Три треугольные 22-этажные башни, остовы которых на улице Павлюхина красуются аж с 2010 года, обещают сдать к концу 2014 года

РЕАНИМАЦИЯ ДОЛГОСТРОЯ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», недавно разрешилась судьба одного из самых крупных и известных долгостроев Казани — жилого комплекса «Золотая подкова», строительство которого началось еще в 2010 году на улице Павлюхина на месте, где раньше располагался старый ипподром. Как сообщил наш источник, новым собственником компании НПО «Эталон», являющейся застройщиком ЖК, стали структуры, близкие к ГК «Нэфис», — они выкупили бизнес у прежнего собственника этого предприятия Ягфара Заляева. К концу этого года в эксплуатацию планируется ввести 22 тыс. кв. м жилых и 8 тыс. кв. м торговых площадей, имеющихся в комплексе.

p16_yagfar.jpg
Ягфар Заляев

В ЖК имеется более 300 квартир, четверть из них в разное время была реализована дольщикам. Гамир Орлов, являющийся представителем одного из дольщиков (зарегистрирован на профильном форуме дольщиков ЖК «Золотая подкова»), в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» рассказал, что в декабре 2012 года оформил долевое участие в строительстве комплекса. «В июле 2013 года нам было объявлено, что достраивать ЖК будут структуры «Нэфиса», — рассказывает дольщик. — На сегодня в трех домах всего — 78 дольщиков. Для передачи объекта новому застройщику необходимо согласие всех дольщиков. На данный момент согласие не подтвердили лишь два человека. То есть это все несколько затягивается, но стройка идет».

Действительно, даже невооруженным взглядом видно, как три 22-этажные «свечки» постепенно приобретают законченный вид.

ЗАГАДОЧНЫЙ ПОМОЩНИК

«Золотая подкова» — проект со сложной судьбой, в которой переплелись интересы не очень известных широкой публике, но довольно влиятельных предпринимателей из строительной отрасли. О перипетиях, сопровождавших строительство жилого комплекса, стоит рассказать отдельно.

Возведение «Золотой подковы» началось в начале 2010 года. Тогда исполком Казани выдал ООО «Капитал групп» разрешение на строительство 324-квартирного многофункционального жилого комплекса общей площадью 45,5 тыс. кв. м по улице Павлюхина.

Интересно, что в первоначальной проектной декларации компанией-застройщиком называется некое ООО РСТ «Ремстройреставрация» (его контролировали Альмер, Руслан и Наталья Усмановы, а также Александр Курочкин). Но в 2012 году эта компания была признана банкротом.

Как выяснил «БИЗНЕС Online», ООО «Капитал групп» контролировал бизнесмен Рустэм Магдеев. Он был известен в середине 2000-х как помощник премьер-министра РТ Рустама Минниханова. Магдеева в официальном перечне сотрудников аппарата кабмина давно нет, но зато известно, что он живет в Москве и является достаточно преуспевающим бизнесменом. Причем настолько, что федеральные СМИ даже нашли его в числе обитателей прибрежной части так называемой «золотой мили» (самого дорого района Москвы). Магдеев также попал в поле зрения прессы, когда разгорался скандал вокруг так называемого Усадского леса — участка площадью 10 га, который был переведен из категории промышленного назначения в границы села Усады для жилищного строительства. Этот участок, выделенный постановлением кабмина РТ от 4 декабря 2007 года, принадлежит ООО «Открытые инвестиции», которое ранее контролировал Магдеев.

По подсчетам экспертов, объем инвестиций в проект может составить 1 - 1,5 млрд. рублей

Если вернуться к проекту на Павлюхина, то первоначально было заявлено, что сроки сдачи объекта — 30 декабря 2011 года. Стройка поначалу шла достаточно бодро, но уже летом 2011 года наблюдатели отмечали замедление темпов строительства. Зимой 2012 года стройка встала, но весной возобновилась. Тогда же появился новый рендер с новой датой ввода — третий квартал 2013 года. Сменился в этот момент и застройщик, им стало НПО «Эталон». Собственником этого предприятия был на тот момент Ягфар Заляев — бывший обкомовский работник и директор нескольких стройкомпаний (к слову, он участвовал в проекте индустриального парка «Чистополь»). Интересно, что он среди прочего еще и является председателем общероссийской организации «Комитет поддержки реформ президента России».

