«В последнее время все статьи и новости сводятся исключительно к громкому скандалу с Ларисой Долиной. Но, как говорится, не Долиной единой жив этот рынок. И настоящих, «бытовых» ловушек, в которые рискует угодить каждый обычный покупатель, гораздо больше», — предупреждает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В новом авторском блоге она дает пять реальных кейсов, как долгожданная покупка квартиры может превратиться в настоящую катастрофу. О борьбе за сотки между соседями, покупках доли в квартире, липовом наследстве и сюжетах, которым бы даже Александр Пушкин позавидовал, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Как говорится, не Долиной единой жив этот рынок. И ее история лишь верхушка айсберга. Настоящих, «бытовых» ловушек, в которые рискует угодить каждый обычный покупатель, гораздо больше»
Как повесть Пушкина связана с типичными неприятностями с недвижимостью
6 июня вся страна в очередной раз отмечала день рождения Александра Сергеевича Пушкина. И пока литературоведы спорят о высоком, юристы в сфере недвижимости перечитывают классика с профессиональным содроганием.
Вспомните хотя бы школьную программу и повесть «Дубровский». Что там происходит на самом деле? Романтическая линия Владимира и Маши Троекуровой? Да, это на поверхности, но есть еще один сюжет: земельный спор между соседями, которые раньше жили мирно. И вот из-за глупой ссоры Троекуров решает отнять законное имение Кистеневку, пользуясь бардаком в старых бумагах…
За два века ничего не изменилось: и наш рынок недвижимости до сих пор подкидывает сюжеты, которым позавидовал бы сам Пушкин. Меняются эпохи, но непредвиденные неприятности с квадратными метрами или сотками после покупки по-прежнему наша суровая классика.
Вместо вымышленных драм давайте разберем пять вполне реальных и крайне неприятных неожиданностей, с которыми до сих пор можно столкнуться после сделок с недвижимостью. А то в последнее время все статьи и новости сводятся исключительно к громкому скандалу с Ларисой Долиной. Но, как говорится, не Долиной единой жив этот рынок. И ее история лишь верхушка айсберга. Настоящих, «бытовых» ловушек, в которые рискует угодить каждый обычный покупатель, гораздо больше.
«Чтобы избежать возможных споров с будущими соседями и точно понять, на чьей именно земле растет любимая облепиха, необходимо физически перенести цифровые данные на местность»
№1. Почему даже оформленная земля может стать источником судебных споров
Начнем с банального: в республике до сих пор полно участков без нормальных границ. Люди годами живут как на вулкане, даже не подозревая, что их спокойствие длится ровно до тех пор, пока сосед не приведет кадастрового инженера и не начнет двигать заборы!
Молодая семья, Айгуль и Альберт, решили купить участок в Царицыно. Присмотрели отличный вариант: обжитой поселок, утопающий в сливах, яблонях и вишнях, и милейшая соседка — одинокая пенсионерка Флюра-апа. Продавец показал Альберту документы: «Смотри, вот кадастровый номер, вот свежая выписка из ЕГРН, границы уточнены — комар носа не подточит! И вот по сетке-рабице идет граница твоих 8 соток. Ее еще 25 лет назад ставил муж Флюры-апы».
Так дружно мирно они прожили год. Но прошлым летом Флюры-апы не стало, а в дом заселился ее внук. Первым же делом он решил установить капитальный забор и нанял кадастрового инженера. И тут Альберта ждал шок. Выяснилось, что старый забор из рабицы, на который ориентировался продавец значительно сместился и ушел вглубь соседского участка почти на 1,5 метра. Внук оказался непримиримым врагом, церемониться не стал и отправил досудебную претензию с требованием снести теплицу тещи Альберта, часть построек и выплатить компенсацию за незаконное пользование чужой землей.
Я постоянно вижу, что собственники путают понятия «мой забор» и «моя земля по документам». Они убеждены, что если имеется кадастровый номер и свежая выписка из ЕГРН, то все в порядке. Да, участок может быть оформлен в собственность десятки лет назад еще вашим дедушкой, но при этом доставить много проблем. И основная — споры с соседями!
Если при покупке вам говорят, что границы уточнены и этого достаточно, — задумайтесь! Уточненные границы в ЕГРН означают, что координаты участка зафиксированы в базе данных и участок можно продавать. Но бумага и реальная жизнь часто расходятся.
Чтобы избежать возможных споров с будущими соседями и точно понять, на чьей именно земле растет любимая облепиха, необходимо физически перенести цифровые данные на местность. А это вынос границ в натуру. Только зафиксированные геодезистом межевые знаки на участке дадут стопроцентную гарантию.
