Груничев vs Семин: великая битва за малую землю

ОТМЕНИТЬ И ПОСТАНОВЛЕНИЕ, И ТОРГИ

Сегодня Арбитражный суд РТ должен разрешить спор между управлением федеральной антимонопольной службы по Татарстану и ОАО «АС Финанс» Алексея Семина по поводу земель в Зеленодольском районе республики. Ведомство Александра Груничева требует признать недействительным постановление местного исполкома, которое было издано еще 24 сентября 2009 года. Согласно ему, на торги была выставлена часть находящихся в государственной собственности земель. А именно - 404 652 кв. м (или 40,5 га) участков сельскохозяйственного назначения.

Согласно упомянутому постановлению исполкома организатор торгов - ООО «Центр развития земельных отношений» 2 ноября 2009 года провел открытый аукцион на повышение стоимости, - рассказал в суде представитель УФАС Адель Хайруллин.

В торгах участвовали всего две организации – ОАО «АС Финанс» и учрежденное им же ООО «Супермаркет недвижимости» (зарегистрированы по одному и тому же адресу – Казань, ул. Сибирский тракт, 34 – ред.). Победила первая. «Это все хорошие земли на зеленодольской трассе, рядом с Ореховкой, где идет коттеджная застройка. Особенно - в Осиновском сельском поселении», - описал привлекательность земельного актива представитель УФАС.

Хайруллин также сказал на судебном заседании, что стоимость включенного в лот большого количества земельных участков, согласно экспертной оценке, составила фантастически «огромную сумму» - 617,5 млн. рублей! «Сумма-то как раз не огромная – 617 тысяч», - исправила его ошибку с нулями судья Резеда Сальманова. Представитель исполкома подтвердила: речь идет действительно о тысячах рублей.

В то же время один из участников рынка вспоминает, что ASG (группа компаний, в которую входит "АС Финанс" - прим. ред.) выставляла на продажу часть участков чуть ли не за $200 за кв. метр. Правда, речь шла о небольших – от 500 до 1 тыс. кв. м - площадках под АЗС.

УКРУПНЯТЬ - КОНКУРЕНЦИЮ ГУБИТЬ

Почему же спустя три года этот благополучно состоявшийся аукцион вызвал претензии у антимонопольной службы? Оказалось, в результате проводившей в 2011 году внеплановой проверки районной палаты имущественных и земельных отношений у ведомства появились вопросы. Позже они вылились в дело о нарушении антимонопольного законодательства. А теперь УФАС требует признать недействительным не только само постановление исполкома о проведении торгов, но и торги, а также заключенную по их результатам сделку.

И претензии ведомства связаны отнюдь не с открывшимся «родством» компаний. Как подчеркнул Хайруллин, предлагавшийся к продаже 71 участок был объединен… в один лот. При этом земельные наделы, имевшие вид разрешенного использования «для сельскохозяйственной деятельности», находились в разных сельских поселениях и не были смежными. В частности, с молотка тогда ушли 7 участков в Осиновском сельском поселении, 20 – в Новопольском, 5 – в Айшинском и 39 – в Бишминском сельском поселении.

УФАС пришло к выводу, что тем самым местные власти ущемили права круга хозяйствующих субъектов, которые могли бы заявиться на конкурс. «Мы вынесли решение не просто так. Был проведен анализ, направлены запросы в организации и физлицам, которые занимаются сельскохозяйственной деятельностью в этом районе», - поспешил объясниться представитель УФАС. На вопрос о том, приобрели бы они земельные участки, если бы те предлагались по отдельности, большинство ответили утвердительно: интерес был.

Волжско-Камский массив, окруженный со всех сторон лесом,находится южнее одноименного заповедника и н. п. Новопольский и западнее поселка Дубровка.

ЧТО НЕ ЗАПРЕЩЕНО - РАЗРЕШЕНО

Представитель исполкома Зеленодольского района Юлия Нечаева заявила, что иск районные власти не признают. «Законом не предусмотрено, можно, либо нельзя выставлять единым лотом несколько земельных участков. Такого ограничения нет», - привела она основной довод. Это были малозначимые земельные участки, которые одним лотом было выставлять нецелесообразно – не нашлось бы покупателей, – объяснила Нечаева укрупнение лота. По ее словам, в числе проданных тогда земель были в том числе участки в низине.

У исполкома есть договор купли-продажи этих участков и акт их приема-передачи «АС Финанс». Но оформила ли последняя право собственности на эту недвижимость – им неизвестно. Кроме того, юрист ответчика заявила о пропуске антимонопольной службой срока исковой давности для обжалования.

Представители, казалось бы, самой заинтересованной стороны – «АС Финанс» – на судебном заседании не присутствовали. Для выяснения ряда обстоятельств в деле был объявлен перерыв до сегодняшнего дня – 24 мая.

