Алексей Семин продает казанскую «Горбушку» за $10 миллионов

ТЦ «Алтын» – один из самых успешных проектов в империи Алексея Семина

«ГОРБУШКА» НА МЕСТЕ ОБУВНОЙ ФАБРИКИ

На портале объявлений «Авито» появилось сразу два объявления о продаже известного казанского торгового центра «Алтын». Разместил объявление под названием «Продам торговый центр «Алтын» «Супермаркет недвижимости». Как известно, сам актив входит в группу ASG Алексея Семина.

Торговый центр «Алтын» – это трехэтажное здание с цокольным этажем. Его общая площадь – 3473 кв. метров. Площадь земельного участка – 2040 кв. метров. Класс здания C. Высота потолков 1 - 3 этажей – 3,5 м, цоколь – 3,2 метра. Согласно объявлениям в интернете, арендная ставка здесь составляет 644 – 2600 руб./м²/месяц. В основном арендуются небольшие площади – 10 - 93 м². Цена продажи указана в 299 млн. рублей без НДС.

«Алтын» – это прежде всего казанский аналог известного на всю страну московского радиорынка «Горбушка». Появился он в начале 2000-х в одном из бывших корпусов обувной фабрики «Спартак». Казанцы знают, что здесь продают DVD, различную электронику, также в торговом центре подрабатывают местные умельцы, которые способны прошить компьютер, починить ноутбук или телефон. Здесь можно найти комплектующие к компьютерной технике.

Участники рынка отмечают, что ТЦ «Алтын» – один из самых успешных проектов в империи Семина, и удивлены, что объекты выставлены на продажу.

«Алтын» полон посетителей вне зависимости от времени дня как в будни, так и в выходные

ИСТОРИЯ ТРЕБУЕТ МИЛЛИАРДОВ

Причины продажи газете «БИЗНЕС Online» объяснили в пресс-службе ASG.

«Как известно, первый этап проекта государственно-частного партнерства мэрии города Казани и инвестиционной группы компаний ASG «500 дней» подходит к своему логическому завершению, и после Универсиады-2013 начинается второй этап работ по восстановлению и реконструкции исторического центра города. Помимо реставрации 26 исторических зданий в центре Казани, компания реализует перспективные инвестиционные проекты – это деловые торговые и гостиничные комплексы общей площадью порядка 200 тыс. кв. метров. На данный момент на них уже затрачено более 2,5 млрд. рублей, на весь проект ASG планирует потратить около 6 млрд. рублей собственных средств. Как было заявлено нами в начале 2012 года, для реализации этого масштабного проекта компания выставила на продажу различные лоты из самых разнообразных сегментов коммерческой недвижимости – бизнес-центры, склады и участки земли, – говорит Даниэль Вагизов, руководитель департамента маркетинга и внешних коммуникаций инвестиционной группы компаний ASG. – Теперь к ним добавятся и предложения в виде готового бизнеса, в том числе ТЦ «Алтын». В скором времени в свет выйдет журнал «Супермаркет недвижимости», в котором будут представлены все новые предложения. По поводу ТЦ «Алтын» можно сказать, что это один из привлекательных объектов, который позиционируется как продажа бизнеса с привлекательной доходностью. ТЦ «Алтын» зарекомендовал себя на сегодняшний день как торговый центр продажи и обслуживания электроники, который практически полностью занят арендаторами».

Напомним, что в начале 2012 года Семин выставил на продажу объекты общей площадью 170 тыс. кв. метров. Тогда компания ASG надеялась выручить около 5 млрд. рублей. В лотах были и бизнес-центры, и торговые помещения, складская и производственная недвижимость, а также земельные участки, в том числе и под жилое строительство в черте города. Согласно данным «Супермаркета недвижимости», бизнес-центр на ул. Проточная предлагался за 190 млн. рублей, на ул. Васильченко – за 378 млн. рублей, здание на ул. Кулагина – за 69,9 млн. рублей, а на ул. Клары Цеткин – 317 млн. рублей. Есть среди предложений участки в районе Горок, Азино и в Кировском районе – бывшие промбазы и склады разорившихся советских заводов. На момент сдачи материала комментарий от ASG о количестве проданных объектов получить не удалось. В то же время, согласно сайту компании, из ключевых объектов реализовать ей удалось лишь один – бизнес-центр в Нижнекамске, а также квартиры и земельные участки. Участники рынка считают, что стагнация в продажах объясняется тем, что стоимость объектов во многом завышена.

