госдуму закон, который расширяет полномочия налоговой инспекции
Правительство расширяет полномочия ФНС
Действия ФНС становятся все более активными, и ведомство вскоре может получить еще более широкие возможности для контроля доходов населения.
30 марта правительство РФ внесло в Госдуму закон, который расширяет полномочия налоговой инспекции. Если его примут, то ФНС будет получать от Банка России данные о счетах физлиц, в том числе контролировать переводы на банковские карты. ЦБ будет предоставлять налоговым органам информацию о счетах граждан, которых можно заподозрить в получении доходов от незаконной предпринимательской деятельности. А федеральная налоговая служба сможет запрашивать у банков детальные выписки по счетам за рамками проведения проверок. Автоматический обмен информацией между ФНС и Центробанком планируется расширить на счета физлиц, доходы которых превышают 2,4 млн рублей в год. Оборот в 2,4 млн можно иметь, сдавая в Казани примерно пять квартир по средней цене в долгосрочную аренду.
Способов несколько:
- Налогообложение доходов от сдачи квартир в аренду рассчитывается как налог на физических лиц. В этом случае применяется прогрессивная шкала налогообложения: при доходах до 2,4 млн рублей — 13%, при 2,4–5 млн рублей — ставка 15% и т. д. Максимальная ставка 22% — при доходах свыше 50 млн рублей. Декларация 3-НДФЛ с данными о размере полученного дохода за сдачу жилья за год при такой схеме сдается в ФНС до 30 апреля, а сам налог уплачивается до 15 июля.
- Налогообложение самозанятых. Налог на профессиональный доход через приложение «Мой налог» по ставке 4% — при сдаче жилья физлицам, 6% — юрлицам или ИП. Преимущество этого способа в том, что не надо никуда ходить, все делается через приложение и автоматически. Налог уплачивается ежемесячно до 25-го числа следующего месяца.
- Налог на деятельность индивидуального предпринимателя. Это может быть упрощенный режим со ставкой в 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами, либо автоматизированная упрощенная система налогообложения со ставками 8% и 20% соответственно, либо патентная система (ставка 6% от потенциального дохода). Последнее интересно тем, что можно получить патент и вместе с ним освобождение от уплаты НДФЛ и налога на имущество (страховые выплаты для ИП при этом сохраняются).
Неофициальная сдача квартиры в аренду — это риск не только выставления пеней и штрафов от налоговой. В некоторых случаях такое грозит уголовной ответственностью за ведение предпринимательской деятельности без официального оформления статуса (например, если причинен крупный ущерб гражданам или государству).
Как показывает мониторинг, только в Казани свыше 1,3 тыс. граждан имеют в собственности пять и более квартир. Кроме того, около 12 тыс. жителей Татарстана, имея в собственности несколько объектов недвижимости, официальный доход не показывают. Есть также сотни самозанятых, к которым остаются вопросы. Вся эта аудитория — потенциальные арендодатели, которые попадут под пристальный контроль ФНС.
Интерес к арендодателям вполне закономерен, убеждены эксперты. Помимо того что до 80% рынка находится в тени, влияет на это и серьезный рост предложения
«Интерес налоговиков был предсказуем»
Крупные игроки с большой базой собственников ощущают внимание налоговиков на себе, рассказали участники рынка «БИЗНЕС Online».
«По моим наблюдениям, примерно месяц назад собственникам, у которых более двух квартир, начали приходить извещения. Налоговая просит разъяснить, как используются квартиры и какое происхождение у регулярного ежемесячного дохода в случае, если арендатор направляет оплату на карту», — замечает руководитель отдела аренды компании «Этажи-Казань» Диана Каримова.
К реальным последствиям для собственников такие проверки приводят не всегда, указывает другой собеседник издания. Чтобы отвести от себя подозрения налоговой, владельцы арендных квартир иногда указывают, что там живет близкий друг или родственник, а переводы на карту — это не оплата аренды, а «символическая благодарность» за предоставление своего жилья для временного пользования. В общем, доказать коммерческую выгоду довольно сложно, если у тебя, конечно, мало такой недвижимости.
Интерес к арендодателям вполне закономерен, убеждены эксперты. Помимо того что до 80% рынка находится в тени, влияет на это и серьезный рост предложения. «В 2023–2024 годах, как вы помните, в недвижимость серьезно инвестировали. Это было также время расцвета флиппинга, когда квартиры покупали, делали быстрый ремонт и перепродавали по повышенной стоимости. Часто такие готовые квартиры приобретали как раз те, кто собирался сдавать их в аренду, — рассуждает Каримова. — Объективно объем рынка сейчас совершенно другой. Это определенно привлекло внимание государства».
«Интерес налоговиков был предсказуем, — считает операционный директор АН „Альтера“ Ильмира Садыкова. — Государство же снег на голову никогда не кидает. Оно сначала предупреждает, потом напоминает и уже в последнюю очередь предпринимает какие-то действия». То, что платить налоги строго обязательно с любого вида дохода, было известно всегда. Но в последнее время у ФНС появились мощные инструменты, которые автоматически сопоставляют миллионы операций, объявлений об аренде и даже жалобы соседей. Поэтому скрывать доход от сдачи квартиры с каждым годом становилось все сложнее, особенно в случае, если вам ежемесячно на карту капает одна и та же сумма. Алгоритмы подсвечивают такие операции как подозрительные, а следом ждите извещения».
Налоговая культура в аренде очень низкая, поэтому всегда приходится разъяснять, зачем и как платить налоги. Бывает и такое, что собственник не знает, что должен что-то государству.
Новые правила игры в агентствах понимали, поэтому заранее готовили своих собственников к тому, что сдача квартир станет более прозрачной. «Со своей стороны всегда предупреждали, чем чревато уклонение, — рассказывает Садыкова. — Даже в случае, если арендодатель забирает у жильца оплату наличными, доходы рано или поздно станут видны ФНС: например, когда он пойдет покупать себе машину или еще одну квартиру».
«То, что платить налоги строго обязательно с любого вида дохода, было известно всегда. Но в последнее время у ФНС появились мощные инструменты, которые автоматически сопоставляют миллионы операций, объявлений об аренде и даже жалобы соседей»
Но разъяснения от частного специалиста по недвижимости услышать все-таки можно редко, считает Каримова. Один из примеров ее практики: риелтор заверял собственника в том, что в случае, если договор аренды заключается на 11 месяцев и меньше, платить налог не нужно, ведь долгосрочный договор на 12 и более месяцев надо регистрировать в Росреестре, а краткосрочный — необязательно. И логика простая: раз ничего официально не зарегистрировано — налог не требуется. Хотя это не так, подчеркивает собеседник «БИЗНЕС Online»: доход образуется в любом случае.
В общем, не стоит дожидаться «письма счастья» из налоговой — проще или подать декларацию 3-НДФЛ для физлиц, или стать самозанятым и платить через «Мой налог», отмечают в пресс-службе УФНС по РТ. А если сдача жилья в аренду является постоянным источником значительного дохода, то лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать режим налогообложения.
Комментарии 184
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.