Росреестр отправил казанских застройщиков за страховкой

ПЕРВЫХ 114 ПРИТОРМОЗИЛИ

После новогодних праздников многих покупателей и застройщиков новостроек в залах регистрации татарстанского управления Росреестра ожидал неприятный сюрприз. Ошарашенным посетителям в кабинках при подаче документов на оформление специалисты сообщали о том, что регистрация договоров долевого участия приостановлена в связи со вступлением в силу c 1 января новых положений федерального законодательства, регулирующих деятельность в области долевого строительства.

Конкретно речь идет о нормах, обязующих застройщиков предоставлять при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве документы, подтверждающие обеспечение их гражданской ответственности по данному договору. Таким документом может являться поручительство банка, договор коммерческого страхования или договор страхования некоммерческой организации «Общество взаимного страхования застройщиков».

Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» один из застройщиков, ему пришлось столкнуться с тем, что Росреестр временно приостановил регистрацию договоров долевого участия. «Мне сказали, что готовы зарегистрировать квартиры, если я принесу справку из управления жилищной политики исполкома Казани, что объект начал строиться в 2013 году, то есть не подпадает под новые ограничения», — сообщил наш собеседник.

«В начале этой недели Росреестр приостановил регистрацию большого количества договоров долевого участия, правда, на следующий день регистрация возобновилась», — рассказал коммерческий директор ГК «Унистрой» Искандер Юсупов. Его компании удалось избежать приостановок.

Марсель Валиахметов — директор компании «Ак Барс Недвижимость», также знаком с ситуацией в Росреестре не понаслышке. Менеджер признается, что ему непонятно, насколько законны требования регистрационных служб предоставить допдокументы, но «без справки от управления жилищной политики об исключении обязанности застройщика страховать гражданскую ответственность либо обеспечении поручительства банка возобновление регистрации производиться не будет».

С 1 января строительные компании, привлекающие средства дольщиков, обязаны страховать риски

На запрос «БИЗНЕС Online» в татарстанском Росреестре ответили, что сейчас «государственная регистрация договоров долевого участия управлением Росреестра по РТ не прекращена и осуществляется в установленном законом порядке», но добавили, что сейчас в Казани по различным основаниям приостановлено 114 договоров долевого участия.

В то же время, по мнению застройщиков, это только цветочки, ягодки впереди. «Прошло только две-три «живых» недели января — и уже 114 договоров! Учитывая вступившие в силу законодательные изменения, думаю, что ситуация будет еще более интересной», — считает представитель стройкомпании, попавшей под приостановку регистрации договоров долевки.

ИСПОЛКОМ-РАЗЪЯСНИТЕЛЬ

Начальник управления жилищной политики исполкома Марсель Абдулхаков заявил газете «БИЗНЕС Online» (полный ответ здесь), что после вступления новых правил регулярно получает от застройщиков запросы с просьбой разъяснить ситуацию.

«При поступлении запроса управлением проводятся сверка с имеющимися данными (уведомление Росреестра РТ, отчетность застройщика, документы по объекту строительства). По окончании сверки данных застройщикам и представителям Росреестра РТ направляются письма с разъяснением по каждому объекту строительства. На сегодня данные разъяснения получили группа компаний «Унистрой», ООО «Грань», ООО «КамаСтрой Инвест», ООО «Строй Град Каскад», ООО «Арт-Строй», ООО «Констант», ООО «ЖК молодежный», ООО «ДВМ «Казань», ООО «Капар» и другие, — приводит Абдулхаков список компаний-счастливчиков, где регистрация договоров возобновлена. — Работа с запросами и письмами идет в рабочем порядке без сбоев, при этом просим граждан не поддаваться панике и помнить, что, согласно федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ, денежные средства граждан привлекаются только после государственной регистрации договоров долевого участия. В случае привлечения денежных средств до государственной регистрации рекомендуем гражданам-дольщикам обратиться в управление в целях защиты их прав».

ТРИ СПОСОБА ЗАЩИТЫ ОТ ДОЛЕВОГО ОБМАНА

В чем же заключаются изменения законодательства, которые принесли игрокам рынка жилищного строительства столько проблем?