ЗДАНИЕ ДЫШИТ НА ЛАДАН

Этажи «Алтына» полны посетителей вне зависимости от времени дня как в будни, так и в выходные. Так, корреспондент «БИЗНЕС Online», посетившая торговый центр в пятницу утром, увидела, что поток клиентов пошел уже с 10 часов – времени открытия. Работники центра, занимающиеся ремонтом техники, сотовых телефонов и планшетов, рассказали, что ничего не слышали о продаже здания. Назвать количество работающих сотрудников центра, а также количество посетителей в день нашему изданию затруднились.

В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» мастера выразили удивление по поводу продажи здания, однако затем рассказали, что оно буквально дышит на ладан, так как было построено много лет назад. Они вспомнили, что в здании располагалась обувная фабрика «Спартак», и при строительстве здания в фундамент даже закладывались якобы бракованные обувные подошвы вместе с цементом. Нам также рассказали, что несколько лет назад в планах собственника было строительство второго здания «Алтына», однако затем на этом месте построили парковку.

Казанцы знают, что в «Алтыне» подрабатывают местные умельцы, которые способны прошить компьютер, починить ноутбук или телефон

«КУРИЦА, НЕСУЩАЯ ЗОЛОТЫЕ ЯЙЦА»

Газета «БИЗНЕС Online» узнала мнения экспертов об успешности проекта ТЦ «Алтын» и новом будущем.

Айрат Гизатуллин – генеральный директор технополиса «Химград»:

- Концепция торгового центра «Алтын» уникальна. Все начиналось как торговые ряды, потом собственникам был выделен специализированный торговый центр – некий аналог московской «Горбушки». Это технические товары, это торговля программными продуктами, компакт дисками, DVD, компьютерной техникой. Рынок был в основном ориентирован на мужчин.

Но надо понимать, что сегодня рынок морально устарел и требует определенных вложений, реконцепции. Жизненный цикл этого торгового центра находится на излете. Он начал функционировать как один из первых центров в Казани. Надо учесть, что и сам рынок товаров, которыми торгует «Алтын», очень изменился. Ни для кого не секрет, что изначально в «Алтыне» продавалось довольно много нелицензионного товара. Сегодня же закон ужесточился, многие торговцы такого рода ушли с рынка. Второй момент – сам рынок контента (музыкального, видео, программного обеспечения) сегодня ушел в интернет, в online-торговлю, что привело к изменению самой структуры рынка. Соответственно, сам объект недвижимости теряет свою актуальность как торговый центр такой ориентации.

То, что «Алтын» выставили на торги, еще не говорит о том, что собственник принял решение о закрытии его как торгового центра. Рискну предположить, что проект коммерчески суперуспешный. Там по-прежнему высокая заполненность, достаточно большое количество покупателей. По степени успешности и маржинальности проекта «Алтын» – один из рекордсменов в Казани. Тем не менее думаю, что в ближайшие три года проект может потерять свою актуальность.

Как мне кажется, собственник сегодня рассматривает разные варианты, в том числе выход из бизнеса. Собственником является группа компаний ASG. «Алтын» – это один из первых и наиболее успешных их объектов.

Безусловно, объект имеет отличное местоположение, застройка в этом районе практически прекратилась. Я думаю, что при определенных условиях и изменении его архитектурной части (объект давно построен и не имеет естественного освещения со стороны озера Кабан) его перспективы достаточно хорошие. Объект оценен довольно адекватно и имеет все возможности для дальнейшего развития.

Что касается возможного хозяина здания, то им может стать любой, у кого есть 300 миллионов рублей. Разумеется, объект потребует дальнейших вложений. Я думаю, что продать объект быстро не получится, цена в 300 миллионов не выглядит демпинговой. О дальнейшей судьбе здания сложно рассуждать – существует множество вариантов. Один из сложных вопросов – это вопрос парковки, но это решаемо.

Участники рынка считают, что лучшие времена «Алтына» давно прошли

Леонид Рахимов – директор торгового центра XL:

- У ТЦ «Алтын» была очень хорошая концепция – CD-диски, различные программы, куча всякого «железа» для смартфонов и телефонов. Весь радиорынок фактически был сосредоточен на том месте. Например, там функционирует рынок запчастей на телефоны, смартфоны, компьютеры. И поменять экран на iPhone будет гораздо дешевле, чем в сервисном центре.

В том сегменте, в котором находился «Алтын», он превзошел всех остальных, не оставив шансов никому. Те, кто считает деньги, приходят только в «Алтын». Этот рынок мог быть в любом месте города, туда бы все равно поехали. Это было уникальное место.

Заявленная цена продажи в 300 миллионов с учетом выгодного расположения вполне адекватна.

Скорее всего, вместо радиорынка в здании появится какое-нибудь административное помещение, потому что само по себе здание еще имеет архитектурную ценность. Это символ эпохи сталинизма, имперских амбиций. Это здание с колоннами чем-то напоминает маленький дворец. Если с ним поработают, то это будет очень симпатичное, привлекательное здание и как офис крупной компании, и как банк.