Зимой 2012 года Заляев выкупил «Золотую подкову» (на тот момент ее степень готовности составляла 40%) у Магдеева. По нашим данным, стоимость сделки составила 400 млн. рублей. Для осуществления сделки был привлечен кредит «АК БАРС» Банка, Кадастровая палата зафиксировала обременение на участок со стороны этого кредитного учреждения.

Но, похоже, взаимоотношения между Магдеевым и Заляловым складывались непросто. Так, в базе данных дел Московского районного суда Казани есть судебное определение от 2013 года по иску Магдеева Р.Э. к Заляеву Я.М., ООО «Научно-производственное объединение «Эталон» о взыскании долга и пеней по договору займа. В судебном определении удалены все даты и суммы, но поясняется, что Магдеев дал в долг Заляеву энную сумму, поручителем выступила его компания НПО «Эталон». Правда, суд в итоге завершился отказом от иска Магдеевым. Видимо, стороны договорились кулуарно.

С приходом нового собственника стройка вроде бы реанимировалась. Но уже в конце 2012 года ЖК «Золотая подкова» на деловом понедельнике в казанской мэрии была названа в числе проблемных объектов долевого строительства. А к лету 2013 года стройка и вовсе встала. Остов «Золотой подковы» явно диссонировал и портил приведенную в парадный вид первую линию улицы Павлюхина, по которой проезжали кортежи. Как известно, накануне Универсиады городские власти активно требовали от собственников привести в порядок стройплощадки, но случай с «Золотой подковой» оказался редким исключением.

В это время Залялов активно искал источники финансирования стройки. Так, один из участников рынка рассказал, как НПО «Эталон» договорилось было об открытии кредитной линии с Номос-банком, но в последний момент сделка сорвалась. Директор ООО «ВТ НПО «Карамай» Алимас Валеев говорит, что Заляев предлагал ему поучаствовать в проекте, инвестировав 150 млн. рублей, но он отказался.

В итоге к решению проблем комплекса подключились республиканские власти, которые сделали предложение ГК «Нэфис».

«Собственником ЖК «Золотая подкова» является ООО НПО «Эталон». Найден новый инвестор, который финансирует строительство объекта с июля 2013 года. По информации, имеющейся в управлении жилищной политики исполнительного комитета города Казани, в данном комплексе числится более 80 дольщиков, в том числе юридические лица. Данный дом находится на контроле управления. Задержка строительства объекта связана с нехваткой финансовых активов, кредитной задолженностью ООО НПО «Эталон» перед ОАО «АК БАРС» БАНК», — говорят в казанской мэрии.

С появлением нового собственника у ЖК «Золотая подкова», похоже, появился еще один шанс выйти из реестра долгостроев. Три треугольные 22-этажные башни, остовы которых на улице Павлюхина красуются аж с 2010 года, обещают сдать к концу этого года. Что касается суммы инвестиций, то источник в компании «Нэфис» ее не раскрывает, но эксперты «БИЗНЕС Online» считают, что при себестоимости строительства в Казани в 25 - 29 тыс. рублей и более за квадратный метр при общей площади объекта (без учета парковки) в 45 тыс. кв. м общая сумма инвестиций в комплекс должна составить порядка 1 - 1,5 млрд. рублей.

Близость к центру города и развитая транспортная инфраструктура являются преимуществами расположения жилищного комплекса

КТО КУПИТ КВАРТИРЫ?

«БИЗНЕС Online» выяснил мнение экспертов о девелоперском проекте.

Александр Дембич — завкафедрой градостроительства, кандидат архитектуры, член президиума правления союза архитекторов РТ:

— Причина задержки строительства, скорее всего, в том, что компания финансово не потянула проект. У «Нэфиса» финансовые потоки помощнее. Не верю, что реально ввести в эксплуатацию комплекс к концу года. Думаю, внутренних сетей еще не будет, наружных тоже. Но подвести под коробку с внешней отделкой проект реально.