И обратите внимание, что покупателю важно делать вынос границ за свой счет и присутствовать лично. Полагаться на торчащие столбики, которые показывает продавец, не стоит. Думаю, дальше вас убеждать не нужно.
«Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру вместе с накопившимися долгами»
№2. Внимание покупателям недвижимости: какой долг законно переходит на нового собственника
Зуфар приобрел квартиру на Сибгата Хакима (история реальная, но ЖК озвучивать не буду), до сделки тщательно проверил все документы и, конечно, не забыл о стандартной справке об отсутствии задолженности за свет и воду. И через месяц получил квитанцию, а там — бабах! — долг за капремонт тысяч на 70.
Как же так? Ведь все знают, что обязанность владельца по оплате ЖКУ возникает с того момента, как у него возникло право собственности. Читаем п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. По общему правилу новый владелец квартиры не отвечает по долгам предыдущего. Следовательно, долги по коммунальным услугам не переходят вместе с квартирой. Говорит об этом ст. 210 ГК РФ.
Все верно, но только многие ошибочно распространяют это на капитальный ремонт, а это не так. Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру вместе с накопившимися долгами (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). И платить огромные суммы придется текущему собственнику, в нашем случае Зуфару. Чтобы не было так больно, он, конечно, будет судиться, но… нужны ли вам такие проблемы, если их можно избежать?
«Уютная студия рядом с «Парк Хаусом» по цене комнаты!» Сценарий выглядит красиво только на Avito. В реальности инвестор покупает обычную комнату в старой трехкомнатной квартире, которую в объявлениях гордо обзывает студией или апартаментами»
№3. Тыква в карету, комната в студию
Виктория давно мечтала о пассивном доходе. Полноценную квартиру она не тянула, комнаты в общежитии подвергали ее в уныние, копить не получалось, а ипотечная ставка пока за гранью фантастики. И тут на глаза попалось предложение…
Уютная, как в Pinterest, студия на первом этаже! Виктория стала обладательницей четверти доли, и риелтор ее успокоил — мол, это нормальная практика. Арендаторы нашлись сразу, только сдать получилось лишь на два месяца. Дальше — суды, демонтаж и разочарование…
Знаете, какой тип покупателей вызывает искреннюю тревогу? Искатели дешевого пассивного дохода. Те, кто попадается на заманчивые объявления: «Уютная студия рядом с „Парк Хаусом“ по цене комнаты!» Сценарий выглядит красиво только на Avito. В реальности инвестор покупает обычную комнату в старой трехкомнатной квартире, которую в объявлениях гордо обзывает студией или апартаментами. В каждую такую «студию» устанавливают свой санузел, душевую кабину и электроплиту.
На первый взгляд, складывается ощущение, что это полноценное малогабаритное жилье. Нет — это доля в праве общей долевой собственности. Простым языком, вы становитесь совладельцем большой коммуналки с неузаконенной перепланировкой.
И последствия могут быть печальными (судебная практика Казани это подтверждает). Если кто-то из соседей подаст в Жилинспекцию и суд, вас обяжут за свой счет снести все перегородки, демонтировать унитаз с душем и вернуть квартиру в первоначальное состояние, в ту трехкомнатную «ленинградку», которой она была при возведении в 1980 году.
А что же с деньгами? Ведь вы приобретали студию за 5 млн рублей, а комната стоит лишь 3 миллиона. Их никто не вернет. Поэтому, если вам предлагают приобрести долю, которая в процессе оформления или узаконения, — бегите!
«Главное заблуждение — считать завещание окончательным и нерушимым документом»
№4. Иллюзия наследства: почему завещание на квартиру — это не гарантия собственности
Эта история не относится к сделкам напрямую, но должна занять достойное место в топе разочарований, связанных с недвижимостью. Светлана Георгиевна — одинокая пожилая женщина, из родственников — только Ксения, внучатая племянница. Светлана Георгиевна начинает болеть и предлагает Ксении: «Помогай мне, вози по врачам, покупай лекарства и продукты, а я тебе за это оставлю квартиру».
Светлана Георгиевна оформляет завещание, а Ксения (да она бы и без него не оставила Светлану Георгиевну) начинает честно на протяжении нескольких лет оплачивать «коммуналку», возить по врачам. И даже сделала в квартире ремонт.
