«Нельзя убить то, что уже убито»: какой будет семейная ипотека с 1 июля?

Максимальная ставка по «семейке» для однодетных семей вырастет с нынешних 6% до 10–12% годовых Фото: Pogiba Alexandra / news.ru / www.globallookpress.com

Что может измениться с 1 июля?

С конца прошлой недели в публичном поле продолжают появляться детали обновленной программы семейной ипотеки, которая заработает с 1 июля.

«Завтра мы согласительные процедуры проводим с минфином. Потом вносим в правительство. Постановление, я думаю, выйдет в субботу, воскресенье или понедельник», — сказал министр строительства Ирек Файзуллин РИА «Новости» в прошедший четверг.

Бумага не появилась в минувшие выходные, как и до полудня в понедельник, но параметры реформы министр обозначил: максимальная ставка по «семейке» для однодетных семей вырастет с нынешних 6% до 10–12% годовых. Напомним, что для участия в программе в семье должен быть один ребенок в возрасте до 6 лет включительно. Других подробностей минстрой РФ не давал, а из дальнейших утечек следует:

• Ставки для однодетных повысят до 12% годовых в Москве и Санкт-Петербурге, до 10% в регионах.
• Ипотечный кредит под 6% годовых останется только для семей с «первоначалкой» свыше 50% и многодетных — с тремя детьми в регионах, четырьмя в Москве и Санкт-Петербурге.
• Кредитный лимит сохранится на уровне 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах он останется на текущем уровне в 6 млн рублей.

Обсуждается отмена программ комбинированной ипотеки и кредитов со сверхлимитом, также сообщил «Коммерсантъ». Еще одно возможное нововведение касается 35 регионов с низкими объемами жилищного строительства. Там из программы могут исключить семьи с двумя и более детьми, если старшему ребенку уже исполнилось 6 лет.

Поддерживает дифференцированную процентную ставку по «семейке» в зависимости от числа детей комиссия Госсовета РФ по направлению «Семья».

«Мы рассматривали [вопрос] с приглашением минфина России, экспертов, — рассказал ТАСС руководитель комиссии, глава Мордовии Артем Здунов. — По мнению комиссии, в зависимости от рождения ребенка надо уменьшать процентную ставку по семейной ипотеке, [нужна] дифференциация. Мы уже внесли предложение. Сейчас идет согласование с минфином, [каким] будет процент [при рождении] первого, второго [и последующих детей]. Конечно, комиссия настаивает на том, чтобы проценты были меньше уже при появлении первого ребенка».

Точные параметры грядущих изменений официально еще не представлены. Источник в комитете Госдумы по строительству и ЖКХ заявил корреспонденту «БИЗНЕС Online», что до этого «ничего даже не обсуждали». Но он вспомнил, что еще месяца два назад говорили о том, что могут поднять возраст ребенка в семье, кому будет доступная семейная ипотека, — с 6 до 12 лет. Также собеседник отметил, что ставку действительно, скорее всего, дифференцируют от количества детей в семье, раз в минстрое РФ говорят о необходимости таким образом повысить рождаемость.

Еще один источник в Госдуме считает, что подобные правки должны вноситься в виде поправок в закон. «Юридически постановлением правительства такие правила ввести нельзя, но в нашей стране я уже ничему не удивляюсь», — добавил собеседник издания.

Другой собеседник рассказал о возможном появлении рефинансирования уже выданных семейных ипотек, если в семье появляется еще один ребенок. «Если брали ипотеку по одной ставке, когда был один ребенок, то при появлении второго ее могут снизить», — пояснил он. Пока это невозможно из-за принципа «один льготный кредит в одни руки», который ввели 1 февраля. Тогда же супругов обязали выступать в качестве созаемщиков, стали требовать подтверждение регистрации ребенка по одному адресу с ними.

«Ажиотажа как такового нет, люди привыкли к переменам. Вдобавок есть общая фоновая тревожность, уже ставшая как нормой, так и сдерживающим фактором» Фото: «БИЗНЕС Online»

Оцениваем перемены

Что происходит на рынке недвижимости Казани и Татарстана на фоне информации о реформе семейной ипотеки? Есть или был ажиотаж? Чего ждут в отрасли? И устроят ли новые условия покупателей и застройщиков? На эти и другие вопросы отвечают эксперты издания.

Андрей Савельев — гендиректор компании «НЛБ-недвижимость»:

— К сожалению, нет такого ажиотажа, который мы видели в декабре – январе перед ужесточением семейной ипотеки. Во-первых, новость негромкая, во-вторых, нельзя убить то, что уже убито. Категория людей, которые могут взять семейную ипотеку, уже сильно сократилась, сейчас она сократится еще больше. Не думаю, что это окажет какое-то существенное влияние.