Оказывается, что вступивший с 1 января 2014 года федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» запретил застройщикам привлекать средства дольщиков без страхования гражданской ответственности. По идее, новый закон принимался в интересах дольщиков, и его уже много лет лоббировала группа известного депутата Госдумы Александра Хинштейна. Закон, принятый Госдумой еще в декабре 2012 года, внес изменения в ряд федеральных законов — «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в Налоговый кодекс.

Главная новость в том, что сегодня компании, которые захотят возводить жилье с участием дольщиков, должны застраховать риски дольщиков. На случай банкротства у стройкомпании существует три способа защиты интересов покупателя недвижимости: застраховать объект у коммерческого страховщика, взять поручительство банка или вступить в общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).

«БЛАГОНАДЕЖНЫЕ КОМПАНИИ ВЫНУЖДЕНЫ БУДУТ ПЕРИОДИЧЕСКИ РАСПЛАЧИВАТЬСЯ

ЗА СВОИХ НЕРАДИВЫХ ПАРТНЕРОВ»

Рассмотрим первый вариант: некоммерческое общество взаимного страхования должно состоять не менее чем из 30 застройщиков, которые будут отчислять деньги в фонд. Хинштейн в этом даже видит в этом аналог банковского агентства по страхованию вкладов с такой лишь разницей, что в первом участвует госбюджет, а в ОВСЗ финансируют предприниматели. Согласно законодательству, в стране может существовать единое общество взаимного страхования застройщиков.

Корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось связаться с Сергеем Пахомовым — директором некоммерческой организации «Общество взаимного страхования застройщиков». «Процедура вступления в ОВСЗ абсолютно прозрачна и закреплена в нашем уставе, который прошел согласование в ФАС России и Банке России. Компании, входящие в общество, должны подтвердить свой статус застройщика, удовлетворять законодательно закрепленным критериям финансовой устойчивости, не находиться в процедуре банкротства, — объясняет он критерии отбора в ОВСЗ. — Среди учредителей заявителя не должно быть банкротов или лиц, привлеченных к субсидиарной ответственности в деле о банкротстве, а также имеющих непогашенную судимость. Кроме того, застройщик не должен допускать грубых нарушений законодательства о долевом строительстве».

Вступительный взнос в общество составляет 500 тыс. рублей, а члены общества уплачивают только страховые премии по заключенным договорам страхования. Ежегодные членские взносы отсутствуют. По словам Пахомова, базовые тарифы ОВСЗ составляют 1,2% от суммы страхуемого отдельного договора долевого участия, 1,65% от продажной цены в отношении объекта долевого строительства. Помимо этого, к базовым тарифам предусматриваются поправочные коэффициенты, которые могут быть как понижающими, так и повышающими в зависимости от положения застройщика и его проекта. Коэффициенты варьируются от 0,1 до 10.

Пока в числе членов ОВСЗ нет татарстанских компаний, да и большинство местных игроков к этой схеме относятся настороженно. «Представьте себе, собирается ряд девелоперов, создают страховой фонд, потом один из них не выполняет своих обязательств и общие деньги уходят на выплату дольщикам. Получается, что благонадежные компании вынуждены будут периодически расплачиваться за своих нерадивых партнеров. Согласитесь, звучит не слишком привлекательно», — говорит Юсупов.

«СТРАХОВАТЬ ДОЛЕВКУ — ЭТО КАК СТРАХОВАТЬ ГОРЯЩЕЕ ЗДАНИЕ»

Страховщики пока также не в восторге от открывающихся перспектив работы со строителями. «К страховым организациям по этому поводу застройщики обращались. Но, насколько я знаю, энтузиазма у страховщиков это не вызвало. Сейчас свалить все риски на страховщиков... Это как страховать горящее здание. Как выйти на рентабельность, страхуя горящие здания? Страхование — это бизнес, и нам тоже важно извлекать прибыль, — рассуждает Рустэм Сабиров, президент союза страховщиков Татарстана. — Ситуация сейчас такова, что когда дольщики обращаются в суд, прокуратуру, то застройщики как-то еще строят, застраивают. А так они будут понимать, что не достроили, так ничего страшного — есть страховая компания, которая деньги вернет. Конечно, страховой механизм есть, и на Западе он используется. И эти риски, конечно же, там страхуются. Но на Западе нет такого безобразия: когда могут не достроить, могут убежать с деньгами, как Полонский. Когда могут сказать: доплати еще столько же. Поэтому доверие инвесторов в этой сфере очень низкое — есть очень печальный опыт».

