Альфа-Банк приобщился к татарской кухне. Поневоле

Право собственности на «ресторанную деревню» в центре Казани оформил ее залоговый кредитор Альфа-Банк

НОВАЯ «РОДНЯ»

Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», известный казанский ресторанно-развлекательный комплекс «Туган авылым» сменил собственника. Его новым владельцем стал ранее являвшийся его залоговым кредитором Альфа-Банк. Эта информация была озвучена вчера на рассмотрении иска ООО «ИПСО ФАКТО» в Арбитражном суде РТ.

Напомним, компания «ИПСО ФАКТО», чьим основным владельцем является родная сестра известного в Казани ресторатора Айдара Булатова, требует от оператора «ресторанной деревни» и ее конкурсного управляющего заключить с ней договор купли-продажи. Как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», попытки найти владельца комплексу, ранее входившему в группу известного татарстанского бизнесмена Маннафа Сагдиева, предпринимались с прошлого года. Но «Туган авылым», включающий 13 объектов недвижимости на 1,4 га и изначально оцененный в 135 млн. рублей, интереса покупателей не вызывал. Вот и на очередной аукцион, назначенный конкурсным управляющим оператора комплекса Сергеем Кондратьевым на 9 сентября, была подана одна заявка — от казанского «ИПСО ФАКТО».

Из-за недостаточного количества участников торги признали несостоявшимися. Однако закон позволял заключить договор купли-продажи с единственным их участником. Причем по стартовой цене. Как сообщил знакомый с ситуацией источник, она составила 120 млн. рублей.

Но сделке помешала тяжба по поводу полномочий конкурсного управляющего: смещенный по жалобе Альфа-Банка в июле нынешнего года Дмитрий Пахомов оспорил назначение Кондратьева. К моменту вчерашнего разбирательства ФАС ПО подтвердил полномочия последнего.

ВЕТО НА ТОРГИ

Но возникли новые препятствия. Основной конкурсный кредитор ООО «Туган авылым», считающийся близким к бывшему владельцу — ООО «Регион-Строй» (92% реестра кредиторов) оспорил результаты сентябрьских торгов. И по ходатайству этой компании арбитраж рассмотрение иска потенциального покупателя приостановил — до вступления в силу решения по торгам.

На покупку ресторанно-развлекательного комплекса «Туган авылым» претендует компания «ИПСО ФАКТО», контролируемая сестрой ресторатора Айдара Булатова

Как заявили представители «Регион-Строя» в суде, они намерены побороться также за «своего» конкурсного управляющего — оспорили упомянутое решение в пользу Кондратьева. А также регистрацию права собственности за Альфа-Банком...

Между тем, скорее всего, банк — лишь промежуточный владелец комплекса. Как пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online» знакомый с ситуацией источник, кредитная организация просто-напросто воспользовалась правом залогового кредитора после двух несостоявшихся торгов забрать имущество себе, так как в противном случае комплекс ждали новые торги на понижение стоимости. Теперь же возможна «в чистом виде» сделка купли-продажи.

Каковы же планы банка? Новый владелец ресторанного комплекса был лаконичен. «Альфа-Банк намерен продолжать работу по реализации непрофильного актива с широким кругом заинтересованных покупателей, на рыночных условиях, в соответствии с действующим законодательством», — сообщила газете «БИЗНЕС Online» региональный директор по связям с общественными организациями и рекламе Альфа-Банка Лариса Гусева.

Впрочем, для того, чтобы это сделать, Альфа-Банку сначала нужно будет снять вето на последующие сделки. Дело в том, что уже после оформления им права собственности на ресторанный комплекс (это произошло еще в начале ноября) «Регион-Строй» добился в арбитраже введения обеспечительных мер. А именно — запрета регистрационной службе регистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, входящие в состав ресторанного комплекса «Туган авылым».

Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», Альфа-Банка намерен добиться снятия запрета и уже готовит по этому поводу жалобу.

ТРИ ГОДА «ВОЙНЫ»

В чьих руках в итоге окажется ставшая знаковой для Казани «ресторанная деревня» — вопрос.

Впрочем, Альфа-Банку к судебным тяжбам с компаниями, близкими к прежнему владельцу, не привыкать.

«Все три года банкротства ООО «Туган авылым» (вступило в процедуру в 2010 году — авт.) — это годы судебной «войны», — рассказал «БИЗНЕС Online» источник в казанском операционном офисе Альфа-Банка.

Более того, тяжба, в которую оказалась втянута кредитная организация, началась еще задолго до нее. Так, по словам источника, начало этому противостоянию было положено в 2009 году, когда Альфа-Банк предпринял попытку взыскать долги в судебном порядке.

«Процедуру необходимо соблюдать. Прежде всего, был или не был кредитный договор и невыполнение обязательств по нему, задолженность должна быть подтверждена судом», — пояснил он. Сначала со стороны банка был иск о взыскании задолженности, затем — заявление об обращении взыскания на заложенное имущество. Противная сторона обжаловала эти шаги вплоть до надзора — Высшего арбитражного суда РФ. Вхождение компании в процедуру банкротства не сломило активного сопротивления должника и близких к нему структур. Собеседник нашего издания рассказывает, что в том числе предпринимались попытки вывести из-под обременения заложенное имущество — в Арбитражный суд РТ был предъявлен соответствующий «вердикт» третейского суда.

Кроме того, противодействие шло с помощью собрания кредиторов, где превалирующий голос имели структуры бывшего собственника.

«Легче сказать, что не было оспорено в суде», — подытожил он.