Банки говорят, что будет еще хуже. Они бы лучше наоборот сделали: семейная ипотека — 6 процентов, а если в семье три ребенка, то 3 процента, как это изначально и обсуждалось. Такое решение оказало бы положительное воздействие и на демографию в том числе, и на рынок. А они, наоборот, ужесточили.

Для Татарстана лимит в 6 миллионов рублей достаточен, а для Казани — нет. Надо увеличивать хотя бы до 9 миллионов. Если мы будем смотреть первичный рынок, однокомнатная квартира в столице республики стоит порядка 9–10 миллионов. Процент людей, которые имеют первоначальный взнос, очень маленький. В основном могут накопить только 20–30 процентов первоначального взноса.

Что может значить для рынка новостроек отказ от программ комбо-ипотеки, кредитов со сверхлимитом? Особо тоже ничего не значит: и так процент достаточно высокий, а сейчас тем более повысят. Категория людей, которая попадает под семейную ипотеку и имеет финансовую возможность взять эту ипотеку, и так маленькая.

Анастасия Голяшева — президент гильдии риелторов РТ:

— Точных данных нет, и непонятно, как будет выглядеть программа и окажется ли она в действительности мерой поддержки.

Ажиотажа как такового нет, люди привыкли к переменам. Вдобавок есть общая фоновая тревожность, уже ставшая как нормой, так и сдерживающим фактором.

Лимит для регионов, в частности для Казани, уже давно нужно увеличить — как минимум до 8 миллионов.

Банки также ждут информацию, бытует разное мнение, но в действительности любые изменения условий, кроме расширения лимита, будут для рынка новым вызовом.

«Удар придется по тем, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий. И получается, что они будут покупать по повышенной ставке» Фото: Bulkin Sergey / news.ru / www.globallookpress.com

«В любом случае программа семейной ипотеки будет гораздо выгоднее, чем покупка по коммерческой ипотеке»

Анастасия Гизатова — руководитель АН «Счастливый дом»:

— Пик спроса на семейную ипотеку прошел еще перед основными изменениями условий с 1 февраля 2026 года. Рекорды всех отделов продаж были побиты тогда. В данный момент всплеск есть, но назвать его таким же масштабным штурмом отделов продаж нельзя. Во-первых, еще детей не нарожали в таком количестве, а те, у кого имелась такая возможность, уже вышли на сделки. Но рынок ожил, подобного рода игроков стало больше, причем не только в новостройках, но и по земельным участкам и в ИЖС.

Будут ли сейчас пользоваться семейной ипотекой? Да, конечно. Но к сожалению, удар придется по тем, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий. И получается, что они будут покупать по повышенной ставке. Но в любом случае программа семейной ипотеки будет гораздо выгоднее, чем покупка по коммерческой ипотеке.

Более того, застройщики могут отреагировать после изменения условий. Они продолжат бороться за покупателя, их программы будут адаптироваться под новые условия ипотеки. Если вы посмотрите акции застройщиков, то увидите, что многие предлагают семейную ипотеку не по 6 процентов, а по 3 процента. Застройщик, чтобы собрать платежеспособную аудиторию себе, субсидирует сам дополнительно ипотечную ставку. Я считаю, что после изменения семейной ипотеки застройщики также станут субсидировать ставку, но уже, скажем, не до 3 процентов, а до 6. И будет такая реклама: «Семейная ипотека на прежних условиях. Только у нас». И если увеличат размер первоначального взноса, кто-то из застройщиков возьмет его часть на себя.

Достаточно ли лимита в 6 миллионов рублей? Вообще 6 миллионов кредита по действующим условиям с 20-процентным первоначальным взносом — это однокомнатная студия на периферии. Вы не возьмете за эту стоимость, допустим, 35 квадратных метров в черте старой Казани. Следовательно, если лимит оставляют прежним — 6 миллионов, но поднимают первоначальный взнос до 50 процентов, то взнос тоже будет равен 6 миллионам. Итого 12 миллионов. Тогда максимум, на что можно рассчитывать, — это однокомнатная квартира, что тоже не совсем хорошо для семейной ипотеки. К тому же, по статистике, средний размер первоначального вклада не превышает 2–3 миллиона рублей. А где семье взять еще недостающие 4 миллиона?

Что же касается идеи отказаться от комбо-ипотеки, то это в принципе сложно, потому что никто не может запретить семье брать дополнительный кредит. Ведь по большому счету комбо-ипотека — это когда используешь два кредита: по льготной ставке и по коммерческой. Я не могу понять, какую цель хотят достичь, отказавшись от такого формата.