В центре того же Зеленодольского района ASG принадлежит 360 га земли вблизи Новой Туры – так называемый Ново-Турский массив

ВТОРОЙ ШАГ

Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», нынешнее заявление УФАС – второй последовательный шаг в попытке деприватизировать реализованные на торгах трехлетней давности сельхозугодья. Свое решение о нарушении властями Зеленодольского района закона «О конкуренции» служба вынесла ровно год назад – 24 мая прошлого года.

«АС Финанс», конечно же, не смирилась и обжаловала его в арбитраже. По мнению компании, антимонопольная служба неправильно истолковала нормы закона - объединение земельных участков в один лот при проведении торгов не является действием, направленным на ограничение конкуренции.

Кроме того, компания Семина отмечала, что ведомство Груничева не исследовало целесообразность выставления участков на торги по отдельности. В частности, не было учтено то обстоятельство, что объединенные в один лот наделы представляли собой небольшие по площади сельскохозяйственные «неудобья» - болота, овраги, залежи, участки неправильной формы. Продавать их по отдельности было бы как крайне затратно, так и потребовало значительное количество времени – утверждали представители «АС Финанс».

Арбитражный суд РТ признал, что ни Гражданский, ни Земельный кодекс не устанавливает запрета на продажу нескольких земельных участков одним лотом. Вместе с тем отметил, что заказчик при формировании условий конкурса должен не забывать про главную цель подобных аукционов – эффективное использование госсобственности. Решение УФАС «устояло» и в суде апелляционной инстанции, куда также подавала жалобу «АС Финанс».

А не далее как 16 мая свой вердикт по этому делу вынесла и кассация - федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Решения нижестоящих инстанций были оставлены без изменения.

Как отметила судья Сальманова, постановление ФАС ПО имеет преюдициальное значение для дела – то есть не подлежит ни доказыванию, ни оспариванию. Возможно, игнорирование компанией Семина судебного заседания связано с проигранной тяжбой?

По информации УФАС, на торгах трехлетней давности «АС-Финанс» приобрела в том числе «хорошие земли» в районе Ореховки вдоль трассы Казань-Зеленодольск

МЫ КУПИЛИ НЕ УЧАСТКИ, А «ДЫРКИ»

В «АС Финанс» газете «БИЗНЕС Online» вчера сообщили, что компания являлась лишь участником и победителем аукциона - торги проводились на основании постановления исполкома Зеленодольского района и «именно данным органом принималось решение о формировании предмета торгов». «Если действительно действия исполкома привели или могли привести к нарушению конкуренции, то мы только рады, что этот вопрос разбирается сейчас, когда еще мы не вошли в серьезные проекты, и когда последствия признания сделок недействительными действительно могли бы нанести экономический ущерб компании, - говорится в ответе на запрос «БИЗНЕС Online». - То, что УФАС по РТ четко следит за ситуацией на земельном рынке и предпринимает усилия для его цивилизованного развития в Татарстане, мы только приветствуем».

В компании также сообщили, что земли, являющиеся предметом спора, были приобретены ОАО «АС Финанс» по цене 654,5 тыс. рублей. «Несмотря на тот факт, что земельные участки, выставленные на торги, являли собой небольшие по площади сельскохозяйственные неудобья, для «АС Финанс» они представляли интерес лишь поскольку расположены внутри сельскохозяйственных массивов, находящихся в собственности инвестиционной группы ASG, то есть фактически являлись по факту мелкими вкраплениями в наши участки, образно говоря «дырками». Кроме того, большинство участков находится в охранной зоне Волжско-Камского государственного природного заповедника, на территории которой действуют очень строгие ограничения. И вызывает сомнение, что такие участки, еще и не обеспеченные доступом (проездом), могли заинтересовать кого-либо еще», - утверждают в империи Семина.

В «АС Финанс» отмечают: «Данный вопрос для нас носит технический характер и какое бы решение не принял Арбитражный суд на сегодняшнем заседании, результат действий УФАС по РТ – это признание незаконными торгов земельных участков общей стоимость 654 тыс. рублей. Поэтому те усилия и время, которые затрачены антимонопольной службой (около двух лет) могут быть оправданы, на наш взгляд, не иначе как целью на примере мелких вопросов отработать на практике механизм, направленный на предотвращение действительно серьезных случаев ограничения конкуренции, когда из государственной и муниципальной собственности незаконным путем отчуждаются крупные земельные массивы, представляющие действительно ценность и имеющие соответствующий спрос. И мы будем только рады тому, что отработанный в частном случае механизм УФАС будет применять в отношении аукционов, где стоимость земельных участков достигает десятков миллионов».

Сергей Батин пытался уменьшить земельную империю лендлорда на 19,5 га

ЭСТАФЕТУ БАТИНА ПЕРЕХВАТИТ ГРУНИЧЕВ?