«ТАКАЯ КОРОВА НУЖНА САМОМУ»

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты считают: не факт, что «ресторанная деревня» будет вновь выставлена на торги.

Шамиль Гарипов — представитель в Татарстане саморегулируемой организации (СРО) арбитражных управляющих ЦФО:

— Мы считаем, что это оптимальное решение для банка. У кредитных организаций есть свои аффилированные структуры, занимающиеся продажей заложенного имущества. И банки довольно часто оформляют залоги в собственность и уже затем сами продают.

Арбитражные управляющие должны действовать строго в соответствии с законом «О банкротстве». Согласно ему, каждые несостоявшиеся торги означают шаг на понижение стоимости. Процент такого понижения определяет собрание кредиторов.

Банковские же структуры могут вести с потенциальным покупателем переговоры и даже, чтобы добиться более приемлемых для себя условий продажи, приостановить на время продажу.

Именно по этой причине закон предусмотрел: два раза выставляли имущество на торги — рынок «не взял», значит, залоговый кредитор получает право защитить свои права — забрать его себе.

Михаил Раскин — председатель коллегии адвокатов «Раскин и партнеры»:

— Любой банк, имеющий в залоге имущество, несет риски. К примеру, условно, у меня в залоге было имущество, оцененное в 70 рублей. Его рыночная стоимость — 100 рублей. Я установил залоговую стоимость — обычно это минус 30 процентов, и выдал кредит в 70 рублей.

Компания обанкротилась, рассчитаться не может. Оценщик оценивает имущество в 100 рублей. Но за эту цену его никто не покупает.

Снизили цену на 15 процентов и еще раз выставили на торги — не купили. Снова сбросили и таким образом докатились до 70 рублей. Здесь могут быть два варианта: либо залоговый кредитор оставляет этот актив себе, считая, что он приобрел имущество на 70 рублей, и компенсируя свои затраты по выдаче кредита.

Либо он рискует тем, что выставляет имущество на торги на понижение, где в итоге его, возможно, купят за три копейки. Обычно в подобных условиях говорят: «Такая корова нужна самому».

Любой актив нужно рассматривать с точки зрения разных вариантов эксплуатации. Не факт, что будет новая продажа: разве у банков нет подконтрольных структур, которые могут заниматься любой деятельностью? Можно создать некое ООО и внести ресторанный комплекс в его уставный капитал.

Все зависит от коммерческих перспектив актива. Если расходы на его содержание выше, чем доходы, которые он приносит, тогда нужно перепрофилировать деятельность. Возможно, в этом районе вообще стоит построить жилье? Собственник вправе заявить о том, что на этом месте не будет никакой «деревни». Это же не памятник, законом не охраняется. Поэтому владелец может там построить, к примеру, жилье или офисы. Если, конечно, позволяет целевое назначение и нет других градостроительных препятствий. А, может быть, соорудить футбольное поле.

Понятно, что «Туган авылым» уже стала неким символом Казани. Как туристическая достопримечательность она нанесена на все карты и интерес к ней есть. Но с другой стороны, собственнику же нужно возвращать деньги.

Я понимаю такого владельца, который минимизирует риски. Потому что когда объявляют аукцион на понижение, залоговый кредитор уже не контролирует ситуацию. В этом же случае контроль у него есть. Он знает, что меньше, скажем, чем за 70 рублей, это имущество не продаст. Иными словами, сможет возвратить свои деньги.

Если же есть опасность оказаться в убытке, руководитель банка, как любой нормальный предприниматель, должен нажать на тормоза: «Забираем сами». Проблема еще в чем? Пока конкурсный управляющий работает, нужно оплачивать его услуги. Кроме того, и возможность использования имущества ограниченная. Когда же банк забрал имущество себе, он нанимает управляющего, который будет за ним следить. То есть банк еще снижает расходы на судебные процедуры.

Айрат Забиров — ресторатор:

— Я считаю, что концепция ресторана «Туган авылым» себя уже изжила. В то время, когда он строился — к тысячелетию Казани — это было актуально. А сейчас его необходимо переделать, привнеся что-то новое. Я бы, конечно, оставил «Туган авылым» ресторанным комплексом. Но банкиры смотрят на это по-другому — они же хотят получить больше выгоды от земли. Например, могут снести ресторан и построить на этом месте жилье. Хотя не исключено, что там есть ограничения по высотности.

Я думаю, что Альфа-Банку будет невыгодно содержать ресторанный комплекс и он все-таки предпочтет его снести, построив на этом месте или очередной торговый комплекс или жилые дома.

Тем более, что ресторатор Зуфар Гаязов уже занял нишу «Туган авылым» с национальной кухней, построив ресторан со схожей концепцией. И позиционированию места, где он находится, а это Старо-Татарская слобода, сейчас придается огромное значение.

Не говоря уже о том, что два ресторана одинакового направления практически на одной улице, точнее, напротив — их разделяет лишь озеро Кабан, это нелогично. На мой взгляд, банкиры просто не могут не учесть этот момент.

Андрей Савельев — директор компании «НЛБ-Недвижимость»:

— В принципе, это очень хорошее место для строительства жилья — центр города! Цена квадратного метра в таком доме может достигать 70 - 80 тысяч рублей за «квадрат» при условии, что это будет добротный жилой комплекс бизнес-класса. Но нужно смотреть назначение земли — возможен ли перевод и т. д. Земельный участок такого формата в этом месте с назначением под строительство жилых домов будет стоить примерно столько же, сколько составляла последняя аукционная цена «Туган авылым» — 120 миллионов рублей. Так что такой сценарий Альфа-Банк вполне может осуществить.