Дмитрий могу тебе привести пример Муслиму Латыпова, у которой начались проблемы и ей начали подкидывать господряды. Но это так по доброте душевной. А если сам торчишь деньги то подкинешь столько сколько надо.

Я знаю тоже много таких историй людей которые вкладывали деньги в бетон. Если брать точку входа и продажу (не болтавня что вот стока стоит а реальную продажу) то там ну процентов 15 годовых край. Если не согласен бегать и вылизывать всем сапоги чтобы продать дороже то 12-13 процентов или меньше.

Костин к кому придет долги спрашивать? К застройщику? К первым лицам он придет. А там куда надо денежные потоки распределят. Их могут выделить какому-нибудь Пупкину который вообще с другой планеты и отношения не имеет к застройщику.

Формально то конечно все есть. Но на деле это так происходит. Застройщик из за ущербной фин модели ставит огромные цены. Сбыт по ним нет. Он и раньше добирался за счет новых кредитов на стройку. Сейчас и эта лавочка прикрывается. За возврат кредитов застройщиков банков отвечают первые лица. Деваться некуда нужно закрывать. Есть там какие-нибудь гос предприятия в РТ или есть бюджет. Они просто берут выделяют своим же аффилированным лицам негласно на какую нибудь дорогу, школу, парк не 1 млрд как нужно а 2 млрд с условием что эту разницу отнесут на эскроу через скупку квартир.

Так а что ждать. Весной застройщик предложит ее по скидке еще ниже твоих 11 250. Он так продает же. Cтавит высоченную цену и скидывает статитику чтобы БО буратинам вешало лапшу. А сам продает небольшие пулы по сезонным скидкам. Поверь мне это не последние скидки.

тут чтобы понять как лопнет пузырь нужно понимать систему.
Застройщики тесно скооперированы с властями.
Застройщики должны астрономические суммы банкам. Cбыта по квартирам нет.
Банки это тоже власть. У Грефа и Костина вес намного выше любого главы региона.
То есть речь идет не о столкновении простых пареньков с примазанными застройщиками(хотя и при старой долевке их сажали всех если не достраивали и кидали дольщиков).
Я не думаю что сейчас застройщики могут сказать Костину, эй вы мы тут власть нам не дадут лопнуть, мы вам ничего не вернем. Вспомните был такой Малофеев который первый человек русского мира, так вот и его ВТБ проглотил и обобрал.
То есть есть железные установки: 1)Долги банкам не возвращать нельзя
2)Сбыта реального по настроенным квартирам нет, таким образом долги не вернутся
3)У застройщиков прочность тоже на пределе
4)У бюджета денег нет
5)Инфляцию разгонять это равносильно прощению долга и одновременному краху экономики РФ.
6)Резкий рост платежеспособности населения тоже намечается

В итоге застройщиков просто дефолтнут. Но происходить это будет с учетом российских реалий. Вообще при дефолте у должника забирают все что у него есть. А что могут забрать у застройщика у его выгодаприобретателя? У него заберут его политически капитал, его кормушуку образно выражаясь. Вот так лопнет пузырь. Ну а банки для вида могут и забрать квартиры по их астрономической но не рыночной стоимости. И тупо держать на балансе. И сделать вид что все норма.

он свалил из-за страха. Тут конечно смотря как он капитал заработал может и сам виноват. Из родины не от хорошей жизни уезжают)

А реалии такие.
Есть первичка за 250. За эти деньги тебе предлагают элитку. Застройщик ее продает крайне мало и то 1)по семейке за 6 процентов. 2)Всякими горячими скидками то есть уже за 210 квадрат или дешевле. 3)Далеко не все распродается реальному покупателю. За счет нерыночных механизмов поддержки застройщиков цены искажены.

Эта же квартира чтобы также иметь шанс на продажу на вторичке по принципу 10 выставят а 1 продаст, ее нужно уже ставить за 160-150 так как ставка за 20 процентов по ипотеке. По этому между 95 и 150 за 6 лет доходности это вообще ерунда.

Вот я и говорю застройщик лох который работает на проценты и налоги, так как у него раздутые сметы и кредиты а сбыта по ним нет. Получает вот и вопрос откуда такой казус.

А инвестор что как первичку будет ее продавать по льготным ставкам? Дмитрий ты наверное берешь первичку которая 250 тысяч за квадрат? А ты вкурсе как она продается застройщиками. Во первых это ставка по семейке восновном. На вторичке другие цены совсем.

Моисей, казанских застройщиков обобрали банки и налоговая. Они точно в минусе. Но вот казанец разбогател в несколько раз. Как объяснишь такое?

5 из 15 млн стоимости квартиры ты кинешь на первоначалку.
Как только ты делал такой инвест, ты моментально потерял 5 млн, так-как застройщик тебе продает под 6 процентов а тебе под 22 придеться продавать.
В моменте это гипер убыточная инвестиция и обнуление своей первоначалки.

Все таки вы же сами вложили не 15 а 3 млн.

Ваш инвест весь состоит из лапши которую вам навешали проплаченные аналитики.
И вы делите шкуру неубитого медведя. Я например знаю людей который покупали два года назад и сейчас вынужденно продали на 20 процентов дешевле чем купили. И со сдачей у них были проблемы.

Если все эти 10 лет будет высокая процентная ставка то ни о каких высоких ценах на недвиж не бутед идти речи.
Возьмите например ваши 3 500 000 рублей. Под 20 через два года от сдачи дома будет 4 900 000 рублей. Если они будут лежать например под 15 процентов 10 лет? то через 10 лет будут 21 млн. Но и у вас пройдет всего треть срока от выплаты ипотеки.
Допустим вы закроете ипотеку через 15 лет(с учетом роста арендных платежей допустим). а на вкладе будет в это время 45 мультов.(чтобы не платить налог можно выбрать ИИС и облигации.

Тут весь вопрос в размере процентной ставки. Но я думаю в итоге то на то выйдет.
Только вы будете мучаться все эти 15 лет. А тот кто просто тупо кинул на вклад ничего не делать.

Все умники который говорят что их арендный платеж перебивает платеж по ипотеке забывают сколько они вложили на первоначалку и ремонт итд. Если бы эти деньги тупо бы лежали на вкладе то наверное чистыми выходило гораздо больше чем арендный платеж за минусом ипотеки.

У кого есть деньги мыслят категориями доходность и ликвидность.
Ну ты серьезно думаешь, что человек у которого есть 15 млн побежит парковать их в бетон? Чтобы потом ему на заборе писал 20 летний аналитик какой он богатый?

Недвиж это новая заморозка вкладов Россиян. В 90 обесценивание накоплений на вкладах произошло. Теперь народ паркует их в бетоне и все, про эти деньги можно забыть, вытаскивать их от туда очень проблематично.