Интересно, что время проведения спорных торгов совпало со сменой власти в Зеленодольске. В марте 2009 года руководителем Зеленодольского района стал Радик Хасанов - гендиректор завода «Позис». Судя по всему, семинцам удалось выстроить хорошие отношения с новой властью. А вот с уходом Хасанова и приходом в район нового главы Сергея Батина у империи начались проблемы. Так, в начале 2012 года исполкома Зеленодольского района подал иск к ЗАО «УК «АС менеджмент» (управляющая компания бизнес-империи Алексея Семина) об изъятии 19,5 га земель сельхозназначения по ул. Лесная в селе Айша. Причиной стало то, что участки не использовались по назначению более трех лет. Эту попытку отобрать участок лэндлорд Семин воспринял как личный выпад в свой адрес.

На свет даже появилось эмоциональное письмо за подписью Рафаэля Алиева, тогда первого заместителя генерального директора ЗАО УК «АС Менеджмент» (сейчас перебрался в Москву в команду Марата Хуснуллина). В нем представитель ASG достаточно нелестно прошелся по личности главы Батина: «Получается, связывает Сергея Батина c ASG большой бекграунд отношений. Ну любы ему земли инвестиционной группы компаний и все тут. В октябре 2010 года он напрямую обращался в ЗАО «УК «АС Менеджмент», предлагая меняться. Вы, дескать, нам ваши земельные участки, мы вам - иные земли муниципальной собственности (тогда они планировались под размещение завода «Кроношпан» и муниципального кладбища). Однако из-за растущих аппетитов и постоянно меняющихся условий обмена земельных участков, предлагаемыми руководством исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района РТ, переговоры зашли в тупик. Теперь переговоры переносятся в суд и получают политическое звучание. Еще бы – на кону прецедент изъятия частной собственности. И у кого? У мецената Семина, недавно подарившего муниципалитету Казани 300 га земли для многодетных семей и взявшего на себя обязательства реставрации к Универсиаде 17 зданий в историческом центре Казани». В итоге спустя месяц с начала разбирательства татарстанский арбитраж отказал Зеленодольскому исполкому в изъятии сельхозугодий Семина.

Обидчика Семина уже нет в Зеленодольске (Батина республика командировала в Совет Федерации), а сменил его верный емельяновец Александр Тыгин, перебравшийся сюда из кресла топ-менеджера «Ак Барс Холдинга». Получится ли ведомству Груничева сделать то, что не могли сделать многие татарстанские главы, – лишить хотя бы кусочка земли недвижимости участника «золотого списка» миллиардеров Forbes, станет, видимо, ясно сегодня.

ШАНСЫ УФАС НА ПОБЕДУ АБСОЛЮТНЫ

Перспективами спора газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась у экспертов.

Павел Тубальцев - партнер ООО «Юридическая фирма «Татюринформ»:

- Практика укрупнения лотов имеет место. При этом в ряде случаев, как и в рассматриваемом, объединение производится по качественным характеристикам реализуемых объектов, а также по признаку месторасположения. Прямого запрета на подобное объединение лотов законодательство не предусматривает. Поэтому суды в рассматриваемом случае квалифицировали укрупнение как незаконное на основании общих норм о недопустимости устранения конкуренции.

Поскольку суды уже установили факт ограничения исполкомом круга претендентов на участие в открытом аукционе и нарушения им положений статьи 17 закона «О защите конкуренции», шансы УФАС по РТ на победу практически абсолютны. На мой взгляд, могут возникнуть сложности только в части требований, касающихся применения последствий недействительности сделки. Оно может быть осложнено какими-либо обстоятельствами, которые могли иметь место уже после проведения торгов и заключения договоров. Например, обременение участков на момент рассмотрения дела правами третьих лиц.

Тагир Назыров - управляющий партнер ООО «Либерти групп»:

- Укрупнение лота заказчиком является широко распространенной практикой. Основанием для укрупнения обычно служит технологическая и функциональная связь предметов лота между собой. Он может выступать неким комплексом, ценность которого для заказчика как раз обуславливается его целостностью. Однако, заказчики нередко злоупотребляют объединением лотов, что приводит потом к разбирательствам в УФАС и судах. Судебная же практика по этому вопросу разнородна и сводится к оценке обстоятельств проведения торгов. Если лоты были объединены необоснованно - суд склоняется на сторону заявителя, оспаривающего результаты торгов. Если же заказчик докажет связь лотов - поддерживает позицию заказчика. Учитывая, что в признании недействительным решения УФАС уже отказали суды трех инстанций, ведомство, по сути, отстояло свою правовую позицию. Суды дали оценку как самим нарушениям, так и назвали их последствия ограничением конкуренции, созданием условий для недопущения к участию в торгах иных лиц. Преюдициальность ранее вынесенных судебных актов должна сыграть на стороне УФАС. Довод о пропуске срока исковой давности может быть необоснованным. Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по недействительным сделкам составляет три года с момента их совершения и один год для оспоримых сделок с момента, когда лицо узнало о нарушении права.