На этом фоне некоторые казанские стройкомпании уже стали думать, не обзавестись ли собственным страховщиком, но энтузиазм пропадает, когда стройкомпании видят условия: страховщик должен осуществлять деятельность не менее пяти лет и иметь собственных средств в размере не менее чем 400 млн. рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн. рублей. «Крупные строительные компании найдут страховую компанию, а вот мелким придется туго», — говорит один из застройщиков.

ЦЕНА ПОДРАСТЕТ НА СОТНЮ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ?

Так или иначе, по мнению застройщиков, обязательное страхование в итоге приведет к удорожанию квадратного метра. «Допустим, система заработает, и страховые компании будут подписываться под рисками. Разумеется, тарифы будут немаленькими, чтобы нивелировать риски. И поэтому боюсь, что ряд застройщиков будут вынуждены заложить стоимость страхования в цену квадратного метра, так что забота о дольщике выйдет за его же, дольщика, счет. Что, в общем-то, логично, ведь когда вы страхуете жизнь или имущество, вы платите за это сами, а не просите кого-то», — размышляет Юсупов.

Один из казанских страховщиков даже подсчитал, насколько страхование может повлиять на цену квадратного метра жилья. «Есть надежда, что реально цены могут даже остаться прежними, если банк может давать дешевле кредиты. Потому что банки, видя такую страховку, могут пойти на снижение процентной ставки по кредиту, — делится мыслями топ-менеджер одного из филиалов федерального страховщика. — Посмотрите, средняя стоимость квадратного метра в Казани сейчас составляет около 60 тысяч за «квадрат». 2 процента от 60 тысяч — это примерно 1200 рублей. Грубо говоря, страховка будет стоить 1200 на квадратный метр. То есть стоимость будет уже не 60 тысяч, а 61 200 за метр. Берете квартиру размером 100 «квадратов» — это будет повышение на 100 тысяч рублей».

Есть еще третий путь. Если не удается договориться со страховщиками, то застройщик может привлечь банковскую гарантию. Но учитывая, что срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года после сдачи жилого дома, то банкиры не горят желанием поручаться за строителей. По этому пути пойдут, скорее всего, девелоперы, связанные с банковскими группами. Гузель Ногуманова — начальник отдела финансирования недвижимости отделения «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России», рассказала газете «БИЗНЕС Online», что в «Банк Татарстан» на сегодняшний день не поступило ни одного обращения за получением банковской гарантии. «В рамках изменения ФЗ-214 банком будут актуализированы условия работы с застройщиками в конце февраля текущего года», — пообещала представитель Сбербанка.

ОТСЧЕТ ОТ ПЕРВОГО ДОЛЬЩИКА...

Газета «БИЗНЕС Online» обратилась за комментариями к участникам рынка и экспертам.

Искандер Юсупов — коммерческий директор «УК «Унистрой»:

— Действительно, подобный законопроект обсуждался давно, и с нового года он вступил в силу. В начале этой недели Росреестр даже приостановил регистрацию большого количества договоров долевого участия, правда, на следующий день регистрация возобновилась. Под действия закона подпадают объекты, где разрешение на строительство и первый дольщик проходят с 1 января 2014 года. Дольщик при этом получает дополнительные гарантии к тем, что и так предоставляет федеральный закон №214 о долевом строительстве. Готовы ли к нововведению игроки рынка? Есть целый ряд нюансов. Например, для страховых компаний это риск, который далеко не всякий захочет на себя взять, так как у страховщиков пока нет четкого механизма детерминации того или иного застройщика как благонадежного или неблагонадежного. Получается, что страховая компания готова будет предложить свои услуги единицам компаний, которые имеют многолетнюю положительную репутацию, а небольшим компаниям придется искать другое решение. Банковская гарантия — аналогично, для банка это ненужный риск, связанный с еще непонятными до конца правилами, плюс к тому, что банк должен будет нести ответственность еще два года после ввода объекта в эксплуатацию. Третий вариант — вступление в общество взаимного страхования — также звучит не слишком привлекательно.