Через несколько лет Светлана Георгиевна умирает. Ксения с чистой совестью и завещанием в руках идет к нотариусу, и здесь ее ждет шок — с завещанием на эту квартиру уже обратилась соседка. И составлено оно на год позднее. Оказывается, за два года до смерти Светлана Георгиевна поссорилась с Ксенией из-за какого-то пустяка и сгоряча написала завещание на соседку. Потом за хлопотами и забыла об этом.
Главное заблуждение — считать завещание окончательным и нерушимым документом. Почему-то потенциальные наследники забывают (или не знают), что наследодатель имеет полное право менять свое мнение хоть каждый день и не ставить текущего фаворита в известность. Кроме нового завещания частенько «всплывает» обязательная доля. Даже если ваше завещание осталось единственным и финальным, в него гарантированно вмешаются наследники по закону, если такие имеются.
Например, нетрудоспособные родители. Даже если в тексте завещания их имен вообще нет, суд автоматически отрежет им до половины той доли, которая досталась бы им без завещания.
Какой был выход у Ксении? Оформлении договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). По такому договору право собственности переходит к вам сразу же при жизни человека (с обременением в его пользу). И изменить это решение в одностороннем порядке, просто сходив к другому нотариусу, Светлана Георгиевна бы уже не смогла. Второй вариант — это договор дарения, который тоже оформляется у нотариуса, но максимально защищает наследника, одариваемого. Правда, некоторые казанские нотариусы могут отказать в договоре дарения, если у пожилого дарителя это единственное жилье.
«При приватизации право на долю в квартире получают все, кто на данный момент прописан. А те, кто отказался от этого, взамен и получают право пожизненного проживания»
№5. Право пожизненного проживания, или Они жили долго и несчастливо
Иногда прописка не сможет перекрыть никакое право собственности, а новый собственник не может выселить жильцов, даже судом.
Альбина купила двухкомнатную хрущевку около «Тандема». Собственница продавала квартиру со слезами на глазах: «Родное гнездо, но дети выросли, расширяемся». В выписке из домовой книги — сама хозяйка, муж, двое детей и ее родной брат, Рамиль. В договоре, как полагается, дали месяц на освобождение квартиры и выписку всех в ней прописанных. И действительно, через пару недель прислали свежую справку, где выписались все, кроме Рамиля. Продавец заверила, что он вот-вот выпишется.
Сделка прошла 17 мая. Покупатели заехали, сделали веселенький скандинавский ремонт, активно выбирали мебель в цвет стен. И вот, 15 октября в дверь новой квартиры не просто постучали — в нее уверенно заскрежетал чужой ключ. На пороге стоял мужчина в резиновых сапогах, со штормовкой наперевес и огромным ведром подмерзшей антоновки. Рамиль вернулся с дачи в свой отчий дом…
Помните случай с капитальным ремонтом? Когда на него не обратили внимания, а делали упор на справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Так и с прописанными: не все покупатели задают вопросы, а зачастую ограничиваются тем, что их в договоре купли-продажи указали срок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета.
Но обратите внимание: ДКП подписывает продавец и покупатель. А другие зарегистрированные в квартире лица, указанные в пункте № 12 договора, могут ни о чем не подозревать.
И тут очередная засада под названием «право пожизненного проживания». Это как волшебная палочка, которая дает человеку возможность жить в чужой квартире, не ориентируясь на собственника. Откуда берется это право? При приватизации право на долю в квартире получают все, кто на данный момент прописан. А те, кто отказался от этого, взамен и получают право пожизненного проживания.
И это только один из вариантов получения этого права. Поэтому задача покупателя до сделки — выявить таких «счастливчиков».
Заключение
В сентябре 1833 года Пушкин приезжал в Казань для сбора информации по Пугачевскому бунту. В письмах к своей жене Наталье он восторженно описывал местный колорит: «…Дома опрятные, азиатская учтивость, чистота… все это приятно».
Вам это ничего не напоминает? Именно так выглядит идеальный показ квартиры, дома, участка. Продавец излучает ту самую «учтивость», а документы кажутся безупречными. Покупатель очаровывается, расслабляется и теряет бдительность.
Поэтому, чтобы не потерять бдительность и не очароваться, подключаете юристов, обращайтесь к нотариусам и при малейших сомнениях отказываетесь от сделки.
P. S. А если вы любите Пушкина, то обязательно посетите музей-усадьбу Евгения Боратынского (в Казани традиционно закрепилось написание через «о») — это, пожалуй, самое душевное и атмосферное пушкинское место в городе. И да, казанская усадьба — эталонный образец «элитной недвижимости» XIX века.
Комментарии 2
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.