В обоих случаях УФАС уложилось в срок: оспариваемый договор был заключен 9 ноября 2009 года, приказ антимонопольной службы о возбуждении дела датирован 16 сентября 2011 года. В суд ведомство обратилось 18 июня прошлого года.

Рустам Абзалов - бывший участник ООО «Союз землевладельцев»:

- Теоретически лучшим вариантом использования этой земли является жилая малоэтажная застройка. Конечно, если есть возможность подтянуть коммуникации. Насколько сложным окажется перевод земель из категории сельхозназначения зависит от того, какой у вас административный ресурс, так как для этого требуется постановление кабинета министров. Если речь идет об Алексее Семине, тогда никаких проблем нет.

Странно, что возникли претензии, земля ведь была куплена через аукцион.

Я думаю, не только Семин мог бы стать покупателем такого крупного лота – есть много и других людей. Озвученная цена для 2009 года была нормальной. Это же оценочная стоимость. Думаю, что землю отобрать практически невозможно.

ДВОЙНЫЕ СТАНДАРТЫ УФАС?

Борис Колик - индивидуальный предприниматель:

- Антимонопольная служба далека от экономических реалий. Всем известно, что участки приобретаются, в основном, под застройку. Даже если это земли сельхозназначения, со временем будет перевод из одной категории в другую. Учитывая, что это район Ореховки - однозначно, будет присоединение к уже существующим поселкам.

Для будущей застройки в поле укрупнение лота при продаже земли – единственный способ. Строят только большие поселки, так как лишь в этом случае можно добиться нормальной дешевизны. В том числе прокладка коммуникаций по стоимости для большого участка удельно меньше. Потянуть строительство индивидуального дома в чистом поле не то что не каждый может – никто. В этом просто нет никакого смысла.

Алексей Авилов - директор агентства недвижимости «Аляска»:

- Земля в Зеленодольском районе напрашивается под коттеджную застройку, так как сельскохозяйственное назначение ценности не несет. Если использовать по этому назначению, значит, на ней нужно пахать и сеять. Думаю, вряд ли компания господина Семина приобретала участки для этого.

В переводе земель из категории сельхозназначения в земли поселений есть свои нюансы, но это выполнимо. Если такой перевод произведен, цена участков резко возрастает. Потенциально на них можно организовывать коттеджные поселки – «нарезать» участки и строить дома.

Хотя ситуация на этом рынке сейчас не самая лучшая. В «жирные» 2000-е годы уже напереводили земель и понастроили коттеджных поселков. Сейчас спрос значительно снизился по сравнению с годами пика, наблюдавшимися до кризиса: дома за городом плохо продаются, у тех, кто предлагает землю, тоже не особо разбирают.

Не знаю качество этих наделов, но в целом для компании казанского масштаба 40 гектаров - хороший кусок, с которого можно получить высокую прибыль. Для «АС Финанс» это, возможно, совсем немного. Хотя, я думаю, что никто не хочет терять то, что имеет, даже Алексей Семин.

Альмир Сабитов - владелец агротуристической компании «Аль-Барро»:

- В 2008 году, а тогда происходила массовая скупка земли, я столкнулся с такой же ситуацией в Верхнеуслонском районе, где занимался фермерством. Обычно предпринимателю нужно не больше 7 - 8 га – на этих условиях он готов участвовать в торгах. Но в результате укрупнения лота я оказался «отрезан» от аукциона. И землю в итоге приобрела крупная компания под Иннополис.

У антимонопольной службы двойные стандарты: в моем случае она не увидела нарушений. Создается впечатление, что УФАС вспоминает про соответствие или несоответствие законности только тогда, когда ей это нужно. Или же когда дана команда кого-либо «пощипать».

У Семина немало земель в Татарстане, речь идет о тысячах и тысячах гектаров. Поэтому 40 гектаров для него – все-равно что укус комара для слона. Но прецедент важен. Дай Бог, чтобы справедливость восторжествовала хотя бы в этом маленьком случае.

Анастасия Гиззатова - директор АН «Счастливый дом»:

- В этом районе стоимость одной сотки - от 70 до 200 тысяч рублей. Так, наша последняя продажа в Новопольке - 100 тысяч рублей за сотку. Зеленодольский район - достаточно перспективное в настоящее время направление, а сам участок имеет большой потенциал. Функционально его можно использовать как для организации коттеджного поселка и таунхаусов, так и торгово-логистического назначения. В любом случае, оба варианта будут очень востребованы. Но думаю, что рыночная стоимость всех участков с учетом их перевода в более ликвидную категорию составляет не менее 180 миллионов рублей.