Сама идея максимально обезопасить дольщика, безусловно, благородная и будет способствовать повышению доверия к долевому строительству, хотя, судя по отчетам Росреестра, доверие россиян к новостройкам и так все больше растет, судя по тому, что доля договоров долевого участия увеличивается каждый год.

Анастасия Гиззатова — директор АН «Счастливый дом»:

Анастасия Гиззатова: «При переговорах со страховыми компаниями я не увидела горячей заинтересованности в страховании новостроек, по их мнению, риски достаточны высоки»

— Действительно, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах в рамках федерального закона №214, т.е. заключать договоры участия в долевом строительстве, застройщик сможет только при наличии договора страхования гражданской ответственности или заручившись поручительством банка. Но правила закона №294-ФЗ распространяются на те новостройки, разрешение на строительство которых будет получено или продлено в 2014 году. Большинство имеющихся строек в Казани пока с действующими разрешениями, часть застройщиков аффилированы с банками, каких-то изменений не будет. Интрига будет разворачиваться позднее. Ситуация будет развиваться в диаметрально противоположных направлениях.

1. Добросовестные застройщики будут вынуждены поднять стоимость квадратного метра, и бремя страхования ляжет на дольщиков.

2. Застройщики, не работающие по 214-ФЗ, еще больше уйдут в тень, используя схему договоров инвестирования, векселя, предварительные договоры, а при сдаче дома (если она все-таки произойдет, учитывая отсутствие разрешительной документации при начальном этапе строительства) — оформление по договору купли-продажи.

Для тех, кто получил разрешение на строительство, но вынужден его продлить, пока вижу один выход: нереализованные квартиры вывести по договору долевого участия на аффилированное лицо и впоследствии осуществлять реализацию уже по договору уступки. В данном случае это не будет нарушением №294-ФЗ. Но и тут есть сложность — неоднозначная позиция банков на ипотечное кредитование по договору уступки. Как правило, одним из условий кредитования новостроек по приемлемой процентной ставке является реализация непосредственно от застройщика по прямому договору долевого участия.

В 2013 году при переговорах со страховыми компаниями я не увидела горячей заинтересованности в страховании новостроек, по их мнению, риски достаточны высоки.

Что интересно, в ряде стран отношение к инвестированию в долевое строительство сродни инвестированию в ценные бумаги, и государство минимизировало свое влияние в данной области, обозначив лишь правила игры, аналогично нашему 214-ФЗ. То есть риск несвоевременной сдачи и возможные потери несут покупатели-инвесторы. Они должны объективно оценивать свои риски. Держателям акций ведь никто не компенсирует дельту при снижении их курса? Я часто наблюдаю картину, где люди, понимая, что стоимость квадратного метра гораздо ниже рынка и нет разрешительной документации, приобретают квартиры и ждут сдачи этих домов годами. А действия многих застройщиков напоминают финансовую пирамиду: они демпингуют по стоимости «квадрата», но не могут набрать достаточно средств для завершения строительства и начинают новые проекты. По нашим проектам, в частности ЖК «Ладья», ничего не изменится, т.к. строительство дома стартовало еще в 2013 году, и разрешения на строительство будут действовать до ввода домов в эксплуатацию. Ряд других комплексов финансирует ведущий банк, реализация идет в прежнем режиме.

«МНОГО, МЯГКО ГОВОРЯ, НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ВАРИАНТОВ»

Марсель Валиахметов — директор компании «Ак Барс Недвижимость»:

Марсель Валиахметов: «Скорее всего, застройщики будут компенсировать свои дополнительные расходы за счет цен на недвижимость»

— Несомненно, новые требования закона коснулись всех участников рынка. В настоящее время застройщики определяют наиболее предпочтительные формы страхования ответственности — через банковские гарантии или страховые компании. Однако тарифы еще пока не определены. При этом новые правила будут касаться объектов, строительство которых начнется с 2014 года.

