«Окупаемость – 8 лет? Не бывает такого!»: риелторы РТ о кризисе на рынке коммерции Казани

Сейчас ставка аренды в офисах класса А находится на уровне 2,8 тыс. рублей за «квадрат» (включая НДС и OpEx), а в офисах класса В+ — 1,6 тыс. рублей за кв. м — с прошлого года цены увеличились незначительно Фото: «БИЗНЕС Online»

«У нас очень любят рассказывать об окупаемости в 8–10 лет… Но не бывает такого!»

Пока жилая недвижимость буксует и показывает спад по всем фронтам (за апрель в Казани в республике продали 841 квартиру, тогда как в прошлом году таких было более 1 тыс.), многие риелторы увидели спасение в коммерческом сегменте и стали активнее переходить туда. Однако и здесь их встречают без оваций. «Все встало, никуда не двигается», — сетуют в беседе с нами те, кто работает в этом сегменте давно. На фоне таких настроений ассоциация «Гильдия риелторов РТ» (объединяет почти сотню агентств недвижимости) провела свой первый форум «Коммерческая недвижимость», одной из главных задач которого стало обучение тех, кто только заходит на этот непростой рынок, рассказал вице-президент гильдии Андрей Савельев. Так получится ли «новичкам» улучшить положение, переориентировавшись на другой сегмент? Вопрос открытый.

Реальными раскладами положения дел на рынке поделилась полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова. В I квартале 2026-го уровень вакансии в качественных бизнес-центрах Казани достиг 7,2%. Для сравнения: еще в 2023 и 2024 годах этот показатель был меньше 2%. «Снять крупный блок площадью 500 квадратных метров на одном этаже было нереально», — вспоминает спикер.

«С точки зрения количественного выражения в качественных бизнес-центрах сейчас доступно порядка 3 тысяч квадратных метров. Еще не караул», — успокоила Стрюкова, но добавила, что тренд на увеличение количества вакантных премиальных площадей только нарастает. Даже крупные компании предпочитают переезжать из класса А в класс В+.

Бешеный рост арендных ставок в прошлом — нас ожидает охлаждение рынка, уверена эксперт. Сейчас ставка аренды в офисах класса А находится на уровне 2,8 тыс. рублей за «квадрат» (включая НДС и OpEx), а в офисах класса В+ — 1,6 тыс. рублей за кв. м — с прошлого года цены увеличились незначительно. «Небольшой объем выйдет на рынок, а это значит, что в 2026 году вакансия чуть подрастет, а ставка не будет такими темпами расти», — дала прогноз эксперт.

При этом ситуация на рынке офисной недвижимости в Казани намного лучше, чем у других городов-миллионников. «Если посмотреть на нашу ставку аренды и сравнить ее с Нижним Новгородом и Самарой (в этих городах она варьируется от 1,5 тыс. до 1,8 тыс. рублей в месяц за «квадрат» — прим. ред.), то можно понять, что у нас все прекрасно. Рынок офисной недвижимости в Казани достаточно сбалансирован. У нас нет больших излишков, как, например, в Екатеринбурге, где построили очень много высоких объектов и не могут сдать», — сказала она.

Как подсчитывал «БИЗНЕС Online» в мае, с февраля этого года торговые центры покинули порядка 29 арендаторов Фото: «БИЗНЕС Online»

Куда тревожнее в секторе торговой недвижимости. Уровень вакансии в ТЦ площадью свыше 3 тыс. кв. м в I квартале 2026 года достиг 5%. Если вглядеться в цифры открытия и закрытия магазинов, все печальнее: в I квартале открылось 13 новых магазинов, а закрылось 28. Как подсчитывал «БИЗНЕС Online» в мае, с февраля этого года торговые центры покинули порядка 29 арендаторов. Чаще всего казанские моллы покидают бренды одежды, обуви и аксессуаров, заведения общепита, магазины товаров для дома.

«Самое простое, что приходит на ум собственникам, — пойти поругать брокера. Вы не представляете, какое количество запросов на аудит собственных отделов аренды я получила за последний квартал! Такое ощущение, что некоторые просто в вакууме живут: „Сейчас я поменяю директора по продажам, и у меня сразу все наладится“. В окно не смотрим, маркеры не наблюдаем», — сетовала Стрюкова.