Сейчас разрабатывается проект планировки территории, который охватывает и эту территорию, и бывшего трампарка. Проект должен был давно уже закончить «Казгражданпроект» (примерно к середине 2013 года), но пока забуксовали. В рамках этого проекта должны определиться с транспортными потоками, которые возникнут. Второй важный момент — сейчас город приступает к разработке комплексной схемы организации дорожного движения, на него выделены большие деньги. Будет проводиться тендер на исполнителя, который должен закончиться в конце 2014 года. Схема должна более точно определить все потоки, которые могут появиться в обозримой перспективе в улично-дорожной сети города. Тогда и будет ясно, как повлияет ввод жилого комплекса на дорожную ситуацию в этом районе.

На самом деле эту схему бессмысленно разрабатывать без корректировки генерального плана города, без учета общей системы развития казанской агломерации. Нет ни того, ни другого. Корректировка планировалась в 2012 году, но так и не была проведена. Схемы агломерации и в помине нет. Поэтому пока стоим в сложной ситуации.

Марсель Валиахметов — эксперт рынка недвижимости Казани:
— Проект вызывает интерес, и очень хорошо, что его достраивают. Еще год назад его считали долгостроем, как ряд некоторых других высоток в городе. Высотные здания оказывают большое влияние на урбанистическую панораму любого города (более краткий термин — скайлан), и их незавершенность бросается в глаза. Если опустить понятие рентабельности, то, по моему мнению, контраст этажности по сравнению с соседними домами резковат.

Основная причина задержек в строительстве многоквартирных — отсутствие достаточного финансирования на разных этапах. При этом если работы встают, то получить дальнейшее финансирование, в том числе и из средств дольщиков, становится труднее. Лучшей рекламой, которой верят покупатели, являются проводимые работы.

При правильной организации движения проблем для общей дорожной ситуации быть не должно. Другое дело, насколько будет удобно жильцам при выезде с территории. Будет правильным предусмотреть полосу разгона при выезде с комплекса в сторону Оренбургского тракта. Если же двигаться в сторону центра, то, мне кажется, разворот и левый поворот на перекрестке с Газовой улицей останутся под запретом и необходимо будет разворачиваться через Газовую либо вообще через Эсперанто и Шаляпина. Но к этому можно привыкнуть, как например, привыкли к разворотам через петли на новых развязках города.
Судя по размерам квартир, их количеству на типовом этаже, наличию подземного паркинга, данный жилой комплекс можно отнести к комфорт-классу.

Судя по информации в интернете, запрашиваемая цена находится на уровне 55 - 56 тысяч рублей за квадратный метр. Я предполагаю, что к моменту ввода дома в эксплуатацию цена квадратного метра будет расти и преодолеет отметку в 60 тысяч рублей.

Если говорить о географии, то, несомненно, близость к центру и развитая транспортная инфраструктура являются преимуществами расположения комплекса. Однако не стоит забывать и о конкурентных предложениях в этом районе, которые перетянут часть покупателей на себя.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Место, где расположен жилой комплекс, достаточно неплохое. Старый ипподром, Павлюхина — живые, нормальные улицы.

Интерес покупателей к проекту зависит от того, как быстро будут строить. Объект очень долго простоял, и это определенный минус. Многое зависит от того, как пойдут инвестиции и сколько, какую рабочую силу привлекут, какие материалы будут использоваться при строительстве. Месяца через три-четыре мы увидим, насколько все серьезно, глобально.

В городе на дом уже достаточно долго плохо смотрели. Сейчас будет важно объяснить, что появился новый инвестор, который планирует достроить жилой комплекс.

На этой территории может быть жилье практически любого класса, кроме чего-то экстраординарного. Очень серьезно вкладываться и смысла нет, потому что территория не центровая. Все должно крутиться вокруг эконом-класса или чуть выше. Там не нужны огромные квартиры. Квадратный метр там должен стоить около 50 тысяч рублей за квадратный метр, но у дома немного подпорчена история. Поэтому неизвестно, пойдут ли туда люди, как быстро пойдут. Один из крупнейших застройщиков в Казани, например, установил бы цену в 55 тысяч рублей за «квадрат» эконом-класса. А вот новому инвестору с не начальной позиции будет начинать не так легко.