Первые договоры участия в долевом строительстве по нашим строящимся домам были зарегистрированы в 2013 году. Мы получили разрешения на строительство этих домов до вступления в силу закона, а следовательно, вышеуказанные требования на них не распространяются. Тем не менее Росреестром приостановлена регистрация договоров 2013 года на время получения сведений от управления жилищной политики исполкома Казани, подтверждающих информацию о строительстве объектов недвижимости, — копий разрешений на строительство по каждому объекту недвижимости и копий первых договоров долевого участия, зарегистрированных в УФРС до 01.01.2014. Отмечу, что эти сведения уже есть в Росреестре, они направлялись туда в процессе регистрации первых договоров.

При этом без справки от управления жилищной политики об исключении обязанности застройщика страховать гражданскую ответственность либо обеспечении поручительства банка возобновление регистрации производиться не будет.

Нам пока непонятны законные основания такой приостановки. Следствием этой бюрократической задержки будет являться задержка поступления денег по договорам участия в долевом строительстве к застройщикам, что может отразиться на росте издержек и, вполне возможно, на ценах на недвижимость. На наш взгляд, государство должно вести политику упрощения процедур для участников рынка долевого строительства. Что касается новых проектов с регистрацией первого договора в 2014 году, то будем действовать исходя из новых требований закона. Мы работаем над данным вопросом.

Несомненно, требования по страхованию ответственности вводят новые защитные механизмы для дольщиков, но необходимо понимать, что, скорее всего, застройщики будут компенсировать свои дополнительные расходы за счет цен на недвижимость.

Сергей Пахомов — директор некоммерческой организации «Общество взаимного страхования застройщиков»:

— По нашему мнению, предусмотренный законодателями срок в один год для вступления в силу новых требований был достаточен для подготовки как застройщиков, так и участников страхового и банковского рынка. При этом анализ поступающих в наше общество запросов показывает, что не все застройщики внимательно отнеслись к данному законодательному нововведению. Нередки случаи, когда к нам обращаются строительные компании, которым органы Росреестра уже отказали в регистрации первых договоров долевого участия (ДДУ) по новым объектам.

Если говорить о конкретных изменениях, то с 1 января 2014 года у застройщиков появилась новая обязанность предоставлять при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве документы, подтверждающие обеспечение их гражданской ответственности по данному договору. Таким документом может являться поручительство банка, договор коммерческого страхования или договор страхования НО «Общество взаимного страхования застройщиков».

Наш анализ показывает, что большинство крупных социально ответственных застройщиков планирует оплачивать договоры страхования из собственной прибыли и не перекладывать страховые премии на дольщиков. Кроме того, эксперты страхового сообщества сходятся во мнении, что долгосрочным эффектом внедрения механизма страхования гражданской ответственности застройщиков по ДДУ будет снижение цены квадратного метра в данном сегменте за счет снижения риска и, следовательно, повышения привлекательности инвестиций в строительную отрасль.

Фарид Хамадеев — гендиректор ООО «Росгосстрах-Татарстан»:

— На данный момент к нам застройщики не обращались. Мы готовы сотрудничать. Надо обсудить условия страхования и можно работать. Во сколько это может обойтись, я не могу сказать, так как нужен индивидуальный расчет. Это не простой вид страхования, существует очень много факторов. На стоимости недвижимости нововведения скажутся несущественно.

Создание застройщиками собственных страховых компаний для решения возникших проблем — это нереально. Что касается акбарсовской группы, то там не застройщик создал страховую компанию, а существует холдинг, в котором есть страховая компания.

Наркясь Монасыпова — советник генерального директора страховой компании «Альфастрахование»:

— Мы как страховщики тоже еще не имеем единого мнения на эту тему. Понятно, что все это нужно, но для страховщиков это достаточно сложно. Потому что много, мягко говоря, недобросовестных вариантов. Вопрос открытый. В нашу организацию, по крайней мере на моем уровне, обращений от застройщиков еще не было. По поводу заключения подобных договоров мы будем вести дела очень осторожно. Потому что риск там очень большой. Пока никаких тарифов у нас нет по этому направлению.

Марат Сафин — директор филиала «ВТБ Страхование» в Казани:

— Рынок этот еще достаточно сырой. Обращения были, но имеются заметные финансовые риски. Поэтому мы в этом отношении занимаем достаточно сдержанную позицию.