Могу предположить, что новым хозяином здания станет крупный федеральный банк, который имеет амбиции и за которым стоит государство. К примеру, банку ВТБ было бы более привлекательно расположиться не на Островского, а в этом здании, потому что по Салимжанова проезжают члены правительства, гости Казани, и смена местоположения могла бы повысить имидж банка.

Сроки продажи зависят даже не от цены, а, скорее, от готовности компаний аналогичных ВТБ начать экспансию на рынке. Просто надо ждать своего клиента, так как цена адекватная, место отличное. Желание собственника продать всегда связано с неудовлетворенностью существующими доходами.

Цена продажи «Алтына» указана в 299 млн. рублей без НДС

«ЦЕНА ЗАВЫШЕНА»

Мурат Ахмеров – гендиректор ООО «Девелопп групп»:

- ТЦ «Алтын» появился на месте бывшего склада галош фабрики «Спартак». Это была окраина города. В концептуальном плане – это магазин электроники. Первоначально он был заполнен магазинчиками с дисками, но по мере развития интернета это волна сошла на нет. Сейчас вряд ли здесь наберется полэтажа дисков. Первый этаж – это сотовые телефоны, комплектующие к ним и ремонт, второй этаж – компьютерная начинка, «железо», материнские платы и ремонт, третий этаж – гаджеты, электронные девайсы, комплектующие к ним. Загрузка центра высокая – 95 - 100 процентов. Есть проблема с парковкой, но это решаемо. Само строение старое, но в плане доходности – это курица, несущая золотые яйца. В случае смены собственника и концепции потребуются вложения в начинку здания. Здесь, к примеру, нет современной вентиляции, кондиционеров, и внешний вид остался от ХХ века.

Дамир Хамитов – владелец компании Jasper Wall Management:

- По всей видимости, за основу концепции «Алтын» был взят опыт популярных в 90-х годах в Москве рынков электроники. Думаю, была идея создать некое подобие московской «Горбушки».

На заре своего существования ТЦ пользовался определенной популярностью. Это было связанно с бумом массового проникновения компьютерных технологий, стремительным ростом рынка видео, аудио и игрового контента, а также с неразвитостью данного рынка, отсутствием крупных игроков. Думаю, что «Алтын» коммерчески был более чем успешен, если рассматривать весь жизненный цикл проекта.

Тем не менее на сегодняшний день вынужден констатировать, что лучшие его времена давно прошли. Рынок продаж компьютерной техники и электронных гаджетов делят между собой крупные сетевые ретейлеры и интернет-магазины. Контент распространяется в основном через интернет. Необходимость в подобном формате стремительно сходит на нет.

Заявленная цена продажи, на мой взгляд, существенно завышена, так как на этом отрезке улицы Салимжанова очень низкий пешеходный трафик, парковка практически отсутствует, а вдоль ТЦ парковка и стоянка запрещены, и на ней регулярно работают эвакуаторы. Также в непосредственной близости отсутствует жилой массив. От людных мест по Салимжанова он отделен с одной стороны парком, с другой стороны – заборами штрафной стоянки и фабрики «Спартак». На противоположной стороне дороги также нет точек притяжения, так как там расположено озеро Кабан. Эти факторы, а также специфическая конструкция резко сужают спектр возможного использования данного здания.

Я полагаю, что какую бы концепцию не решили воплотить в данном здании собственники, им придется решить вопрос с парковкой, а для большинства форматов, не связанных с торговлей, еще и решать проблему с естественным освещением в здании, так как на фасаде здания нет окон. Учитывая порядок необходимых средств для перепрофилирования здания, изначально высокую цену продажи, территориальное положение, думаю, будет очень трудно найти формат, который позволил бы окупить это здание в какие-либо разумные сроки. Мне кажется, что продать здание получится не скоро, так как возможности для его продуктивного использования очень ограничены.

Я думаю, что нынешний собственник, в конце концов, значительно снизит цену на данный объект или, что более вероятно, сам займется реконцепцией данного здания.

По моему мнению, на решение о продаже существенно повлияли устойчивое снижение рентабельности, экономическая нецелесообразность и технические трудности в перепрофилировании объекта, потребность в средствах на реализацию проектов в историческом центре города.

Насколько я понимаю, большинство активов подконтрольных Семину структур теоретически продаются. Но ценовая политика, практикуемая им, скорее, говорит о том, что продажу он рассматривает как один из возможных вариантов развития событий, продавать их он, мягко говоря, не торопится. Объектов им выставлено на продажу много, и, думаю, есть список приоритетных. Не факт, что до данного объекта вообще дойдет очередь.