В складской недвижимости уровень вакансии достигает 21% — на текущий момент свободно порядка 120 тыс. кв. метров. «Цифра, может, и кажется большой, но по факту на классическом складе сдается порядка 10–20 тысяч квадратных метров. Если 120 тысяч свободно, нам надо 5–6 сделок, чтобы все поглотить», — добавила она. Средняя ставка в этом сегменте чуть-чуть снизилась и стабилизировалась: была 1 350 рублей за кв. м, а стала 1 285 рублей. Все дело в сниженном спросе со стороны арендаторов.

Отдельно спикер остановилась на том, как высчитывать сроки окупаемости коммерческой недвижимости. «У нас очень любят рассказывать об окупаемости в 8–10 лет. Взяли доходы объекта за год, на 10 лет умножили, и все. Но не бывает такого! Нет проектов с окупаемостью в 8 лет», — поделилась Стрюкова, предложив считать доходность объектов по более реальной схеме: «доходы – расходы – налоги» * 15 лет (в зависимости от сегмента).

Еще один важный тренд — смещение центра города в сторону речного порта, где освобождаются огромные площади под жилую застройку Фото: «БИЗНЕС Online»

Будущее коммерции — за пределами Казани и в районе речпорта

После разговора о том, что происходит на рынке сегодня, основатель риелторской компании «Дэвра Недвижимость» Евгения Кожевникова предложила смотреть дальше — туда, где коммерческая недвижимость будет перспективна завтра. Эпоха хаотичной застройки уходит в прошлое, будущее за планомерным развитием территории.

Спикер призвала внимательно наблюдать за тем, как развивается Казанская агломерация. Чтобы снизить маятниковую миграцию, в мастер-плане до 2050 года предусмотрели создание жилых комплексов в пригородах столицы РТ общим объемом почти 103 млн кв. м с сопутствующей инфраструктурой. «Это и детские сады, и поликлиники. Помимо этого, чтобы люди не ездили постоянно в город, должны быть спортивные организации, фитнес-центры, салоны красоты. Все это закладывается в развитие многофункциональных комплексов еще на стадии проектирования. Вы представляете, какое огромное количество жилых комплексов будет застраиваться там, и это большая перспектива для развития коммерческой недвижимости», — отметила эксперт.

Еще один важный тренд — смещение центра города в сторону речного порта, где освобождаются огромные площади под жилую застройку. Перспективы для коммерческой недвижимости в составе многоквартирных комплексов открываются в районе улиц Гвардейской, Аделя Кутуя, Вознесенского тракта.

Драйвером для развития коммерческой недвижимости может стать туризм. Уже в 2025 году Казань посетили свыше 4,5 млн туристов, а к 2030-му город планирует привлечь порядка 7 млн гостей. Под этот поток формируется новая инфраструктура. В рамках концепции «Казань — город на воде» власти планируют облагородить все прибрежные территории и создать яхтенную инфраструктуру. «Там тоже будет место коммерческим объектам», — заметила она.

Отдельная тема — складская недвижимость и промпарки. Кожевникова призвала внимательно следить за тем, как строятся дороги федерального и регионального значения. Показательный пример: два года назад инвесторы скупили сельхозземли на пересечении трассы М12 с Сапуголями «за смешные деньги». «На сегодняшний день там готовы покупать по 2–3 миллиона за гектар, а там уже ничего нет, все выкуплено», — делилась выступающая.

Драйвером для развития коммерческой недвижимости может стать туризм. Уже в 2025 году Казань посетили свыше 4,5 млн туристов, а к 2030-му город планирует привлечь порядка 7 млн гостей Фото: «БИЗНЕС Online»

Особое внимание Кожевникова акцентировала на жестких реалиях работы с сельхозучастками, развеяв мифы об их легком переводе в другую категорию использования. Сейчас финальное решение об этом принимает Москва. «Раньше, для того чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, достаточно было прийти, сделать небольшой проект планировки, благоустройства территории, показать, и вам переводили. Можно было что-то построить, перепродать, а сейчас это не прокатит. Необходимо анализировать и понимать потребности района», — советовала предпринимательница. Главы районов больше не согласуют перевод земель «просто так», приоритет отдают проектам с деньгами и наглядными цифрами.

Кожевникова призвала научиться читать генплан Казани, чтобы видеть, как будут развиваться территории, где будут проходить новые дороги, чтобы не скупить участки, которые в перспективе будут изыматься под госнужды. Говоря о будущем коммерческой недвижимости, выступающая с оптимизмом заметила, что рынок в любом случае будет подниматься. Земля была и остается уникальным активом, который «больше не производят», только теперь успех зависит от готовности комплексно развивать территорию.