Если подытожить: изначально тот проект, который видела я, был идеальным. Это лимит для Казани в 9–12 миллионов рублей, первоначальный взнос не выше 30 процентов и распространение программы на покупку квартир площадью от 50 квадратных метров. Для семей с тремя детьми ставка составляла 6 процентов, для семей с двумя детьми — 8, с одним ребенком — уже 10 процентов. В изначальном плане это были идеальные условия по ипотеке, которые бы не разгоняли инвестиционный спрос и помогли бы устранить у застройщиков затоваривание в сегменте квартир площадью как раз свыше 50 «квадратов».

Но я бы дождалась все-таки итогового документа, потому что не совсем понятны новые условия — некоторые из них и застройщикам не помогают, и семьям. То есть как будто бы оставляют эту программу номинально. Но здесь нужно еще понимать, что частенько информация о каких-то невыгодных условиях звучит от участников рынка для того, чтобы стимулировать спрос. Маркетологи работают со страхами потерь.

Еще отмечу, что застройщикам необходимо планировать финансовую модель, выстраивать систему продаж. Застройщиков держат в неведении и говорят: «Вот с 1 июля будут новые условия по семейной ипотеке». Но что, где, как — непонятно. Как черный ящик. Такое нечестно по отношению к застройщикам. То есть их сначала посадили на эту иглу, а сейчас говорят: «Все точно изменится, но мы не знаем как». Это как минимум не по-джентльменски по отношению к застройщикам, которые вот именно сейчас и проживают не самые лучшие времена — когда есть затоваривание, когда объекты не вводятся в эксплуатацию. Это несерьезно, нечестно ни по отношению к семьям, ни по отношению к застройщикам.

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-недвижимость», вице-президент гильдии риелторов Татарстана:

— В преддверии новых условий по семейной ипотеке, по нашим наблюдениям, интерес на рынке, конечно, сохраняется, но назвать его ажиотажным вряд ли можно. Конечно, все наблюдают за изменениями. В основном семьи, в которых один ребенок, стараются выйти на сделку в лучшем случае уже до конца июня.

К тому же пока что нет официальной информации по новым условиям. Возможно, это делается для того, чтобы не создавать тот самый ажиотаж, потому что, если бы изменения были обнародованы заранее, категория семей, которая поймет, что теряет возможности, поторопилась бы, другие бы, наоборот, подождали. А пока информации нет, никто не понимает: то ли торопиться, то ли, наоборот, отложить решение.

На рынке предстоящую реформу воспринимают как должное. На протяжении последних двух лет было уже несколько этапов ужесточения условий семейной ипотеки, в том числе ограничение на семью по одной ипотеке, уменьшение возраста ребенка с 18 до 7 лет. Все воспринимают это как очередной шаг к сокращению зависимости спроса от семейной ипотеки. Рано или поздно ключевую ставку снизят, ведь на это надеются не только профессиональные участники рынка, но и потенциальные покупатели и застройщики. Сегодня в одном и том же ЖК квартира от застройщика стоит примерно на 30 процентов дороже, чем аналогичная квартира от дольщика. Это происходит из-за того, что у застройщика 6-процентная ипотека, а при покупке квартиры от дольщика по коммерческой ипотеке ставка составляет минимум 16,9 процента.

Лимит по семейной ипотеке в 6 миллионов рублей — это тоже определенная боль последних лет. Его утвердили, когда цены на квартиры были как минимум в 2 раза ниже. Сегодня, конечно, даже на покупку однокомнатной квартиры в Казани с учетом 30-процентного первоначального взноса этой суммы хватает «с натягом». А мы понимаем то, что для семьи даже с одним ребенком более актуальна двухкомнатная квартира или евродвушка с отдельной спальней и кухней-гостиной, а такие квартиры сегодня в приличных локациях Казани стоят от 10 миллионов рублей.

Идея отказаться от комбо-ипотеки — это еще один шаг к регулированию рынка новостроек. Ее придумали, чтобы была возможность купить более дорогую квартиру по семейной ипотеке, используя сразу два вида ипотечного кредита: льготный и коммерческий. Но понятно, что это все временно, такие полумеры прикрываются постепенно.

Мы надеемся, что все эти изменения приведут к прозрачному, понятному для всех рынку продаж, как это происходило 7–8 лет назад, когда ставки и цены были для всех покупателей одинаковые как на вторичку, так и на первичку. Если бы ставку сегодня сделали хотя бы 13–14 процентов на все жилье, то это было бы полезно для рынка недвижимости. И тогда стало бы больше покупателей и на первичном рынке, и на вторичном. Существует отложенный спрос, большие средства лежат на вкладах граждан, пока не до конца понятная ситуация со ставками, естественно, люди откладывают покупку до лучших времен.